上半年业绩保持稳定，领展等待亚太收购机会

领展房产基金公布2024/2025财年上半年业绩，在国内外市场多种利好推动下，业绩整体保持稳定。

尽管当前这个时代在走向不稳定的漩涡，人口变化、地缘政治挑战、气候变化等宏观因素仍然默默影响大市，迫使企业在长期来说需要适应新的经济环境。

但领展报告期内面对的环境正变得相对更好，值得注意的是，只是相对更好。

“由多重经济转型因素所驱动，全球房地产市场正在经历许多重要的关键转折点。”领展董事会主席欧敦勤在业绩会上表示，这是他在接替聂雅伦之后，首次带队参加业绩发布会。一同参与的还有公司首席营运总裁卓格理、执行董事兼行政总裁王国龙、执行董事兼首席财务总裁黄国祥。

“目前的关键词是不确定性。”欧敦勤指，尽管美联储和全球其他央行已经开始推动降息，但是仍然需要平衡通胀以及经济增长，避免经济衰退。因此降息的速度和幅度将会呈渐进式，不会有立刻且迅速的反响。美国总统选举也可能将会进一步带来长期的不确定性。

另外，大湾区一体化所带来的结构性变化，也引发了消费者变化，要求零售企业重新调整策略。最明显的一点是，“港人北上”热潮持续。

不过，与此同时中国内地早前释出的一系列经济刺激政策正在发挥作用，消费情绪一定程度变得乐观。随着香港跟随美联储进行新一轮降息，香港房地产市场和消费市场开始活跃。而且香港的人口已经恢复至2018年的水平，近期该经济特区推出的优才高才计划，亦将进一步推动消需求以及消费支出。

更重要的是，目前环境更有利于领展探索一些出现价格错位的资产，以寻求高于平均水平的回报。欧敦勤强调，领展属于有差异化运营能力的主动投资者，会主动寻找机会。

过去几年，在3.0策略推动下，领展持续推动其全球多元化布局。就算一些声音批评该基金似乎忽视了财务水平的稳健，特别是在2023年初进行首次供股集资188亿港元之后。

领展也一直表示已收紧并购步伐，但并没有真正停下来。2020年至今，领展已收购广州太阳新天地、新加坡裕廊坊及汤申大厦约占一半楼面、位于常熟南、常熟北的物流设施、香港安达臣道一幅商业用地，以及上海七宝万科广场50%权益。

截至2024/2025财年上半年期末，领展投资组合总价值录得2370亿港元，地区分布变得更平衡，为香港物业占总投资组合价值的74.1%；中国内地物业占总投资组合价值的14.8%；海外物业占总投资组合价值的11.1%。

按资产类别分，零售物业占总投资组合的51.6%；办公楼物业占总投资组合的19.9%；停车场及相关业务占总投资组合的7.2%；物流资产占总投资组合的3.9%。

不同地区和不同资产之间的平衡布局，在这个分化的全球市场之内，为领展保持稳定提供了帮助。

最新财报显示，领展报告期内收益及物业收入净额分别同比增长6.4%和5.8%，达到71.53亿港元和53.59亿港元。

可分派总额在2024/2025财年上半年增加4.3%，达到34.76亿港元，而每基金单位分派同比增长3.7%，为134.89港仙。

分市场看，领展香港物业组合收益总额及物业收入净额录得2.2%和2.4%的同比增长。香港零售物业的租户销售同比下降1.7%，但跑赢了香港整体零售销售额表现（该数字期内同比下降8.8%）。

主要原因还是由于领展在香港持有的主要物业是公共屋邨配套民生商场，其次是停车场，抗风险能力强。期内，领展停车场业务收入同比增长了1.4%。

更乐观的数据来自零售续租租金层面。据悉，领展期内签订了超过300个新租约，整体平均租金重订正增长了0.7%。截至2024年9月30日，平均每月每平方呎租金为64.5港元，较上一财年全年的平均每月每平方呎租金64.4港元有所提升。

不过，值得关注的数据是零售物业的租户中，最民生的部分即街市/熟食档口的续租租金调整率，从去年的11.3%大幅下调至-5.8%，“港人北上”的威力可能比想象中大。

中国内地方面，由于上海七宝领展广场（原上海七宝万科广场）的完全入账，领展在中国内地总收益及物业收入净额分别同比增长39.2%及37.6%。

同期，零售租金重订率下降了3.2%，但其中主要原因是北京中关村领展广场正在进行大规模租户重组和商场重新定位，如果排除这个因素，租金重订率实际上增长了6.4%。

办公楼资产则继续全面承压，无论中国内地和香港、海外情况均相当。例如中国内地办公楼物业上半年的续租租金调整率录得20.9%的负增长。

而且领展香港办公大楼物业估值下降10.1%；澳大利亚办公大楼估值下降8.6%；英国的办公大楼估值录得6.2%的减幅。

海外整体方面，领展在澳大利亚、新加坡和英国拥有12个零售、办公室物业，表现都十分稳定，出租率高，租约稳定且长。期内，该部收益增长3.0%至8.87亿港元，物业收入净额微减0.5%至6亿港元。

主要的稳定器是位于新加坡的零售物业，这部分物业期内续租租金调整率录得正增长18.9%。

由于没有执行新的收购，领展2024/2025财年上半年最主要的精力专注于进行资产提升，且最主要针对中国内地和香港的物业。

据了解，领展期内在香港完成了富善及秀茂坪商场的资产提升项目，涉及资本开支分别为3700万港元及5500万港元，产生预计投资回报率分别为17.2%及19.9%。后续还会预留6.57亿港元推进其他项目。

在中国内地，领展完成了深圳领展中心城负一层的资产提升，资本开支为人民币2400万元，投资回报率为43.8%。

同时，在完全收购上海七宝领展广场，并获取管理权之后，领展正就项目L4-L5层进行翻新，涉及1900万元投入，并计划于2024年底竣工。

另外的计划还有会斥资600万元在北京中关村领展广场负一层打造一条食街，计划于2024年底竣工。预留资本开支人民币1.8亿元，投进广州天河领展广场二期及北京通州领展广场，这些项目计划于2025年中旬完成。

资产提升之外，收并购也不会落下。业绩会上，领展管理层就表示正在积极寻找项目收购和与其他资本的合作机会，甚至会考虑拿现有的物业进行资产置换。

但资料显示，领展目前收购行动的关注点可能在收窄，相比5月末举行的全年业绩发布会上的说法：“内地和香港、新加坡、澳洲、日本的物业都会是考虑范围。”

领展在最新的3.0战略指引中，就将物业收购目的地只圈定在澳大利亚、日本和新加坡，因为这些国家投资风险更低、市场内能提供的流动性更足。

由于持续的收购动作，最新领展的净负债比率已从截至2024年3月31日的19.5%上升至20.6%。但按照管理层的说法，领展仍有可操作的空间，给优秀投资机会提供资金。通过积极的资本管理，领展现时的平均借贷成本维持在3.69%。