融创化债缺口 “寻不到”买家的文旅城资产

撰文/潘玲宣

在融创化债的道路上，旗下文旅城资产不止一次出现。

2023年1月4日，融创房地产集团有限公司曾发布公告称，总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过。

彼时，为保障投资人利益，融创以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障，并创新设计了现金支付+小额兑付的机制，最大程度兼顾机构投资者与个人投资者利益诉求。

这些资产具体包括重庆文旅城、无锡文旅城、成都文旅城、广州文旅城、济南文旅城五处自持物业，以及绍兴黄酒小镇、重庆江北嘴A-ONE项目、温州翡翠海岸城项目三处销售物业。

一年半过去，这份“保障”还能否继续发挥作用？

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卖不掉的文旅城资产

8月5日晚间，融创房地产集团有限公司公告表示，经山东省济南市中级人民法院裁定，被执行人无锡融创城投资有限公司名下坐落于江苏省无锡市滨湖区缘溪道西侧万达文化旅游城66（融创茂）的不动产作价17亿元，交付申请执行人无锡盛雪商业管理有限公司抵偿债务。

公告还显示，经北京市第二中级人民法院裁定，将重庆万达城投资有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区文广大道18号附1号房屋的不动产作价3.5亿元交付申请执行人，用以抵偿相应债务。

也就是说，无锡文旅城、重庆文旅城的部分资产共计作价20.5亿元，交付对应申请执行人。

以资产抵债在出险房企中并不罕见。就融创自身而言，在去年同期，就曾以12.29亿元向债权方荣丰公司出售旗下望金沙酒店项目、秀场酒店项目、臻华府项目，所得资金用以冲抵对荣丰公司的债务。

只不过这一次更需注意的是，融创在公告中提及，债权人是在融创自持“无锡文旅城”和“重庆文旅城”的部分物业资产司法拍卖流拍后，向法院申请以物抵债。

观点新媒体从京东资产交易平台上查看发现，标的“江苏省无锡市万达文化旅游城66（融创茂）的不动产”先后于2023年12月26日、2024年1月20日及2024年4月18日三次上架拍卖。在最后一次拍卖时已经进入“变卖”阶段，起拍价为17亿元整，三次拍卖都因无人出价流拍。

一般而言，法拍项目第一次上架拍卖若是流拍，会进行第二次拍卖，通常情况下二拍的起拍价会在一拍的基础上降价处理，但降幅不超过一拍起拍价的20%。二拍流拍后将进行变卖处置，此时的起拍价也与第二次上架时相同。

相关资料显示，三次司法拍卖都流拍后，法院会以第三次拍卖的保留价交给申请执行人用以抵债，申请执行人拒绝的，法院会出“变卖公告”。这一次正是作价17亿元，交付申请执行人无锡盛雪商业管理有限公司抵偿债务。

企查查信息显示，无锡盛雪商业管理有限公司成立于2024年4月17日，由渤海国际信托股份有限公司持股100%。

就业务领域和专业性判断，“信托”公司也并不擅长商业项目的运营。“接盘”可能并非债权人本意，但面对寻不到买家的文旅城资产，和填不上的债务，又实在难以另寻出路。

正因如此，融创地产表示，已与申请执行人协商一致同意，双方将共同维护上述资产稳定，保持资产正常运营，并继续由融创相关公司进行后续管理。此外，将继续与申请执行人积极洽谈寻求妥善的解决方案。

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偿债缺口

相比之下标的“重庆市沙坪坝区文广大道18号附1号”仅有一次拍卖记录，结束时间是今年的1月26日，起拍价3.5亿元，因无人出价流拍。

观点新媒体获悉，2022年12月，融创曾召开持有人会议，以“重庆文旅城”和“绍兴黄酒小镇”的收益权为“H融创05”、“H融创07”、“PR融创01”、“HO融创03”等四只债券提供偿付保障措施。

收益权包括“剩余收益权”及“处置收益权”两类，融创承诺在不影响当地保交付的前提下，新增偿付保障资产产生的净剩余现金流专项用于展期债券的本息兑付工作。

从节奏上看，“重庆市沙坪坝区文广大道18号附1号”还未来到变卖的最后阶段，但对司法拍卖的成功显然也不抱更多期待，尽快变现许是各方的一致诉求。

据悉，该次拍卖是抵押权人根据生效文书向北京市第二中级人民法院申请的抵押物拍卖，该笔债权及抵押权于2022年1月形成，早于2022年12月债券持有人会议。

假设司法拍卖完成后，取得的拍卖款项，扣除拍卖相关费用及税费（如有）后，将全部用于清偿抵押权人优先受偿金额。此时，来自重庆文旅城的“展期偿付保障”也面临打折甚至落空的风险。

对此，融创在今年2月做出过相关解释，将委托第三方审计机构对司法拍卖后可用于兑付展期债券本息的金额进行评估。司法拍卖事项如产生处置收益权价值，将按照持有人会议通过的展期方案，优先用于展期债券的本息偿付工作。

稍显错综的关系，难免还是要回到“钱紧”这一核心话题。债券的偿付上，融创不得不面对资金缺口。

今年5月，位于重庆文旅城内的另一处资产“重庆市沙坪坝区文广大道18号附2号1-1、1-车库不动产”也以3.5亿元上架司法拍卖平台，同样变现失败。

当然也有成功的案例。今年6月17日，融创方面曾公告表示，已出售济南文旅城中自持物业资产的部分资产，交易各方达成《项目合作协议》。

标的为济南万达城建设有限公司持有的济南融创文旅城施柏阁酒店资产、及济南融创文旅城国际会议中心资产。交易各方已签署《项目合作协议》，由济南文旅城将标的资产划转至全资子公司济南融阁酒店管理有限公司，并由收购方按照协议约定收购济南文旅城持有的济南融阁100%股权方式取得标的资产。

对应的酒店资产转让价款约为4.74亿元，在扣除税费支出、偿还抵押人债务等支出项后，可用于兑付展期债券本息的金额已为0元。

在8月5日公告发布的当天，融创地产还披露称，于2024年6月17日收到《北京市高级人民法院民事判决书》（2024）京民终381号，涉及中融国际信托有限公司与融创地产及多家关联公司之间的股权收益权转让纠纷。

二审判决结果为驳回上诉，维持原判，融创地产需对一审判决确定的债务向中融信托承担共同还款责任。据观点新媒体粗略统计，仅本金、违约金等相关费用已近4亿元。

偿债缺口似乎越扯越大。融创房地产集团有限公司在2023年的公司债券年度报告中提到，截至2024年4月19日，集团到期未偿付借款本金为1080.49亿元，导致借款443.22亿元可能被要求提前还款。

就目前来看，除了上述以物抵债、以股抵债等方式，保交付还是融创的重心。

2024年上半年，融创在52座城市交付81个项目，约5.8万户。但去年同期，融创于62个城市交付133个项目，合计11.8万户。