大悦城控股商业管理中心总经理田维龙：REITs是一场“及时雨”

撰文/陈玲

在演讲过后，田维龙百忙中抽空和我们分享了他对于未来市场的探索和思考。

作为现任大悦城控股商业管理中心总经理，此前他曾说过一句话：“先天好的项目未必最终走得远，而先天条件差的项目未必没有机会和发展潜力，好的运营商比好的项目更重要。”

大悦城是商业地产的领军企业。数据显示，大悦城商业项目全国布局达45个（重资产30个+轻资产15个），在营项目34个，总商业面积达到374万平方米。

其中，大悦城购物中心作为核心商业品牌，上半年购物中心销售额达到196亿元，同比增长14%；客流量达到1.7亿人次，同比增长24%；平均出租率保持在94%的高位。

田维龙告诉我们，疫情之后，消费者的消费习惯和生活方式都发生了变化，对于场景、情绪和空间都有一些新的需求。与此同时，消费者对于性价比的要求也更强烈：“价格要合适，产品质量要好，这是一些传统零售受到冲击的原因。”

而且，消费主力军尤其是年轻客群的消费有了更多个性的要求。

“自我价值的认同，文化自信下的追求发生了很大变化。”他分析，这种变化的根本原因是这批年轻人的成长环境有所变化，见识更多，增强了传统文化自信。同时对于品牌和消费的个性需求增强了，不会盲目追求一些名牌，更多是需要品牌和自我价值认同达成一致，所以出现了一大批新的品类和品牌。

在他看来，未来中国的商业会越来越好，现阶段是重新洗牌、提升、优化的阶段。

据介绍，今年大悦城会将重心放在四个方面：首先是重点抓产品迭代和升级，包括从场景打造到产品业态的组合，到营销要形成“大运营，大数据、大会员、大服务”有效的闭环。

第二是积极迎接商业资产证券化。近期，备受关注的西南地区首单消费REIT——华夏大悦城商业REIT正式成立，首募规模为33.23亿元。

该笔REITs的底层资产为成都大悦城，项目于2015年底开业，2021-2023年度销售额分别为20.4亿元、23.3亿元、25.4亿元，客流量分别为1865.47万、1658.44万及2120.78万人次，营业收入分别为3.02亿、2.40亿及3.35亿元。

田维龙称，这个项目很优质，去年和今年会冲刺30亿元的销售规模，“因为大悦城的定位没有奢侈品，所以30亿是很不容易的。”

他相信，成都大悦城这只REIT会受到很多投资者以及老百姓的喜欢。

体现在数据上，华夏大悦城商业REIT在发售期间得到了市场热烈响应，发售比例配售前的总募集规模达48.124亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是其拟募集规模（33.23亿元）的1.448倍。

田维龙称REITs是一场“及时雨”，一方面解决企业长期发展的问题，将一些优良资产变现，另一方面能够给公众提供一个很好的投资渠道。

第三是在营销方面。据了解，2024年，大悦城提出商业营销4.0，即生活方式的营销，将自然、人文和商业场景进行有机结合，最终为消费者带来松弛感、情绪化以及全新的生活方式。

比如，成都大悦城倡导公园式生活场景，将生态和自然进行结合；上海静安大悦城打造的是夜经济，烟火生活的天台空间；西安大悦城打造13朝古都的国潮国风的生活空间等等。

“继续为年轻人提供潮流的生活场景，使年轻消费客群在大悦城购物中心场景内买单，最终做到为情绪价值复购，是大悦城在持续发展中要坚持做的事情。”

第四是稳健发展。田维龙称，在当下经济形势下，大悦城会聚焦自己的长板和优势，稳健推进企业的发展。