万达商管期待“恢复供水”

撰文/刘子栋

近年来，债务漩涡中的万达集团已将其商业板块万达商管，视为风险出清的利器。

去年至今，据不完全统计万达商管已对将近30座万达广场进行了退出。包括上海金山万达广场、广州萝岗万达广场、湖州万达广场、太仓万达广场、烟台芝罘万达广场、宜春万达广场和东莞厚街万达广场，以及厦门殿前万达广场、呼和浩特万达广场、海口万达广场、福州白湖亭万达广场、合肥万达广场等。

陆续的资产出售，对万达商管履行对赌协议提供了一定的支持，但基本算是杯水车薪。

该公司期待的是单次上百亿的“大水漫灌”。但在目前整个零售消费大环境疲弱的情况下，资金方整体持谨慎态度，这不是个容易达成的目标。就算万达商管的业绩正在持续回暖。

来自《大连万达商业管理集团股份有限公司公司债券中期报告（2024年）》数据，2024年上半年，大连万达商管（下称万达商管）期内营业收入268.5亿元，同比增长5.5%，毛利率提升0.99个百分点至65.62%。

其中，最核心的占总收入比重90.87%的投资物业租赁及管理业务，收入243.99亿元，同比增长5.6%，毛利率从69.4%提升到71.37%；

酒店运营营业收入从7.89亿元下跌至5.98亿元，毛利率跌至36.32%；其他收入从去年同期15.54亿元增长至18.53亿元，反映万达商管正在加速处理旗下资产，甚至令该部毛利率都出现了负值。

债务方面，截至2024年6月末，万达商管合并口径有息负债1375.61亿元，其中一年内到期的有息负债302.69亿元。

而非合并口径，万达商管期末有息债务余额342.17亿元，公司信用类债券60.53亿元；银行贷款85.4亿元；非银行金融机构贷款127.74亿元；其他有息债务68.5亿元。

其中，6 个月以内需要偿还的金额为34.84亿元，当中绝大多数是公司债。例如本金金额达11.1738亿元，今年10月9日到期的“20万达02”公司债。

与之对应，万达商管期末在手现金及现金等价物余额为104.85亿元。

看似宽裕，但万达商管在2025年也将有多笔债券到期，如一笔余额4亿美元的境外债，将要在2025年1月20日到期，境内“23大连万达MTN001”的最近行权日也定在明年3月22日。另外，万达商管还需要筹集一些资金，来支付部分选择退出的Pre-IPO股权回购款项。

更重要的是，万达商管在公开市场再融资渠道还暂未得到恢复。不过该公司也一直没有放弃以其他方式获取源头活水。

市场消息，万达商管旗下最新被摆上货架的项目相信是杭州拱墅区万达广场。资料显示，它是杭州首家开业的万达广场，于2014年12月开业，总建筑面积约35万平方米，其中商业建筑面积约15万平方米。

另外，根据债券中期报告披露，万达商管已将宜春项目（宜春万达广场）、长春红旗街项目（长春红旗街万达广场）、圣汐游艇相关资产重分类至持有待售资产，这部分资产金额达51.25亿元。

其中，工商信息显示，万达商管已在此前7月初退出宜春万达广场；圣汐游艇则据信在今年4月份，已由万达同意出售给狮心资本。上述这些交易有望在不久后最终完成。

而8月8日，据市场消息万达商管宣称获得多家银行承诺提供逾100亿人民币贷款，用于购回Pre-IPO股权部分回购款项。

在此消息的背后，万达商管仍然是全球第一大商业物业业主（以持有及管理商业物业可出租面积排名），目前其正常经营，包括项目落地和拓展也并未中断。包括北京沙河万达广场、珠海斗门世荣万达广场、杭州临平万达广场等项目将在年内陆续开业。

与此同时，随着重资产项目的大规模出售，万达商管正逐步实现“变轻”的战略。而其轻资产运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司，也是万达商管现时最重要的资产和讨价还价的资本。

债券中期报告就披露，2024年上半年，珠海万达商管主营业务收入达295.6亿元，主营业务利润154.56亿元。如此表现得以让其吸引一些投资者的关注。

2023年12月，万达商管与原珠海万达商管Pre-IPO最大投资者太盟投资集团（PAG）的融洽“和谈”，以及珠海万达商管新控制方大连新达盟得以成立，原因就在于太盟投资仍对珠海万达商管的前景保持乐观。

当时有资料显示，自太盟投资等投资人于2021年8月投资珠海万达商管以来，其已连续3年超额完成业绩目标，对股东的分红丰厚，分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年88亿元。

到今年3月，相信在太盟投资的带头前线下，中信资本、AresManagement旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司PlatinumPeony和穆巴达拉投资公司，在大连与万达商管签约，宣布向大连新达盟投资约人民币600亿元，以控制后者60%股权。

只是，这笔国内近5年最大的私募股权交易仍在路上，只因珠海万达商管股权解冻目前尚未有很明确的时间表。