资产证券化月报 | 4只消费公募REITs发布Q2业绩；成都大悦城最新估值32.43亿；华夏首创奥莱REIT即将询价...
【行业】
国家发改委：不再对REITs项目未来收益率提出要求
国家发改委网站消息，日前，国家发改委投资司负责同志就近期印发的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》回答记者提问。其表示，与试点政策相比，《通知》有了四点新变化，其中提到，常态化发行阶段，国家发改委不再对项目未来收益率提出要求，更多交由市场自行判断、自主决策；不再对国资转让等法律法规已有明确规定的转让事项作出要求，改由企业依法依规自行办理等等。
《通知》采用“新老划断”的方式实施。2024年8月1日之后，报送至国家发改委的项目，按照《通知》要求执行。2024年8月1日之前，国家发改委已正式受理和已正式推荐至中国证监会的项目，继续按照原申报要求执行；同时，在回收资金使用方面，可自主申请按照《通知》最新要求调整，以加快回收资金使用、更好促进投资良性循环。
【动态】
华安百联消费REIT基本合同7月11日生效 并启动限售措施
7月11日，华安百联消费REIT基本合同正式生效，募集期间净认购金额约为23.32亿元，募集份额合计10亿份，其中战略投资者获配基金份额数量为7.3277亿份，网下投资者获配基金份额数量为1.8707亿份，公众投资者获配基金份额数量为8016万份。
7月18日，华安百联消费REIT宣布限售措施生效，基金业务类型为场内份额限售、场外份额锁定。场内份额限售方面，共有上海百联集团、上海证券等22位投资者，其限售份额总量从215万份到1亿份不等，限售期从12个月到60个月不等；REITs场外份额锁定方面，投资者为国泰君安投资管理，申请锁定份额为1226万份，限售期为12个月。
华安百联消费REIT于7月18日起开通办理场外基金份额转托管至场内的跨系统转托管业务，投资者即日起可通过购买基金的销售机构办理本基金场外基金份额转托管至场内的跨系统转托管业务。
图源/官方渠道
华夏大悦城购物中心REIT回复问询函：成都大悦城最新估值为32.43亿
7月16日，华夏大悦城购物中心REIT对深交所的问询进行回复，就基础设施项目估值方面，对固定租金、出租率、资本性假设等参数进行了优化调整。
基准日由2023年12月31日更新至2024年3月31日后，成都大悦城的评估值由首次申报的33.23亿元调整为32.43亿元，较首次申报时下降0.80亿元。此外，成都大悦城出租率一直维持在较高水平。成都大悦城 2023 年12月末及 2024年3月末、6月末，出租率分别为98.10%、 97.06%、98.45%，均高于2024 年出租率假设水平。
华夏首创奥莱REIT：询价区间2.464元/份-2.591元/份，8月2日询价
7月30日，华夏首创奥莱REIT公告称，基金管理人确定本次询价区间为2.464元/份—2.591元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格，询价期间为2024年8月2日的9:00-15:00。
基金发售总额为8亿份（利息不折算基金份额），初始战略配售基金份额数量为6亿份，占发售份额总数75%，其中原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2.72亿份，其他战略投资者拟认购数量为3.28亿份；网下发售的初始基金份额数量为1.4亿份；公众投资者认购的初始基金份额数量为0.6亿份。
华夏首创奥莱REIT的基金管理人为华夏基金，基金托管人为中信银行，运作方式为封闭式，封闭期为34年，基础设施项目为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，这也是国内首单以奥莱资产作为底层资产的消费基础设施公募REITs。
济南首创奥莱
图源/首创钜大官网
嘉实物美消费REIT：基础设施项目公司完成吸收合并
7月20日，嘉实物美消费REIT公告称，基础设施项目公司完成吸收合并。
截至该公告书披露日，嘉实物美消费REIT已认购“嘉实物美消费基础设施资产支持专项计划”（下称“专项计划”）全部份额，“计划管理人”嘉实资本已取得北京嘉华德胜商业管理有限公司（下称“SPV1”）、北京嘉华丰尚商业管理有限公司（下称“SPV2”）、北京嘉华小马厂商业管理有限公司（下称“SPV3”，与SPV1、SPV2合称“SPV”）全部股权，SPV1、SPV2、SPV3已分别取得北京美廉美、玉蜓桥物美、物美小马厂全部股权，相关权属变更工商登记手续已完成。
上述股东变更工商登记手续完成后，嘉实资本最终通过SPV间接持有项目公司全部股权。嘉实资本和SPV分别做出股东决定，同意由项目公司以吸收合并的方式合并SPV并签署《吸收合并协议》。吸收合并完成后，SPV公司注销，项目公司继续存续并承继对应SPV公司的全部资产（除项目公司股权外）、负债，嘉实资本直接持有项目公司的100%股权。
截至2024年7月18日，项目公司已分别取得北京市门头沟区市场监督管理局、北京市丰台区市场监督管理局、北京市海淀区市场监督管理局出具的证明文件，SPV已取得合并注销证明，项目公司与SPV的吸收合并已完成。
宁波鄞城集团水街商业广场4.01亿元ABS项目获通过
据上交所债券项目信息平台披露，7月2日，中信证券-宁波鄞城集团水街商业广场资产支持专项计划状态更新为“通过”，债券品种为ABS，拟发行金额为4.01亿元，原始权益人为宁波市鄞城集团有限责任公司，计划管理人为中信证券股份有限公司。
宁波水街商业广场由鄞城集团与恒太商业联合打造，引进了本帮江浙菜“鸡毛兑糖”、宴请餐厅“璞宴”、高端日料“大江户”、魅KTV、ACEAcademy、达美乐、MStand、MANNER、Yeepy、CRUST、Yooooshare等，2020年以来已诞生了“鄞州之夜”、“宁波爵士生活节”、“南商有好物”“城市火把节”四大城市级年轻力IP。
图源/宁波水街商业广场
【业绩】
华夏华润商业REIT收入1.74亿元、净利1074.42万元，青岛万象城Q2客流同比增长6.16%
7月18日，华夏华润商业REIT发布2024年第2季度报告，该季度基金收入约为1.74亿元，净利润约为1074.42万元，本期经营活动产生的现金流量净额约为9856.76万元，本期可供分配金额约8666.16万元、实际分配金额约5122万元。
项目公司“青岛嘉昇润城商业管理有限公司”营业收入约1.71亿元，其中租金、物业管理及固定推广费收入约1.56亿元，占项目总收入的91.01%；息税折旧及摊销前利润9893.38万元，符合经营预期，报告期内收缴率（当期实收金额/当期应收账款）为100%。
图源/华润置地
期内，青岛万象城新开业店铺18家，重点引入theRoll'ING山东首店、失重餐厅山东首店、肉问屋山东首店、ubras山东首店、OLDORDER山东首店等，进一步丰富品牌组合和业态布局。该季度，项目客流同比增长6.16%，4-6月客流连续创造单月历史新高，上半年客流量同比增长10%；报告期末会员总人数超过131万，同比增长超27%，消费活跃会员人数同比增长26.02%，会员消费笔数同比增长21.60%。
截至报告期末，青岛万象城可租赁面积13.773万㎡，实际出租面积13.6404万㎡，出租率99.04%，继续维持高位，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%提升1.54个百分点。
中金印力消费REIT收入7248万元、净利润465万元，杭州西溪印象5月销售额环比提升11%
7月19日，中金印力消费REIT发布金2024年第2季度报告，4月16日（即基金合同生效日）-6月30日，基金收入约为7247.9万元，净利润约464.96万元，本期经营活动产生的现金流量净额为4412.25万元，本期可供分配金额约3680.99万元。
基础设施项目公司“杭州润衡置业有限公司”收入约为6916.29万元，其中租金、物业管理费及固定推广费收入约6054万元，占项目总收入的87.53%；税息折旧摊销前净利率为62.51%；租金收缴率为100%，2024年上半年客流量达1052万，同比增长3.26%。
图源/印力集团
期内，杭州西溪印象城引入了HOKA、THENORTHFACE、ANTASNEAKERVERSE、费大厨辣椒炒肉、祐禾等多个时下热门品牌，下半年继续通过小区块的业态调整，加强优势品牌引入，加快B座特色业态的形成。
截至报告期末，西溪印象城可租赁面积为10万㎡，实际出租面积9.84万㎡，期末时点出租率98.4%，项目整体运营平稳。2024年5月，项目在周年庆活动月期间举办了“第五届印象音乐节”，当月客流同比提升11.6%，环比提升5.4%，在周年庆带动下，5月销售额环比提升11.0%。
华夏金茂商业REIT收入2322万元、净利379万元，长沙览秀城Q2销售额2.42亿元
7月18日，华夏金茂商业REIT发布2024年第2季度报告，该季度基金收入约2321.6万元，净利润约379.12万元，本期经营活动产生的现金流量净额约1899.98万元，本期可供分配金额约1330.37万元、实际分配金额约887.2万元。
基础设施项目公司“长沙秀茂商业管理有限公司”收入约2300.11万元，其中租金收入约1442.38万元，占项目总收入的62.71%，物业管理费收入及其他收入分别约为514.13万元、343.59万元，占比分别为22.35%、14.94%；息税折旧摊销前利润率为60.54%。
图源/金茂商业
期内，长沙览秀城对主力店“CGV”进行了空间优化，并成功签约“花囍”、“万智千趣”等潮玩品牌；同时汰换了主力店“奇迹健身”，并引进湖南首家“云川台球”休闲体育消费品牌，以及河西首家“Kinglomo”超级零食店、梅溪湖首个“瑞幸咖啡”大师店、“安踏”Elite店等优质品牌；同时结合项目运动潮流系列主题活动，策划落地19项促销活动，销售额（不含汽车销售额）同比增长16.03%至2.42亿元。
二季度，长沙览秀城客流量超415万人次，较上年同期提升9.49%，会员有效率较上年同期增长59.92%，客流的丰富度和会员消费粘性显著增强。
截至2024年6月30日，项目已出租面积约6.01万㎡，出租率98.30%，平均租金（仅统计含税固定租金）85.89元/平方米/月，期末收缴率为99.43%。租约结构方面，主力店租赁面积占比为54.05%，专门店租赁面积占比为45.95%。主力店平均租金31.34元/平方米/月，专门店平均租金151.50元/平方米/月。
嘉实物美消费REIT收入约2967.57万元、净利润约891.75万元
7月18日，嘉实物美消费REIT发布2024年第2季度报告，该季度基金收入约2967.57万元、净利润约891.76万元，本期经营活动产生的现金流量净额约906.89万元，本期可供分配金额约1625.16万元，本年累计可供分配金额约2836.48万元。
该基金通过专项计划持有三个项目公司——北京玉蜓桥物美科技发展有限公司、北京物美小马厂商业有限公司、北京美廉美连锁商业有限公司100%的股权，基础设施资产包括位于北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积约为7.79万㎡。
三个基础设施项目公司本期收入合计约2876.43万元，其中租金收入约2606.59万元、物业管理服务费收入约269.84万元；毛利率为71.01%，息税折旧摊销前利润率为82.77%。
截至2024年6月末，基础设施资产整体保持平稳运营，租户结构相对稳定、分散化程度较高，基础设施资产整体的出租率（总已租建筑面积/总可租建筑面积）为98.13%；期末收缴率为99.90%；加权平均剩余租期为7.95年