瑞安房地产签下上海“贝港城中村”改造项目，旧改版图进入奉贤板块

9月底上海翠湖天地六和项目首开售罄并收金近120亿之后，瑞安房地产时隔一个月又拿下了上海一个超大型城中村改造项目。

10月30日，瑞安房地产与上海南桥镇政府正式签订南桥镇“贝港城中村”改造项目合作框架协议。

作为上海市第二轮城中村开发建设项目，贝港城中村改造项目位于奉贤新城南桥镇核心区域，项目占地约779亩，规划建设住宅、商业、酒店、公园、学校、文化配套等多元业态。

作为深耕上海近30年的开发商，瑞安房地产旗下上海新天地、瑞虹新城、创智天地、虹桥天地等，基本都是旧改项目的代表作。

贝港城中村的签约，也进一步为瑞安打开了上海奉贤板块的商业版图。

贝港城中村旧改

贝港城中村位于上海奉贤区张翁庙村区域，城中村申报范围765亩，核心区域720亩，集体土地占比达61%，项目东至南桥路、南至浦南运河，周边基本为建成区，人口稠密。

2021年，该区域启动核心区域720亩土地规划调整，截至2022年底，区域内完成164户农户及9家企业动迁签约，开始与瑞安等企业展开洽谈，但彼时还未定下最终合作名单。

2023年9月，上海市奉贤区南桥新城FXC1-0002单元控制性详细规划03-18街坊局部调整，调整区域位于奉贤新城02单元，包括贝港720城中村及周边地区，即贝港城中村旧改项目。

据悉，此次调整是为了加快推进南桥贝港城中村改造项目实施，统筹推进地区城市更新，实现功能转型升级。同时为协调新城02单元内其它地块功能完善，规划范围大于城中村范围。

“贝港城中村将打造成为奉贤西部的水上客厅，居民和游客可以在这里体验到有机与健康引领的城市品质生活。”一年后，上述控规调整正式获得批复，南桥镇政府与瑞安房地产正式签署了项目合作框架协议。

根据控规调整内容，区域内预计可提供约5000套住宅；商业、商办用地(含备建用地)约15.8公顷；公益性公共设施用地约11.1公顷；调整后绿地约13.2公顷。

观点新媒体获悉，调整后贝港城中村将以居住生活为主导功能，打造奉贤西部水上客厅。调整后总体开发规模约161.2万平方米，其中居住建筑规模约113.7万平方米，新建商品房住宅规模约56.3万平方米。

此外，项目还将适当降低滨河商业开发量，商业、商办建筑规模约35.7万平方米，公益性公共设施建筑规模约11.8万平方米。

从周边区位看，调整后基础教育设施用地共4处，包含2处新增幼儿园、1处育贤小学、1处新增24班初中；另根据新城单元规划和养老专项规划要求，调整后地区级公服配套设施用地共4处，包括文化设施3处、保留行政设施1处。

值得注意的是，贝港城中村项目是奉贤新城范围内唯一计划开工的城中村项目，根据瑞安房地产计划，预计2024年年底开工，整体建设周期约为75个月。

瑞安上海版图

瑞安房地产与上海的故事，的确要从旧改说起。

自1996年以来，瑞安房地产已经于上海布局了多个城市更新项目，在贝港城中村项目之外，还包括新天地、瑞虹新城、创智天地、虹桥天地等项目，其中时间较近的是蟠龙天地。

2014年，上海启动城中村改造，批准并确认改造方案的48个项目，青浦区蟠龙村是其中之一。回溯历史，蟠龙镇因多家米行和米厂，成为上海市区粮食运输的重要枢纽。然而随着行政区划调整，大多店铺南迁至徐泾，蟠龙镇中心地位逐步被边缘化。

因此更新改造方案中，瑞安提出了“上海前门院，江南新天地”的项目定位，将其改造成三大空间：约23万平方米的公共公园绿地蟠龙公园，约5万平方米的水乡古镇商业蟠龙天地，以及约25万平方米的住宅蟠龙国际住区。

观点新媒体获悉，项目从2014年启动，2023年4月底正式开业，

蟠龙天地是瑞安房地产在上海旧改中浓墨重彩的一笔，但近期最受市场关注的还要属翠湖天地六期（太平桥122地块项目）。

国庆前夕，翠湖天地六期开盘，108套均价21万元/平方米豪宅当日售罄，收金约120亿元。

该项目位于上海黄浦区淮海中路新天地核心地段，是太平桥旧区改造城市综合体项目中的住宅部分。而太平桥综合体是瑞安自2000年代开始就在上海重点发展的旧改项目，旗舰购物中心上海新天地同样坐落于此。

不过，细查翠湖天地的开发主体上海复基房地产有限公司，其由上海永业企业（集团）有限公司和瑞安房地产旗下乐基有限公司分别持股50%。

此前于2021年，乐基方面曾与上海黄浦国资委订立增资协议，双方对太平桥项目进行增资。完成后，双方各持有合营公司上海复基房地产50%股权。值得注意的是，合营公司将不再为瑞安房地产附属公司，不再并表入账。

但从瑞安三季度销售额来看，翠湖天地六期为销售数据提供了几乎全部支撑。

据第三季度物业销售简报显示，报告期内，瑞安房地产合同物业销售额为128.63亿元人民币，其中住宅物业销售额为127.36亿元人民币，商业物业销售额为1.27亿元人民币。销售总建筑面枳为69100平方米，车位销售数量为287个，平均售价为每平方米18.6万元人民币。

公告特别提到，翠湖天地六和贡献119.79亿元。

另于2022年10月，瑞安房地产联合杨树浦置业布局杨浦历史风貌保护项目，即平凉6街坊地块，房地联动价达到21万元/平方米，预计这一项目未来也会为瑞安输送更多现金流。

2024年3月的业绩会中，瑞安房地产有限公司首席执行官王颖曾表示，该项目与翠湖天地六期可为集团提供更多销售资源，以及带来持续的销售收入。