第一太平戴维斯：2024Q3广州零售商业平均空置率环比微降
9月26日，第一太平戴维斯携手欢聚集团在广州琶洲欢聚大厦举办2024年第三季度广州媒体会，权威发布《2024年第三季度广州房地产市场回顾与展望》报告。
欢聚集团公共与政府事务总经理敬华，欢聚集团欢聚大厦运营总监朱碧雯，第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人、广州住宅销售部负责人黎青山，广州商业及零售服务部负责人、华南区政府事务负责人张宸豪及华南区市场研究部负责人谢靖宇等出席了此次活动，与众多主流媒体一同回顾了2024年第三季度广州房地产市场最新动态，并对商办市场及区域发展等话题进行深入探讨。
活动中，第一太平戴维斯广州商业及零售服务部负责人、华南区政府事务负责人张宸豪介绍了第一太平戴维斯在政企、国央企合作领域开展的创新模式和探索。他表示，长期以来第一太平戴维斯与广州各级政府、平台公司、国央企保持着紧密的合作关系，凭借深入的本土洞察和丰富的全球资源荣膺首批投资广州全球合伙人。作为360°未来城市运营合伙人，第一太平戴维斯将围绕招商引资、产业提振、城市更新、消费中心城市打造等多个维度与政府及国央企开展合作，进一步发挥在城市运营、商业零售、写字楼市场等领域的专业优势，为合作方提供精准的市场洞察和策略建议，积极参与到广州高质量发展的建设中。
解读市场动态 前瞻商业地产趋势
发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇深入剖析了2024年第三季度广州房地产市场动态，并展望未来市场发展趋势。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示：“第三季度，面对需求不足、产业结构性问题、消费增长放缓等宏观挑战，广州房地产市场继续处于调整期。在写字楼租户方市场持续的背景下，企业积极寻求办公搬迁升级机会，业主亦采取多元化策略应对市场竞争。零售业主则因应当前市场及消费者需求转变，持续进行品牌组合迭代升级，引入更多热度高、受众广的品牌进驻，以提振项目表现。住宅市场方面，在此前季度政策刺激型购房需求深度释放后，本季观望情绪再回温，成交价量齐降，但市场犹有较大政策优化空间，未来或盼更多调整。”
写字楼 —— 新增需求仍有限，业主多措并举应挑战
2024年上半年，广州市地区生产总值为人民币14,297.66亿元，同比增长2.5%。其中，第三产业增加值为人民币10,532.72亿元，同比增长2.8%。
2024年第三季度，市场无新项目入市，总存量仍为707.3万平方米。
季内，“成本节约”仍为企业办公选址的首要考虑因素，市场所达成的交易也多源自降本增效型搬迁整合需求，实际新增需求则相对有限，季度净吸纳量录得2.7万平方米，较上季下降29.9%。尽管如此，鉴于本季无新增供应入市，前述新增需求多由存量项目承接，市场整体仍实现小幅去化。季末，全市平均空置率环、同比分别微降0.4及0.5个百分点，至18.1%。
综合季内所达成的交易而言，金融、信息技术、专业服务行业的成交表现仍相对活跃，所达成的交易数量居所有行业前三，合计占比达39.1%。同期，受数个大面积成交的推动，消费者服务行业以交易面积计，占比升至15.9%，环比提升4.6个百分点。
需求亟待提振的背景下，业主采取包括降租在内的多元化租赁策略促去化，租金指数因此延续下行趋势，环比下降0.7%、同比下降4.8%。季末，全市平均租金录得人民币每平方米每月139.1元。
展望2024年第四季度，预计将有三个新项目交付入市，共带来15.3万平方米供应面积。年末，市场总存量将随之同比扩张4.0%。
短期内，宏观经济挑战犹存，企业增长预期料走弱，市场办公需求增长将受显著冲击，租赁竞争或进一步加剧。在此之下，写字楼物业资产表现预计仍将承压。而另一方面，对于租户方而言，企业或可值此契机，整合优化其办公租赁组合，在提升办公空间品质的同时实现降本增效。
零售—— 消费增速趋缓，业主应势求变，租金增长受抑
2024年前七月，广州社会消费品零售总额累计达人民币6,420.06亿元，同比下降0.3%。其中，批发和零售业社零总额同比下降0.5%，住宿和餐饮业社零总额同比增长2.4%，但增幅较前六月收窄0.6个百分点。
2024年第三季度，无购物中心开业，全市总存量维持744.4万平方米。
季内，业主因应当前市场及消费者需求变化持续进行品牌组合迭代升级，引入更多热度高、受众广的品牌进驻，助力季度净吸纳量转正，数个项目入驻率亦随之有所提升，带动全市平均空置率环比下降0.5个百分点，至12.2%。
本季，尽管部分项目的品牌调改活动助力市场引入数个优质时尚及配饰品牌首店，并推升市场整体入驻率表现，但零售商整体拓店节奏仍有所放缓。季内，餐饮业态仍占需求主导，但新店占比较上季下滑18.6个百分点。
第三季度，在消费趋缓、市场竞争加剧的背景下，业主多愿依据潜在品牌及拟招商铺位实际情况适度调整租金预期，全市租金指数同比微降0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月624.1元。
展望2024年第四季度，预计有一个购物中心开业，带来8.5万平方米新增供应。年末，全市总存量预计突破750万平方米。
短期内，在消费市场放缓的背景下，品牌拓店情绪将更趋谨慎。因此，如何顺应消费市场新变局，优化焕新品牌组合，提升项目引流吸客能力，助力项目与品牌共赢将持续成为购物中心业主资产运营的主要发力点。
住宅—— 观望情绪回升，成交价量齐降
第三季度，开发商库存压力犹存，推盘速度有所放缓。截至季末，广州一手住宅供应面积环比下降23.3%，至95.0万平方米。
同期，在前季政策红利推动部分需求集中释放后，市场观望情绪回升，全市成交面积再回落。截至季末，广州一手住宅成交面积环比下降25.6%，至114.4万平方米。其中，中心城区成交表现变化更为显著，成交面积下降幅度超四成。
季内，购房需求多于市郊区域具有价格优势的项目中释放，加之开发商为加速去库存继续下调价格，中心区域和市郊区域均价均下调逾5%。截至季末，全市成交均价环比下降12.4%，至人民币每平方米40,866元。
展望年内，鉴于市场犹有一定政策优化空间，中央及本地政府或继续进行政策调整，从供需两端同时发力，激发市场的活力并提振市场信心。
市场层面，当前多数房企仍面临较大去库存压力，“以价换量”料仍为其的主要策略，成交均价或继续面临下行压力。
临江商务新典范 快乐办公倡导者
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