越秀房产基金，三大商场“涨”了！
大环境一片哀嚎，“稳字诀”越来越难念。
近日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”）如期交出2024半年度业绩答卷：
上半年整体经营收入10.34亿元，同比下降2.5%；物业收入净额7.43亿元，同比下降2.6%；整体期末出租率为84%，与去年同期持平，整体期末月租金单价上涨2.7%（不包括酒店和公寓）。
基本盘还算稳健，写字楼依旧扛大旗，公寓、专业市场、商场有了小突破。
发布会现场，越秀房产基金董事长及行政总裁林德良表示，商业地产不是短平快的快周转产品，而是一场“长跑”，需要长线持有和稳定投入。
作为中资REITs赴港上市“第一股”，越秀房产基金多元的资产组合在REITs市场上具备较强的稀缺性，长期持有的配置价值日益凸显——2024年中期拟向基金单位持有人分派的分派总额为1.85亿元，按年计算的分派收益率为8.52%。
01
商业地产业态分化
零售物业的韧性很强
作为最早在港交所上市的内地中资REIT，也是目前市场上业态最多元的境外REIT，越秀房产基金是市场观察商业REITs绝佳窗口之一。
写字楼、购物中心、酒店，是承载实体经济的主体，反映着B端企业的活跃度和C端居民的消费能力。
越秀房产基金目前有10项物业组合，涉及商场、写字楼、专业市场、酒店公寓等多个业态，不同的业态表现各有差异。
具体为，广州国际金融中心（含商场及酒店公寓）、财富广场、城建大厦、越秀金融大厦、VT101维多利广场、广州白马服装市场、上海越秀大厦、武汉物业（包括武汉越秀财富中心和武汉星汇维港购物中心）、杭州越秀·维多利中心以及香港越秀大厦。
从收入结构上看，按业态划分，写字楼整体经营收入5.82亿元，占比达到了56%。但为了对不同的业态进行更好的比较与评价，可以使用物业收入净额指标，即经扣除酒店及服务式公寓直接开支、物业相关税项、租赁代理费用及其他物业经营开支后的收入。
物业收入净额上看，写字楼业态的占比高达65%，专业市场占比13%，酒店及公寓占比12%，零售商场占比10%。写字楼的业态对业绩的贡献依旧最大。
拉长时间序列来看，越秀房产基金酒店及公寓业态、专业商场自2022年开始恢复得极为景气，物业收入净额增加明显，零售商场平稳增长，写字楼业态则受到宏观经济的影响动态复苏中。
·零售商场
夯实品牌资源库，提升品牌价值，其中最为核心的物业广州IFC国金天地以及VT101维多利广场商场，出租率和客流提升明显；
·酒店及公寓
积极应对市场变化，经营业绩保持韧性。伴随国内休闲商旅和消费市场延续复苏态势，越秀房产基金紧抓消费者酒店需求转变，上半年实现收入2.54亿元，占比25%，成为公司的现金流保证。
其中，广州四季酒店为业绩贡献主力，上半年经营收入1.94亿元，平均入住率约为79%，平均房价2214元/间一晚，平均房价和RevPAR指数均较竞争群酒店高出近15%；广州IFC雅诗阁服务公寓收入同比上涨3.6%，平均入住率达到90.5%，平均房价1134元/间一晚，RevPAR指数同比提升3.1%，领跑第一梯队。
·专业商场
广州白马服装市场出租率达95.6%，同比提升5.1%；月租金单价452.5元/平方米，同比大幅提升34.4%；上半年日均客流约2.16万人次，同比提升17.8%，业绩超预期。
·写字楼
稳经营，持续优化租户结构，上半年整体续租率达67.3%，优质租户占成交总量40%。
林德良在业绩会上表示，“目前，写字楼出租率的确有一定压力，公司在出租率、租金及租户结构需要作出一个平衡。但总体来说，公司的写字楼都是地标物业，包括地铁上盖，所以抗风险能力较强”。
越秀房产基金的业态分化，也与当下商业地产的经营趋势高度相关。
从核心资产的角度来看，广州国际金融中心毫无疑问是最重要的资产和业绩压舱石。面对写字楼市场下行趋势，其上半年续约率达88.2%，出租率同比提升1.4%。
据越秀房产基金副行政总裁及执行董事区海晶介绍，在写字楼板块，越秀房产基金结合现阶段市场需求，一方面着力提升小户型产品竞争力，加快单元去化，另一方面主动推进单元整合，提升高区去化效率，为项目引入抗风险能力更强的稳定大租户提供了更多空间。
另值得一提的是，作为境外REIT，越秀房产基金管理人把握人民币融资成本利差窗口，继续进行多笔以人民币贷款置换存量境外外币融资，同时降低汇率波动带来的不确定性。
截至今年6月末，越秀房产基金已累计引入73.8亿人民币融资并用于置换港元融资；中期末，人民币融资约84.04亿元，占比上升至41%，平均融资成本4.55%，较去年同期下降35个基点，较2023年末下降19个基点。
对于现在市场预期美国将在下半年降息的情况，林德良表示，“目前，公司一年内到期的债务占比为34%，因此在降息周期，如果接下来能抓住这一波再融资的可能，对公司的债务将产生积极影响”。
02
创新商场业态内容
提升租金坪效、续租率
上半年，越秀房产基金旗下三大零售商场收入0.87亿元，同比去年微涨。
商业竞争下半场，已从比拼规模和增速转为比拼招商、运营、服务等多维能力。新形势下，越秀房产基金将目光聚焦于新商品、新服务、新体验、新场景，以取得运营突破。
“大家都知道商场在我们整个基金占比不算太多，但是出租率都非常高。”
林德良强调，在经营过程中需要很好地平衡租金、出租率跟租户结构，通过内容创新提高粘性，让租户有更高的续租意愿。
区海晶也表示，越秀房产基金更加关注租户的利益和需求变化，及时调整针对性业态内容，既提升了出租率，也丰富了商场的品类，此外在消费层面通过一些会员活动增加写字楼客户和商场客户的消费联动，以双赢的会员结构带动商场消费。
·广州IFC国金天地：以优质轻餐提高坪效
上半年，广州IFC国金天地引进了珠江新城首家新奇烘焙品牌酵社面包、直营Subway形象店和满足高端商务需求的连锁咖啡M Stand，此外还有潮牌零食零售CURIOUS SNACKS，期末出租率提升至98.4%，接近满租。
这些多是社交体验属性较强的休闲轻餐、茶咖、零食品牌，与市中心商务白领客群消费需求相契合。正如林德良所言，广州IFC国金天地主要是商务型商场，内容体验自然跟写字楼人群非常相关。
期内恰逢广州IFC国金天地开业八周年，商场还推出了“粤语音乐节&微醺市集&摇摆舞会”等一系列营销活动，触达不同圈层消费者。
品牌上新与活动体验双管齐下，推动商场上半年客流量同比增长5%，经营收入增长5.8%至3490万元。
·广州VT101维多利广场：客流增长14%
坐拥优衣库、GU超大主力店的VT101维多利广场，上半年成功去化困难单元，新签千平面积，新引入美容品牌，出租率达到97.8%，同比提升4.3%。
同时，聚焦上半年节日消费特性，积极链接外部资源，刺激顾客到店消费，整体客流量同比提升14%。
·武汉星汇维港购物中心：客流、销售额双升
围绕营销节点，武汉星汇维港购物中心通过“热辣滚烫女神节”等多元主题活动持续引流，经营收入较去年同期上涨14.3%。
不仅如此，得益于业态组合的持续优化，上半年其客流量同比增长37.6%，销售额同比增加16.2%。
具体来看，上半年新签约小米、新东方等品牌，以此增加教培和零售面积占比，提升A、B馆品牌级次和经营氛围，期末商场出租率为88.7%，同比提升2.7%。
越秀房产基金2024年中期业绩发布会采访实录（精选）
Q：针对当前市场变化，公司在旗下一些项目的商业场景运营上有什么创新？
林德良：其实我们经营过程中会面临几个平衡，我们要很好地平衡租金、出租率跟租户结构，通过内容创新提高粘性，让租户有更高的续租意愿。
区海晶：我们商业运营过程中更多的是关注客户，在当前的市场经济环境他们所要的服务以及产品需求，我们会针对性的做一些调整来满足。
比如写字楼业态，目前客户企业有一些降本增效或经营调整的需求，我们会针对这些存量重点客户给予相应的场所整合或替换方案，同时也会结合市场变化打造高性价比的小产品结构，适应新的租户入驻需求。我们最近也做了一些大面积的结构调整，为项目引入一些固定的或者说抗风险能力更强的稳定大租户提供了更多空间，从而去稳固和提升出租率。
零售方面也是一样，像广州IFC国金中心新增了一些符合商务办公人群的业态内容，既提升了我们的租金，也丰富了商场的品类，在一定程度上能够满足我们客户的需求。
酒店方面，今年我们抓住了各个重大节点的营销，在客群吸引上做了很多安排，比如春节、广交会几个重要节点入住率都有较好提升，客房房价也有相应的增长，整体上保证了酒店的经营业绩。
专业市场业绩也是有所增加，得益于之前一直在做的产品力提升。我们引入的品牌设计师孵化基地，整体上提升了品牌的产品品质，也给采购商提供了更多消费产品，带动了更多供应链的客户进驻白马。
Q：如何看待港澳人北上消费热潮，旗下各业务有何针对性计划吸纳更广阔的客群？
林德良：的确，热潮大家都感受得到，因为港人北上可能会有汇率、产品丰富度和消费多元化等多方面的考虑等，我觉得这个趋势对整个大湾区的消费都会有所驱动。
同时可以看到大湾区的交通，一小时生活圈以后就变成常态了，以后北上的消费者可能都是在大湾区消费居多。而且除了简单的购买日用品、吃喝之外，我觉得未来大湾区的消费更多会是在文化交流方面，所以能看到一些演唱会、文化活动现在其实真的带动很多人，把整个消费的多元化提升了很大层面。
正因为这样，我们酒店方面也会跟文体活动进行结合，比如演唱会期间推出相关的消费组合，吸引大家入住，同时参与这样的文体活动。
第二，根据大家的消费习惯，比如能够发现酒店spa、游泳池使用率现在比较高，以此持续策划推出匹配的内容产品。
第三在渠道方面，把握跟OTA渠道尤其是香港区域的合作，让我们受益不少。
Q：如何优化零售物业的商业结构，促进场内消费？
林德良：大家都知道商场在我们整个基金占比不算太多，从收入角度来算是8%，一共三个商场，出租率都非常高。广州IFC国金天地主要是商务型的商场，内容体验跟写字楼人群非常相关，VT101维多利广场有三分之二都是来自于主力品牌。
所以在结构方面，我们也紧跟消费趋势持续优化，例如体验业态有新能源汽车，拉动场内消费。
区海晶：我们会跟租户做一些联动，在消费层面通过一些会员活动增加租户间的联动消费。比如广州IFC国金天地，我们会在写字楼客户和商场客户之间建立联系，通过双赢的会员结构带动消费。
Q：有没有扩张计划？收并购项目会重点考虑越秀集团内部的，还是也会观察一些外部的项目？
林德良：目前还是以经营提升及降低债务再融资利率，暂时没有扩张的计划。
Q：对于国内房地产投资回升有何看法？
林德良：写字楼业态，主要还是看每个城市它有哪些产业驱动。和零售、酒店业态以消费驱动稍微不一样。
从赛道层面的投资逻辑来看，商业地产更多是看“长跑”，是需要长线持有和稳定投入的一种产品。