龙湖天街租金涨落之间
撰文/冯彩云
经过多年发展，龙湖已经跻身商业地产头部行列，天街作为龙湖主推的商业品牌，规模和影响力也在逐渐提高。
最新的2024中期业绩数据显示，上半年龙湖在营的天街共有75座，录得 51.2亿元的租金总收入，去年同期则为47.9亿元，实现了6.9%的同比增长。
除租金收入实现增长外，龙湖商场销售额和客流量较去年同期也有一定提升。2024上半年，龙湖旗下商场的销售额为342亿元，平均日客流295万人次；而去年同期的商场销售额为310亿元，平均日客流269万人次，销售额和客流量分别实现了10.32%和9.67%的增长。
商业客认为，在2024年消费疲软，大部分企业面临较大压力的背景下，龙湖交出了一份还不错的成绩单。
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租金涨落地图
商业客认为，销售额增长主要由新开业项目入市或旧项目运营提升带来，2023下半年至今，龙湖新增了11个天街项目。客流量增长则更多与项目自身区位、营销手段等相关，龙湖天街大部分临近地铁等交通枢纽，这一定程度上保证了客流的稳定。
业态组合上，商业客梳理发现，定位中端的天街以零售和餐饮业态为主，大致占整体品牌的5成和3成。以标杆项目龙湖北京长楹天街为例，该项目以零售、餐饮、休闲娱乐及生活服务业态为主，品牌占比分别为50%、34%、8%和8%。
数据来源：公开资料，观点指数、商业客整理
细分来看，天街系列较为重视服装、亲子娱乐、女性业态等，主要为了最大限度满足家庭群体的购物社交场景需求，牢牢抓住这类具备稳定消费力的消费客群。
聚焦到项目层面，据商业客统计，如剔除2023年之后新开业的天街，龙湖旗下75座天街中可供比较的有 65座天街。其中28座天街租金收入同比下降，占比43%，37座天街租金收入同比增长，占比57%，整体来看增多跌少。
这一数据与2023年底相比有所改善。2023年底，龙湖在营的71座天街中，2022年之前开业的天街共有51座，其中33座天街租金收入同比下降，18座天街租金收入同比增长，整体跌多增少。
数据来源：公开资料，观点指数、商业客整理
其中，2024上半年租金同比上升幅度最大的是2017年面世的龙湖杭州滨江天街，该项目I期和II期均实现了租金增长，增幅分别为10.36%和20.88%。
作为成熟期项目，租金提升一般有一定难度，因此该项目的表现可圈可点。据商业客了解，为创造更好业绩，该项目在过去一年里在品牌提档升级、营销突破创新等方面发力。除引入各类餐饮和零售首店外，还举办如LANCOME全国首展、亚运互动快闪活动等营销活动，目前来看成效良好。
租金下降幅度最大的则是成都三千集天街，2024上半年租金同比下滑53.05%。商业客认为，租金下滑与该项目去年以来开展的改造升级有一定关联。
资料显示，该项目于2023年9月启动改造焕新，今年5月才完成了升级重装，长时间的改造升级对业绩造成不小的影响。
不过改造后的成都三千集天街，相较此前业态上有一定升级，加强了夜经济和宠物友好属性，如多家品牌24小时营业，引入近4200㎡的多元化宠物业态中心等，这些措施有望增加对年轻消费者的吸引力。
然而，在成都商业竞争激烈的市场下，改造后的三千集天街能否重新在市场中站稳脚跟，还是个未知数。
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调改策略与平衡
除了上述项目外，部分在2023年末录得租金下滑的，今年上半年则实现了租金增长。
在租金由跌转升的项目中，表现较为突出的是成都时代天街I期和II期，两者在2023年底分别录得5.68%和3.92%的租金降幅，但在2024上半年实现了逆转，最新租金分别同比上升10.45%和4.57%。
以增长幅度较大的I期为例，项目分为AB馆，是龙湖在成都高新西区的首个商业项目，作为较早开业的天街项目，其占据了较好的城市商业区位。
资料显示，该项目位于成都主城区高新西区内，周边拥有近200万的潜在消费人口。而受益于良好区位和成都不俗的商业消费力，该项目在当地市场一直占据一席之地。除区位较为突出外，从项目的动态可以发现，租金的增长与品牌业态的调整有一定关联。资料显示，在过去的一年内，成都时代天街I期进行了较大的业态调整和空间改造。
零售业态上，朝着年轻化和差异化进行调改，如A馆1F轻熟女装调整至2F，1F则着力布局国际快消、生活零售，网红美妆，新增潮玩手办及香氛等品牌，以吸纳更多流量。
餐饮业态上，较为突出的是重视夜经济发展，如引进酒吧精酿品牌等延时业态，增强项目的夜经济消费竞争力。目前来看，该项目此前的升级改造的方向较为准确，租金也实现了可观的增长。
而在由升转跌的项目中，上海虹桥天街较为突出，该项目于2016年12月开业，周边分布了两大功能性项目虹桥高铁站和国家会展中心，项目周边以商务客群和旅客客群居多。
2023年开始，该项目开始围绕“虹桥年轻活力地标”的新定位进行整体焕新，调整面积近30000平米，属于较大规模的升级改造。
改造后，虹桥天街丰富了餐饮业态的面积和数量，原为永辉Bravo精品超市的B2层，经过整体铺位拆分和空间重塑，形成了拥有超过60家餐饮组合的“食乐园”，餐饮客流增长明显。
对于零售业态，项目采取的是减少面积，增加丰富度的策略，但成效一般。从市场反馈来看，餐饮业态的火爆并未给其他楼层的零售业态带来太多客流。
反映在租金层面，表现为较明显的下滑。2024上半年该项目租金录得-16.43%的同比增长，而这一数值在2023年底为2.85%。
综合来看，商业客认为，龙湖目前除巩固培育期项目的发展外，仍需持续对老旧项目进行契合市场的调整更新，才能维持整体项目的运营质量。
值得注意的是，调整方面仍需根据具体项目而定，做到一店一策，否则可能收效甚微。与此同时，在改造升级过程中如何减少对项目运营的影响，避免项目业绩出现较大波动，也是需要关注的重点。