日本大型房企运营模式拆解：三井不动产注重多元化业务、三菱地所押注商业地产

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作者：Sunlink株式会社

日本5家大型房地产开发商在5月发布最新财报摘要，三井不动产、三菱地所分别位列销售额第一、第二位，这两家公司都因大规模开发项目而备受关注。

通过对比可以看到，三井不动产、三菱地所的经营战略存在明显的重大差异：三井不动产重视的是“不动产的买卖收益”，即资本利得；而三菱地所重视的是“不动产的租金收入”，即收益收入。

在2024年3月期，三井不动产的销售额是三菱地所的近1.6倍，但三菱地所的营业利润率比三井不动产高出30%。同为大型房地产开发商，两者利润率存在差异，主要是由于所经营的不动产业务（投资组合）和盈利方式的不同。

细看三井不动产销售额构成，办公楼和商业设施等的租赁业务占34%，公寓等的销售业务占26%，这两项业务合计占总销售额的60%。再加上管理业务的20%，总计占到销售额的80%，剩下的是设施运营业务。

三井不动产的销售额构

根据有价证券报告书，各部分的定义

1、租赁业务：包括办公楼和商业设施的租赁。具体内部分为：办公楼55%，商业设施35%，其他10%。

2、销售业务：包括独栋住宅、中高层住宅等的销售。具体内部分为：国内住宅50%，面向投资者和海外住宅等50%。

3、管理业务：包括租赁业务中的管理、清洁、维护等工作。具体内部分为：物业管理业务75%，中介和资产管理业务25%。

4、设施运营业务：包括酒店和体育娱乐。具体内部分为：酒店和度假村72%，体育娱乐28%。

三井不动产与读卖新闻集团等11家公司合作，宣布在筑地市场旧址上开发一座可容纳5万人的多功能体育场，总项目费用高达9000亿日元。该体育场开发属于设施运营业务，尽管项目投入巨大，设施运营业务在三井不动产的销售额中仅占8%左右。此外，三井不动产的子公司——株式会社东京巨蛋也在进行以东京巨蛋城为中心的体育场和竞技场业务。

可以看到，三井不动产的核心业务是办公楼和商业设施的租赁及其管理业务，这两项实际上是捆绑在一起的。此外，三井不动产还进行独栋住宅和中高层住宅等的销售业务。

三井不动产在2021年通过公开要约收购（TOB）将东京巨蛋子公司化

提到三菱地所，就会想到“丸之内”。三菱地所在丸之内的存在感非常强大，甚至被誉为“丸之内的房东”，仅丸之内的业务就占其总销售额的25%。但从另一个角度来看，三菱地所仍有75%的销售额来自丸之内以外的业务，这表明其业务结构并不完全依赖丸之内。

此外，三菱地所在东京站日本桥口前正在建设一座高度为385米的建筑Torch Tower，预计将成为日本最高的建筑，这也被认为是三菱地所销售额的主要构成部分，即商业地产业务。

三菱地所的销售额构成及具体业务内容：

1、商业地产业务：包括办公楼为主的各类资产类型的开发、租赁、运营和管理业务，以及商业设施、物流设施、酒店、机场、停车场业务、区域供冷供热业务等，占销售额的56%。

2、住宅业务：包括公寓、独栋住宅等的建设、销售、租赁、管理、翻新、不动产中介、不动产委托销售、新城镇开发、休闲设施运营、定制住宅设计与承包等，占销售额的27%。

3、海外业务：包括海外的不动产开发、租赁、管理和运营，占销售额的12%。

三菱地所的销售额构

三井不动产和三菱地所的业务分割方式不同，直接比较并不完全恰当，但可以粗略地将两者的销售额构成整理如下：

三井不动产：商业地产业务34%、住宅业务26%、管理业务20%、设施运营业务8%、其他12%

三菱地所：商业地产业务56%、住宅业务27%、海外业务12%、其他5%

三井不动产和三菱地所在业务结构和盈利方式上存在明显差异。三井不动产更加注重多元化的业务组合，而三菱地所则在商业地产业务上投入更多，特别是在丸之内区域。这种差异反映在各自的销售额和利润率上，也影响了它们的市场定位和发展策略。

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