上交所消费REITs业绩会：物美求稳，金茂蓄力

10月17日，沪市仓储消费REITs 2024年中期集体业绩说明会在上证路演中心举行。两家消费基础设施REITs的原始权益人、基金管理人和运营管理机构分享了上半年的业绩表现，并就投资者普遍关注问题进行回答。

业绩说明会上，中信建投证券研究发展部的朱静指出，消费基础设施正处于新增供给收缩，零售物业处于以价换量阶段。

据数据统计，截至2023年年底，全国购物中心数量达到5827个，存量购物中心数量持续增长，但是新增规模进入收缩阶段，2023年新开购物中心384个，较2022年降低18个较2021年降低165个。

从拟开业角度来看，2024年拟开业购物中心则达到514个，较2023年减少74个，为近8年来新低。

并且目前，整体商业地产投资销售节奏放缓，从2017年起商业地产投资开发完成逐年下降，今年前8个月，商业地产投资完成额同比下降13.2%，销售面积同比下降6.2%。

同时，消费也进入低速增长阶段，今年上半年全国城镇人均可支配收入同比增长4.6%，增速较去年全年降低0.5个百分点。前8个月，社会零售总额同比增长3.4%，增速较去年全年降低3.8个百分点。

从一系列数据介绍中，可见今年的消费环境并不友好。今日会上的沪市两单消费基础设施REITs已经披露了2024中期业绩报告，但从数据上看，两单消费REITs均展现出稳健经营管理能力。

嘉实物美消费REIT的底层资产是物美集团旗下的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，四个项目总建筑面积约7.79万平方米，其中华天、德胜门、玉蜓桥位于北京二环，地处北京核心商圈。

细究其资产组合，嘉实物美消费REIT并非直接持有四个项目，而是通过ABS间接持有3家下属公司的100%股权，从而获得四个项目的归属。

据现场介绍，截止至2023年，物美集团在全国拥有1800家业态门店，年销售超1100亿元，物美商业则是物美集团的资产运营主体，管理了超过600万平方米的消费基础设施，其中，自有物业超过170万平方米，并且拥有超过100人的一线运营团队。

因此物美商业作为嘉实物美消费REIT的原始受益人及运营管理机构也是交出优秀的成绩单。

截至2024年6月30号，REIT保持了98.13%的整体出租率，期末租金收缴率达到了99.90，平均租金达到3.75元/平方米/天，期末加权平均剩余租期7.95年，本期项目EBITDA利润率81.43%。

最终实现收入4932.47万元，净利润1555.69万元，主要来源于基础设施项目的租全和物业费收入，其中租金是以固定租金形式，这种形式受到消费的这个市场影响会较小，也会更加稳定；物业费则是嘉实物美消费REIT向其他基金借鉴的固本增收的方式，作为新的收益增长点。

现金流量净额为2841.97万元，现金流入良好且能够有效覆盖运营成本。

本期项目可供分配金额为2836.48万元，早在9月5日，嘉实物美消费REIT发布公告进行上市以来的第一次收益分配，收益分配基准日为2024年6月30号，每十份公募REITs份额可分配0.709元，分配金额共计人民币2836万元，占可供分派金额的99.98%。

另一进行业绩说明的是华夏金茂商业REIT，该REIT项目底层资产为长沙览秀城购物中心，建筑面积10.27万平方米，可租赁面积6.12万平方米。

其原始权益人及运营管理机构中国金茂旗下有着许多优质的消费基础设施，均位于上海、青岛、重庆等国内一二线城市，并且运营稳定。其中青岛金茂览秀城出租率达到96.9%；张家港金茂览秀城出租率达到93.4%；南京金茂览秀城出租率达到97.6%。并且现在仍有一批正在建设，将于未来入市的消费基础设施，在消费REITs方面未来可期。

华夏金茂商业REIT项目交出的成绩也较为出彩，长沙览秀城购物中心期末出租率达到98.30%；期末收缴率为99.43%，销售额3.86亿元，客流量764万人次，平均租金85.89元/平方米/月，其中专门店平均租金达到151.50元/平方米/月，每月同比增长9%，增幅有明显扩大。

目前长沙览秀城主力店和专门店面积占比分别是54%和46%，其中主力店的平均租金是31.46元/平方米/月，仅仅是专门店平均租金的1/5，这主要是由于项目前期受公共卫生事件的影响，主力店的调铺节奏被打乱，因此主力店的占比远高于其他的同类资产。

但今年2季度，该项目已经启动主力店的调改计划，这将是项目未来增长的潜力所在，有望为投资人实现超额收益。

报告期基金总收入达到3783.82万元，其中租金收入2343万元，占比约63%；EBITDA2090.07万元；可供分派金额为2218.65万元，简单年化分派率达到5%。今年5月和8月，华夏金茂商业REIT向投资人进行了上半年的分红。