资金流转 凯德出售上海浦发大厦传闻背后

11月25日，据市场传闻，新加坡凯德集团预计将出售6年前收购的上海浦发大厦。

通过查询资料，商业客了解到，当年浦发大厦收购事件不仅是凯德加速内地布局的信号，而且对整个房地产大宗交易市场以及国内房地产证券化的发展都具重大意义。

2019年新年伊始，在戴德梁行的牵线搭桥下，凯德集团其与一家非关联第三方公司成立50：50的合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%权益，涉及建筑面积约4.2万平方米。

细究浦发大厦的历史，起初浦发大厦原属于上海国盛集团名下，国盛是上海市政府重大产业项目的投融资平台，但房地产业务并非是国盛的主营业务，于是在2008年国盛开始剥离房地产业务，最终海航置业以14.75亿代价买下浦发大厦项目公司100%的股权及7.21亿的债权。

海航置业在收购浦发大厦后，联合恒泰证券发行恒泰浩睿-海航大厦类REITs。

据了解，海航浦发大厦REITs项目曾是上海证券交易所第一单类REITs项目，也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目，在与凯德交易完成后该项目亦是全国首单市场化退出的资产支持专项计划。

当时国内REITs方面尚未将单一写字楼纳入地层资产范围。到最新政策中，写字楼也只是当作消费基础设施的配套纳入了底层资产范围。因此当时为了能够在未来顺利退出，恒泰浩睿-海航大厦类REITs采用了双SPV的结构，即“资产管理计划”、“契约型私募投资基金”嵌套使用。

恒泰与海航成立合资公司作为私募基金管理人发起基金认购，浦发大厦原始权益人海航实业认购基金份额，并认缴25亿元，但实际并不出资，随后成立专项资产管理计划，专项资产管理计划受让基金份额，实缴出资25亿元。

接下来私募基金用其中7.21亿元置换原债权人对浦发置业的委贷债权，同时出资17.79亿获取浦发置业100%的股权。于是私募基金拥有浦发大厦项目公司的全部股权+债权，专业资管计划间接持有浦发大厦的所有权益。

因此在后续通过REITs退出时，可以直接以私募基金的股权份额上市交易。凯德也正通过这种方式完成对浦发大厦的收购。

回到传闻中的另一主角——凯德集团的视角，市场出现出售写字楼的消息传闻，放在如今办公楼市场低迷的背景下也并不算稀奇，毕竟上海是凯德集团的商业地产布局最重的城市，保持合理的资产配置是尤为重要的。

据了解，凯德在上海共有约17个商业地产项目，合计建筑面积达到约230万平米，合计估值超过900亿元人民币。其中包括7个商业综合体，6个办公楼物业（包括浦发大厦），4个新经济物业。

今年2024年，凯德的投资动作并不算少，但投资目的地多为海外，而从收购对象来看，凯德今年的重点似乎放在了国际旅游市场以及购物中心。

11月20日，凯德投资宣布将以2.8亿新元收购新加坡房地产投资公司SCCapital的40%股份，并计划在未来五年内分阶段收购剩余股份，预计到2030年实现完全控股。

9月消息，凯德综合商业信托拟以18.485亿新元收购ION Orchard购物中心50%的股权。同月市场也曾流传出凯德投资考虑从复星国际收购Club Med约20%-30%的股份。

按照凯德集团“地产+基金”模式每一次收购的背后往往会伴随着旗下资产的出让同时进行。

那么，凯德今年尚未在写字楼市场方面有什么加码动作，反而开始有出售的消息流出，或许也将意味这凯德接下来在上海将会有新的投资动作。

例如2018年底，凯德集团通过来福士基金与新加坡政府投资公司以127.86亿元竞得上港集团旗下的星港国际中心项目，刷新集团在华单体项目收购交易金额纪录，该项目后来改造成北外滩来福士。

2021年2-3季度凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售了中国六个来福士资产组合的部分股权。在此项交易完成后，凯德实现资本回收约100亿人民币。

通过出售成熟资产股权并继续进行运营管理，获取稳定的运营管理费作为经常性收益，以及回笼资金进行再投资，利用回笼资金收购成长型资产，进而获得物业的增值，这是凯德以往常用的投资模式。