高端对话②：非标商业运营与存量资产盘活，如何实现可持续性发展？

随着中国迈入资产管理的新纪元，对现有资产的活化与创新变得尤为迫切。2024年11月7日，由赢商网主办的非标商业首个行业盛会“2024中国非标商业共创峰会”在北京·首钢园香格里拉酒店成功举办。

此次活动以“以非凡，见不凡”为主题，设置了报告发布、非标圆桌派、主题演讲、高端对话、「2024中国非标商业主流榜」&年度「锐势」颁奖盛典等环节。活动汇聚了国内优秀资产运营团队、非标商业、主理人品牌、上下游服务商，以及资产方与社会资本，充分发挥商业交流平台的作用，剖析存量资产价值，盘活商业模式，解读非标商业趋势，预判下一个消费破圈爆款。

峰会现场，进行了以“非标商业运营与存量资产盘活，如何实现可持续性发展？”为主题的高端对话，虚白品牌管理主理人、西安小寨原力场顾问Judy作为主持嘉宾，和瑞安新天地鸿寿坊项目总经理王莹，西单更新场THE NEW项目负责人池旭，上海东方国际集团、徐州文庙·东方总经理任志飞，深圳大运天地项目总经理龚航，释界文化（集团）董事长、星零界品牌创始人邵晹，nice rice品牌运营总监申丛嘉，野人先生冰淇淋主理人崔渐为共8位对话嘉宾带来了精彩的观点分享。

主持嘉宾

//虚白品牌管理主理人、西安小寨原力场顾问 Judy

在变幻的市场浪潮之下，每一个参与者都在思索生存之道。大家需要共同算账，而且这个账必须算得清晰明白。只有这样，无论是传统品牌还是非标品牌，才能够拥有更好的生存机会，并在商业中互融共生，以应对市场的无常变化。

作为一名在服装行业深耕多年的从业者，在我看来，非标商业的可持续发展，在于吸引他们来到这里的理由。大家的衣柜里不缺普通的衣服，缺的是彰显个性的风格，缺的是在特定场合能完美适配的那一件衣服。

我们要创造一个理由，一个能让大家彼此合作、彼此相遇的理由，一个能让消费者走出家门、走进我们店铺的理由，而这，正是我们非标商业的初心所在。

对话嘉宾

//瑞安新天地鸿寿坊项目总经理 王莹

瑞安房地产、瑞安新天地共同打造了两个比较红火的项目，一个是上海青浦区的蟠龙天地，另一个是鸿寿坊，市中心非常小尺度地块开发的商业，整个商业面积只有1.5万方，可租面积约9000多方，我们在小尺度体量里探索出了更多的商业丰富度。

从商业运作的角度来说，我觉得理想主义和现实主义都需要考虑。理想主义带来创新和差异度，以及市场关注度。鸿寿坊有一个产品叫FOODIE SOCIAL，集合了40多家小商户，我们通过空间的营造和定位把小商户集结在一起，把游走型冲动型消费的点做成一个目的，这是这个产品为什么能出圈的原因。

第二是现实主义，要打造可持续的盈利，在具体运营过程中要把NOI（营运净收入）逐步提高，不断地调整品牌组合。我认为招商的感悟，招商分为四个不同的等级，填铺型、引入型、孵化型、调整型，调整型招商难度最大，在于既要面对现有的租户的租金压力，同时还得更好，所以未来的商业可持续的话，招商能力的提升很重要。瑞安新天地一直在持续给消费者带来的新鲜的体验，我相信这是商业永续发展的根本。

//西单更新场THE NEW项目负责人 池旭

西单更新场是华润首个非标商业实践，于2021年开业，前身是西单77th街购物中心。华润置地接手后，更新场蜕变为青年潮流发声地。在改造过程中，西单更新场把80%的面积留给了公共空间。这其实需要很大的决心，而如今我们发现这是一个十分正确的举动，令项目充满生机和活力。

非标商业到底在运营什么？

更新场日常以空间运营和内容运营为主。如果非标商业想要脱颖而出其实需有极明确极鲜明的性格和态度。更新场其实思考的问题是，每天做什么事情，发出什么样的声音，吸引什么样的人来到这个场，来了之后大家可以有什么样的互动？在这方面，更新场最常做的是和主理人品牌共创。与多个主理人品牌通过做活动，在内容端赋能和加持品牌，在营运端辅助他们更精细化的经营，如此一来主理人会视你为友，良性的关系促进良性循环，非标商业的可持续发展就此实现。

//上海东方国际集团、徐州文庙·东方总经理 任志飞

非标商业的兴起并非自发，而是应运而生。随着标品商业的激烈竞争和市场饱和，非标商业为盘活存量资产提供了新的路径。

东方国际集团在此过程中，将原有低效、存量的工业用地转型为具有文化、商业、创新属性的多元空间，如M50创意园等，通过深度运营逐步提升资产价值。此外，东方国际集团还主导了上海时装周，使其跻身世界五大时装周之一，为商业地产注入了新的文化活力。

我们所做的不是简单地引入新业态，而是因地制宜，根据每一块土地的特点设计独特的非标业态，实现与品牌方的共赢共生。通过与品牌方的相向而行、互帮互助，我们的目标是为消费者带来更多创新体验，让项目具备可持续性发展潜力。非标商业的最终出路在于精细化运营，只有让业态真正契合土地和市场需求，才能达到长效、灵活的发展。

//深圳大运天地项目总经理 龚航

把时间拉长来看，商业不存在标准和非标，它是基于市场的需求而来的。以华润为例，20年前开出第一个万象城，在那个节点下肯定算非标。不管是标准还是非标，总得有一个目的——解决商业问题，比如盘活存量资产，算好财务账。

深圳大运天地是华润万象生活第一个PPP项目，19个月的开发周期，去年场馆正常经营，今年7月28日商业开业，10月12号完成了全公司的财务预算指标，今年可以实现经营性回正（含折旧）。为什么要提财务？这是一个拥有非常复杂空间的项目，这个事情要持续下去还得要赚钱，如果不赚钱公司就把你干掉了，如果租户不能赚钱，租户就跑了。

大运天地有70%是标准品牌，光动线就有1.3公里长，大大突破了传统购物中心的不得超过300米的标准。从租户层面，平均业绩能够超过扣点的租户有60%以上。开业3个月，从财务指标来说，这个事儿是有可为的。

对于大多数项目，非标似乎是被动选择。而大运天地之于华润万象生活，是主动非标的一个案例，希望扩充商业的边界，以文体商旅展融合发展，创造一种新的模式，挖掘商业新的增长点。

//释界文化（集团）董事长、星零界品牌创始人 邵晹

星零界平台致力于服务年轻人和Z世代，通过创新和深耕运营理念，吸引这一群体。在这过程中，我们发现商业的本质在于消费拉动，而当下年轻人消费理念很简单，愿意为喜欢的内容付费。那么，我们要做的就是“以人为本”，一切创新和开发基于消费者的情绪价值和理念。

例如，星零界不仅提供娱乐，还结合了小型主理人的餐饮，形成了自己的货币经济体系，让购物成为次要，吃喝玩成为主要体验。这些都与当下年轻人消费习惯所契合。

并且，我认为非标商业与传统商业是不存在冲突的，星零界本身就是一个非标商业，我们也能和传统商业、街区商业结合，我们希望通过这样的方式，为消费者提供更多的情绪价值，鼓励年轻人放下手机，更多地参与线下活动。我们相信，通过提供独特的体验和价值，非标商业可以与传统商业和谐共存，共同吸引和满足年轻消费者的需求。

// nice rice品牌运营总监 申丛嘉

谈到非标商业，nice rice是主动非标的，最早我们做这个品牌的时候就没想按照传统的服装品牌的操盘逻辑去做，我们在做商业布局的时候也参与了很多非标项目。“非标”这个想法在我们公司是自上而下贯彻的，各个部门都按照自己的新法运作，所以也是比较反传统。

nice rice一直以来按照自己的方法和步调，没有快速占领市场，时至今日也没有丢掉市场，有两个关键点：第一是自己的坚持，作为服饰品牌，品味很关键，nice rice从一而终坚持自己对服饰，对空间，对视觉的品位传递，这个过程中我们从来没有受到别人的影响，也没有在运营过程中不断地向规模妥协，因为妥协之后你会失去核心客群。第二是勇于做减法，我们没有反复做加法，没必要给自己强行做加法，或者说要跟上市场的逻辑。

//野人先生冰淇淋主理人 崔渐为

谈到非标，回归商业本质就是差异化。在我看来，非标本身具有先天优势，如檀谷、首钢园，对比传统盒子式购物中心便有着得天独厚的自然优势。无论是商业项目还是品牌，最终回到内容上面来，要尽可能做好自己，做出差异化，才能维系一大群忠实的客户。

野人先生冰淇淋品牌经过13年的发展，以其独特的调性和品质，成功塑造了一个既受追捧又经久不衰的品牌。这不仅体现在主理人品牌在调性、想法和创新等差异化内容，还包括可持续发展的扎实运营。正是这些因素共同作用，使得品牌得以在长期主义的道路上稳步前行。品牌今年首进上海，很快拿下城市热门榜和好评榜双榜第一，目前已开出15家店，都是各区榜单第一，在低迷的当下为市场注入活力。