瑞房罗康瑞：盈利难能可贵 市场调整期将审慎发展

撰文/陈玲

在房地产疲弱市场影响下，能保持盈利实属不易。

8月30日，瑞安房地产对外披露2024年中期业绩情况，期内收入约20.73亿元，录得溢利1.83亿元，其中股东应占溢利7200万元。

瑞房旗下商业物业成为应对市场挑战的压舱石，瑞房于2023年开业的两个新商业物业项目（蟠龙天地及鸿寿坊）支撑租金收入增长，期内租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额上升至17.64亿元，同比增长16%。

瑞房主席罗康瑞直言上半年内地房地产市场非常困难，公司能够盈利难能可贵。他认为目前市场仍处于调整期，但他对未来市场有信心：“因为房地产市场还是很重要，在GDP占比也比较大，还有我相信居住对我们每个人来说都是最重要的。”

他表示，瑞房将会以更为审慎的态度选择投资发展机会，未来集团业务的重心将继续聚焦长三角和大湾区的一线城市，尤其是上海。

在行业形势依然整体低迷的大背景下，安全性始终是一家企业经营的重要考量。执行董事罗宝瑜表示，在当前市场调整和行业流动性问题仍然延续的情况下，短期瑞房仍然会秉持谨慎的立场，将流动性安全作为公司首要的优先级事项。

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上海高端市场韧性

因期内没有新住宅物业落成和交付，2024年上半年，瑞安房地产录得物业销售收入1.43亿元。包括合营公司及联营公司在内，物业销售总额为16.91亿元，平均售价为每平方米14600元。管理层表示武汉天地云霆三期住宅预计将在下半年竣工并交付，这一情况将会有所改善。

截至2024年6月30日，瑞房已锁定的销售总额（包括合营公司及联营公司）为78.18亿元，将于2024年下半年及其后交付并确认。

值得关注的是，瑞房计划于下半年推出翠湖天地六期和翠湖滨江两个高端住宅项目。上半年，大部分城市全面解除限购，限售、限价政策也陆续解除。在因城施策下，市场的分化程度依然较高。

“本轮市场调整的企稳和恢复可能需要更长的时间，但整体而言，中国房地产市场的规模还是相当可观的。不同城市不同细分的市场分化仍然是有延续。上海市场整体呈现较好韧性，上半年高端住宅的细分市场更是表现突出。”

罗宝瑜称上半年整体房地产市场处在下跌态势，但随着政策不断释放利好，有一些城市跌幅已经开始收窄，比如上海在中高端改善市场里走出非常好的独立行情。她相信翠湖滨江和翠湖天地6期会为集团带来更多的销售收入。

据了解，上海新房市场已接连出现多个10万+日光豪宅盘。瑞安房地产行政总裁王颖称，在充满挑战的市场环境下，上海的高端住宅市场表现出强劲的韧性。2024上半年，上海总价超过2000万的住房一手销量同比激增57.8%，达到2853套；售出1549套3000万以上高端住宅，创下过去十年同期新高。

她介绍了下半年将入市上海两个高端改善项目：翠湖滨江共有90套单元可供销售，预售总面积21400平方米，预计2025年第二季度将竣工三季度将交付；翠湖天地6期是太平桥地块临湖的最后一个住宅项目，将成为浦西最高层的住宅楼，建筑面积56600平方米，预计下半年开售，项目将在2026年第四季度竣工，2027年第二季度交付。

中报显示，瑞房于2024年下半年及之后可供销售及预售的住宅物业建筑面积约24万平方米，涵盖集团上海太平桥第118号地块、上海太平桥第122号地块、翠湖滨江、武汉天地、光谷创新天地、武汉长江天地、重庆天地七个项目。

截止到2024年6月30号，瑞安和合营公司拥有的住宅可售货值是为664亿元，其中瑞安权益货值为350亿元，其中在上海可售货值为241亿元，武汉和重庆可售货值为423亿元。

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商业物业收入增长

在蟠龙天地及鸿寿坊两个新商业物业的支持下，推动瑞房上半年租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）同比增长16%，达17.64亿元，其中77%的租金及相关收入来自上海的物业组合。

在租赁市场竞争激烈的情况下，瑞房旗下成熟物业保持了较高的出租率，零售和成熟办公楼物业的平均出租率分别为93%和91%。

“我们大部分物业目前都是处在上海核心地段，优秀资产其实能够很好帮助我们去抵御这样的市场波动，获得稳健的表现。”

由于经济放缓和供应过剩，办公楼市场面对更大挑战。管理层坦承，目前企业拓展的需求极度低迷，供应端还在持续投放，商办市场确实面临严峻挑战。但其续指，瑞房相对成熟的办公楼物业仍保持稳定的出租率，平均出租率达91%，无论是办公还是零售也看到一些机遇，比如大宗成交活跃、消费者零售部分的需求等等。

比如，以创新生活方式打造的蟠龙天地和鸿寿坊的成功，不仅印证瑞房在打造新地标方面的专长，亦证明以文化、自然和社交爲重点富有创意的内容，可以吸引更多消费者和忠诚会员，从而提升客流及租户销售。

据了解，除现有的商业项目组合外，瑞房在一线城市还有可观的商业物业储备，包括位于上海的太平洋新天地商业中心，它由三栋办公楼和一个商业裙楼-太平洋新天地组成，目前建设工作进展顺利。

其中，T3办公楼和新落成的T2办公楼出租率已分别达到100%和65%（截至2024年8月30日）；250米高的T1办公楼预计于2024年下半年竣工，2025年将迎来太平洋新天地的开业。

截至2024年6月30日，瑞房以公平值计价投资物业的账面值为1002.23亿元，相应总建筑面积为275.3万平方米。位于上海、武汉、佛山、南京和重庆的物业分别占账面值的79%、9%、6%、3%及3%。

截至2024年6月30日，瑞房的土地储备的总面积为830万平方米，包括600万平方米的可供出租及可供销售面积，及230万平方米的会所、停车场和其他设施。合共14个发展项目，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆这五个中国主要城市的黄金地段。

其中，瑞房应占可供出租及可供销售的建筑面积为380万平方米。在600万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中，约250万平方米已经落成并持有作销售及／或投资用途。约120万平方米的建筑面积正处于发展阶段，余下的230万平方米则持有作日后发展用途。

在接下来的发展中，瑞房仍旧会将安全性放在首位。管理层表示，在经营管理上，会通过多元化的财务策略，着力扩大境内的融资，继续的保持稳健的资产负债表，同时根据市场环境采取最合适的债务管理策略。

中报显示，截至期末，瑞房净资产负债率微升至53%，现金及银行存款共达105.43亿元。截至2024年8月29日，自2021年以来，瑞房已偿还境外债务合共406亿元，其中包括于2024年8月24日到期的4.935亿美元优先票据。

财务总裁及投资总裁孙希灏称，瑞房未来几年偿还债务的高峰在2025年约有86亿左右的负债到期，2025年之后整体情况会改善很多，到27、28年基本上没有太多的负债到期。他表示，短期内会有一定压力，相信2025年之后公司整体财务情况会好转很多。