砂之船REITQ3收入下滑，奥莱不再是门好生意？

近日，于新交所上市的砂之船REIT披露了截止2024年9月30日的第三季度业绩。在2024年第三季度，砂之船REIT旗下四个奥莱项目的门店销售额同比下滑14.0%，从去年同期的11.14亿元下滑至9.58亿元。

销售额下滑之际，砂之船REIT的租金收入也出现下跌，2024年第三季度录得1.59亿元，同比下滑2.0%。其中，可变收入部分为0.434亿元，同比下降13.2%，固定收入则同比上升3%至1.152亿元。

需要注意到，砂之船房托收入主要分为固定收入和可变收入两部分。固定收入由砂之船集团进行支付，按每年3%的比例增长；可变收入则根据具体奥莱项目的销售业绩变动，收取不同的比例收入，后者更能反映项目运营状况和当前市场变化。

数据来源：砂之船REIT公告，商业客整理

从具体项目来看，砂之船（重庆两江）奥莱、砂之船（重庆璧山）奥莱、砂之船（合肥）奥莱、砂之船（昆明）奥莱4个项目均录得销售额下滑，其中位于重庆的两个项目下滑幅度最大，均超过17%，销售额占比最大的重庆两江奥莱更是录得17.8%的跌幅。

出租率方面，除砂之船（重庆璧山）奥莱出现0.3%的环比轻微下滑外，其余3个项目均录得环比上升或持平，因此整体出租率达到98%，维持高位水平。

针对项目销售额的下滑，砂之船REIT于公告中解释道，重庆项目的销售额大幅下滑主要受高温天气影响，消费者的出行购物欲望减弱，从而影响客流量和销售额。此外，国际品牌时尚商品的需求下降，也对整体项目的销售额造成影响。

商业客认为，砂之船奥莱销售额下滑背后，除当地市场的特殊因素外，国内奥莱市场的变化也是不可忽视的重要原因。

近年来，随着消费者对性价比消费关注度的不断提高，奥菜作为折扣零售模式的代表倍受关注，但市场竞争也愈加激烈。

目前，国内收入增长放缓导致消费市场疲软，消费者在购买决策上也愈发审慎，对价格更加敏感，奥莱这类消费业态的热度也较此前有所下降。

在此背景下，以奥莱为主要业务的企业正面临不小的挑战。除砂之船外，同样运营奥莱的百联股份2024年三季度奥莱业务收入为9.71亿元，同比增长-1.39%，同样出现下滑。

除业绩下滑外，部分开业不久的奥莱项目也遭遇闭店危机。近期，广州花都区的天河城奥莱公园就宣布将于2024年11月24日正式闭店。

据官方通告，该项目闭店主要是基于公司战略调整的考虑。不过据商业客了解，市场方面反馈该商场存在定位不清晰、营销力度不足等问题，此外作为奥莱业态最为重要的商品款式和价格优势也并不明显，因此未能在市场竞争中站稳脚跟。

从上述情况不难看出，在消费市场整体疲软之下，奥莱的消费热度较此前有所下降，这对奥莱运营商的核心运营能力、商业创新能力等都提出了更高的要求。

商业客认为，面对消费增长放缓挑战，奥莱企业可以通过不断增强头部品牌量级，构建起货品和价格优势，为消费者提供更具质价比的购物体验等途径突围。

数据来源：砂之船REIT公告，商业客整理

以砂之船为例，按收入贡献占比，国内时尚品牌、运动、国际品牌、儿童服饰、鞋履及皮革制品业态的收入占比分别为43.8%、19.6%、17%、5.8%和4.1%。

值得关注的是，在最新的2024年第三季度，砂之船旗下项目的运动类品牌，无论在租赁面积或是收入上的贡献均有所提升。商业客认为，这一定程度上说明消费者目前对于运动类品牌的青睐度较高，可适当增加这类品牌数量或产品种类，提高对消费者的吸引力。

此外，从租约加权平均到期年限看，按可租赁面积计算，2024年第三季度砂之船房托项目租户的加权平均到期年限为2.2年，如按收入占比计算则为1.2年。

短期租约一定程度上有利于优化租户组合，但如若不能及时招商补位，容易造成空置率高的局面，影响整体项目运营。

商业客认为，对于短期租约，砂之船这类奥莱企业可以实行更加灵活的租赁策略，助力优化租户组合，在国内变化迅速的消费者需求，能够快速用新品牌替代表现不佳品牌。

除传统零售品牌外，奥莱还可以考虑适当引入体验式业态，如基于家庭客群的需求可适当增加儿童亲子空间。期内，砂之船旗下合肥项目就于8月新增3600平方米的儿童游乐场，吸引不少客流，月内销售约65万元。