万科全力“瘦身健体”：削债172亿，稳健经营之上长出新能力
作者：林欣禾
扎实的基本盘和各方支持，让万科在重重挑战下守住安全底线，构建奔向未来的能力。
8月30日，万科发布2024年半年报。报告期内，万科实现营业收入1427.8亿元，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流。万科保持稳健经营，坚守财务安全底线，年内已无境外公开债。尤其值得关注的是，万科已实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REIT也已进入申报过程。
一位机构人士认为，万科上半年守住安全固然不易，但真正值得关注的是万科在REITs方面的积极进展。目前，全国有百万亿级的存量资产体量，未来REITs市场发展仍有巨大空间，万科已在多个业务领域实现REITs、Pre-REITs基金突破，并获得众多知名投资机构的认可，说明万科已在REITs领域建立自身优势。
可以说，行业的下半场，万科已手握一张重要的入场券。
夯实业务基本盘
今年上半年，房地产行业仍未走出下行区间。面对严峻的市场形势，万科夯实业务基本盘，筑牢安全防线。
报告期内，万科实现营业收入1427.8亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元。
关于亏损原因，万科在半年度报告与业绩推介会现场开诚布公作了翔实的解释，主要系房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，按照审慎原则对部分项目及应收款项计提减值，部分非主业财务投资出现亏损，以及部分大宗资产交易和股权交易亏损。
业绩亏损在当前的市场环境下并不少见。在行业高速增长期，房企为了不掉队，在激烈的土地竞争中拿到高价地。随着行业进入深度调整期，以价换量在所难免，利润折损是必然结果。
随着高价地逐渐消化完毕，万科的盈利能力将得到修复。
万科董事会秘书朱旭介绍，2022年至今，万科投资项目82个，50个已实现开盘销售，平均开盘周期5.7个月，股东现金流回正时间缩短到12个月以内，平均税前毛利率18%，累计实现销售1476亿元，基本符合投资预期。
值得一提的是，万科主动投资的52个项目，整体投资兑现度高达87%，其中北京东庐项目、武汉光谷锦曜项目、上海海上映象项目投资兑现度100%。
“这是一个比较积极的信号。这部分资源到年底大概会去化80%，未来将逐步进入结算期，对利润的改善会有一定的补充作用。”万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，长期来看，操盘能力的稳定提升是可持续发展的基础，万科会在这方面下更多功夫。
今年上半年，在行业低迷的大背景下，万科依然交出一份可圈可点的业绩，为未来的利润贡献奠定基础。
报告期内，万科实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市排名第一，在14个城市排名第二，在9个城市排名第三，继续保持行业第一阵营。
二季度以来，万科的月均销售额保持在200亿元以上，持续保持领先的回款效率，回款率超100%。在支出端，随着交付高峰过去，下半年交付量同比下降40%，新增支付压力已下降。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流。
万科董事会主席郁亮认为，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。
全面化解潜在风险
稳住业务基本盘的同时，万科将经营安全放在第一位，制定并落地了“瘦身健体一揽子方案”，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。
今年1-7月，万科实现大宗交易签约金额204亿元，资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态，包括2月以23.8亿元转让七宝万科广场50%股权，5月转让深圳湾超总项目回款22.35亿元，6月完成南翔印象城MEGA48%股权交易回款13.2亿元等。
万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，未来4个月，万科大宗交易工作将按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中。“我们测算过，每1亿元的经营提升会带来10亿元有质量的经营性物业贷或类似的新融资模式，万科后续资产交易工作的重心是资产经营质量提升，这不仅可以支持优良资产交易，随着外部融资环境越来越好，好的经营资产也能够支撑万科的融资模式转型。”
REITs和Pre-REIT基金等创新型工具取得积极进展，开拓了多种资产交易路径。其中，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行，年化分配率5.44%；保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs已提交各地发改委审批；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募，交易金额8.4亿元；8月设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，规模22.34亿元。
积极利用金融支持政策，推动融资模式转型。今年以来，万科经营性物业贷合计落地219亿元，“白名单”项目申报175个，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。截至7月末，万科新增融资和再融资完成总量超过670亿元。
截至8月末，万科已完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付。万科合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。
对于下半年的资金状况和偿债安排，韩慧华表示，到期的公开市场信用债目前仅余9月到期的20亿元境内公开债券待兑付，“万科会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。”
在各类债务偿还的安排方面，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。
构建面向未来的能力
守住安全的基础上，万科没有等待机会，而是创造机会，为逆转蓄力。
随着房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。
目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。
不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家知名投资机构参与了印力REIT认购，建信、中信、泰康等还与万科联手成立了基金产品。
在主业上，万科正在积极探索新发展模式，建设面向未来的能力。
万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，住房市场的供求关系已经发生重大改变，各类保租房、人才房为刚需人群解决居住问题提供了更多选择，满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。
围绕造好房子，实现高质量发展，万科具体提及四个方面。一是以客户为中心，营造有活力的社区生活场景；二是围绕客户需求的新变化对成本和费用的投入进行结构性调整，提高产品的质量价格比和性能价格比；三是项目实行全周期、全维度的现金流精算；四是推动建立未来城市产品新优势。
报告期内，万科首个“未来城市理想单元”上海嘉定理想之地项目实现了公共服务配套先于住宅部分开放，强化了社区与城市的功能链接，实现了“从好房子到好社区到好城区”的呈现。未来城市理想单元模型已在多地推广，广州理想花地、上海雅宾利四期项目、武汉云泊江岸和成都古翠隐秀，都在尝试对未来城市理想单元模型进行进一步发展。
如张海所言，一些困难的解决和向“新”而行的能力提升需要耐心和时间，对现在的耐心，就是对未来的信心。