募资48亿与上市首日领涨 大悦城控股填补西南消费REITs空白
撰文：潘玲宣
不到一个月，消费类基础设施公募REITs再次上新。
9月20日，华夏大悦城商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式于深圳证券交易所上市交易。当天上午，REITs市场整体走弱，但在下午迎来翻红。截至收盘，49单上市REITs产品中有近半数较前一交易日价格上涨。
其中，华夏大悦城商业REIT领涨消费类基础设施公募REITs。华夏金茂商业REIT、中金印力消费REIT紧随其后，而华夏首创奥莱REIT、华夏华润商业REIT、嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT则收以不同跌幅。
2023年3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，明确将消费类基础设施纳入公募REITs试点范围。
同年10月20日，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。
此后，消费类基础设施公募REITs正式启航，并迎来踊跃申报。大悦城商业REIT成为第7只完成发售上市交易的消费REITs产品。
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第7只消费REITs
作为西南片区首单消费类基础设施公募REITs，大悦城商业REIT在发售前就引起了市场的广泛关注。
据悉，大悦城商业REIT发售价格3.323元/份，募集基金份额10亿份，拟募集资金规模为33.23亿元。
由于投资者的踊跃认购，成为已发行的7只消费RETs中，首个开售当日就提前结束公众发售的产品，发行网下询价认购倍数3.067倍，公众发售认购倍数2.73倍。网下投资者和公众投资者认购申请确认比例分别为36.585%、37.089%。
此次发售，基金比例配售前的总募集规模累计达48.124亿元，是拟募集规模的1.448倍。基金招募说明书显示，华夏大悦城商业REIT 2024年7月1日至12月31日以及2025年的预测净现金流分派率分别为5.22%（年化）、5.33%。
大悦城控股董事长、总经理姚长林在上市仪式上表示，此次华夏大悦城商业REIT的发行得到了市场的高度认可，项目成功上市意味着公司正式打通了“投融建管退”的资本循环，为未来进一步推进大悦城稳健发展提供了重要机会与坚实平台。
就目前已发行上市的消费类基础设施公募REITs项目来看，底层资产类型虽相对多元，但仍以购物中心为主。
具体而言，嘉实物美消费REIT是首个由民营企业发起、具有商超零售业态的社区商业型消费类公募REITs项目，也是北京市首单消费类基础设施公募REITs。其底层资产包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，商业类型属于社区商业。
华夏首创奥莱REIT是北京市属国有企业首个消费类基础设施公募REITs，也是首单以奥特莱斯作为底层资产的消费REITs，首发底层资产为首创城发集团旗下的济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目。
华安百联消费REIT是上海首单消费类基础设施公募REITs，底层资产是百联股份旗下的上海又一城购物中心。
此外，华夏金茂商业REIT、中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT的首发底层资产长沙览秀城、杭州西溪印象城、青岛万象城也均为购物中心。
最新登陆深交所上市的大悦城商业REIT由大悦城控股、华夏基金、中信证券联合推出，首发底层资产为大悦城控股旗下购物中心成都大悦城。
戴德梁行发布的相关报告显示，一方面是伴随着经济发展和消费水平的提高，城市消费者对商业载体的诉求不断提升，传统百货相对单一的零售功能、单一的动线、单调的空间已经显然不能满足时刻变化的商业潮流，集中性购物中心应运而生。
另一方面，随着中国经济和城市建设迅速发展，购物中心的成长基础日趋完备。在拥有丰富运营经验的港资发展商相继抢滩内地的基础上，国资和民营企业也逐步在探索运营购物中心，开设独立商业产品线。
自2007年首家大悦城开业以来，大悦城控股在一、二线城市积累了一批区位核心、回报良好的优质储备资产。
数据显示，截至2024年6月底，大悦城控股全国布局45个商业项目，在营项目34个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积374万平方米；购物中心销售额达到196亿元，同比增长14%；客流量达到1.7亿人次，同比增长24%，平均出租率94%。
今年下半年，大悦城还将有3个购物中心陆续入市。优质的资产储备也为未来大悦城商业REIT扩募发展、投资回报持续提升提供了更多的想象空间。
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资产成色
从8月16日的华安百联消费REIT，8月28日的华夏首创奥莱REIT，再到如今华夏大悦城商业REIT，近一个月的时间里，消费基础设施公募REITs再添三单。
大悦城商业REIT获得投资者踊跃认购，并在上市交易首日收涨，既是市场对消费基础设施公募REITs前景的看好，也是对其项目底层资产估值及未来收入预期的正向反馈。
公开信息显示，在成都，目前共有2个已开业的大悦城项目，分别为成都大悦城和成都天府大悦城。
作为西南区域首单消费基础设施公募REITs，此次大悦城商业REIT的首发底层资产成都大悦城于2015年12月开业，至今已平稳运营近十年时间，是运营更成熟的大悦城项目，也是大悦城体系内第一梯队的优质购物中心。
项目位于四川省成都市武侯区大悦路518号，属于成都市双楠-紫荆商圈，周边三公里辐射范围内有多个成熟住宅小区及商务酒店，附近公共服务配套设施完善。
客群主要为年轻家庭客群和新中产优质客群，2021年至2023年，项目客流量分别为1865.47万、1658.44万和2120.78万人次，营业收入3.02亿元、2.40亿元和3.35亿元。
出租率方面，近三年保持在96%以上，于2024年6月末出租率达98.45%，租金坪效持续快速增长，年复合增长率超过12%。自2015年底开业以来，销售年复合增长率达16%。
项目的主要经营模式为以自持购物中心资产向符合要求的承租商户提供租赁及购物中心整体运营服务并收取租金、物业管理费、推广费等收入，各承租商户统一管理、分散经营。
收入来源主要为租金收入、物业管理费收入，近三年及一期，前者收入占比约75%-83%，后者收入占比约14%-20%，合计收入占比约96%。其他收入主要包括广告收入、停车场收入。
截至2024年3月31日，成都大悦城主要的业态为零售、餐饮、文娱、服务，其中零售业态在2024年1季度租金收入的占比约为66%，较2023年末提高了6个百分点。
从项目所在城市看，成都作为西部商业消费中心，展现出广阔的消费市场与旺盛的消费潜力。相关数据显示，2019-2023年，成都市社会消费品零售总额复合增速达4.7%，处在新一线城市前列。
截至2023年末，成都市常住人口2140.3万人，较上年末增加13.5万人，同比提升0.6%，属于人口净流入城市，有力支撑未来消费增长表现，进一步激发标的资产成都大悦城的经营活力。
而作为消费重镇，成都地区的商业竞争压力也不容小觑，这对项目的运营管理提出了更高要求。
据了解，在经营方向上，大悦城控股作为成都大悦城的运营方，将坚持长期主义，用重度运营的理念经营经营成都大悦城项目。
一方面，注重产品力提升，品牌升级。持续提质品牌，丰富品类，发力高街潮流运动品牌尤其户外类，增强社交餐饮品类，更新体验类业态，过程中挖潜低租金坪效的区域/品类，仍有较充足的租金增长及产品提升的空间。
另一方面，以经营提升为核心，坚持消费者体验导向，深耕公园定位，打造自身优势与长板，每年设定合理的物业翻新计划、场景打造计划、契合的活动推广方案，并重度运营会员质量、紧抓头部商户的业绩量级，以具备长久的可持续增长动能。