成都IMC国际广场：逆境中的创新转型与商圈活力重塑

近几年，国内商业消费市场面临着巨大挑战和诸多不确定性。

• 从消费端看，国内商业消费市场增长动力不足，消费者的消费预期仍较为谨慎，消费潜力难以在短期内完全释放。

• 从投资端看，大部分企业秉承更为审慎的发展策略，商业地产赛道出清与分化的趋势进一步加剧。

在行业下行期，手握优质资产的商业地产企业如果能够不断自我修炼，持续提升资产管理和运营能力，也就意味着，其能在当下波动的市场环境里拥有更强的抗风险能力，谁能顶住压力、穿越周期，谁就能拿到下个上行期的船票。

在当前的市场环境中，我们留意到，坐落成都大源商圈，成都IMC国际广场正透过一系列改造，破旧立新，重塑项目的核心竞争力，为商圈项目多元化协同发展注入强劲动力。

也正因此，在10月底赢商网主办的第12届中国商业地‍产西南峰会暨全球品牌招商与投资博览会上，成都IMC国际广场在众多西南地区优秀项目中脱颖而出，荣获中国商业地产西南峰会“金坐标”——“2024年度优秀商业运营项目”奖项。

PART01

另辟蹊径挖掘客流增量  商铺改造，打磨总部级办公空间

成都IMC国际广场，是由四川华银达实业有限公司全资打造。项目坐落于成都高新区吉庆四路188号，西靠益州大道，北临天府一街，与桂溪生态公园、环球中心隔街相望；同时处于成都保利·时光里、万科成都高新创合中心、两江国际、先锋若水居、世龙公馆、首东置业、蜀都中心等项目的核心包围圈内，扼守城南中央商务核心区。

项目的交通区位优势突出，毗邻地铁1、5、18号线等三条地铁线路，与多条公交线路百米直达，此外，项目四大出入口还与成都首个智慧交通地下环廊工程接驳，便捷交通条件将为项目带来庞大的客流自来水。

规划总面积约16.7万㎡的成都IMC国际广场，由四栋超现代建筑呈半围合布局，融合高端住宅、写字楼、商业等多元业态，拥有约1000个停车位。

尽管项目基础条件优越，但处在波动的市场周期中，成都IMC国际广场也在不断思考，如何提升自身产品竞争力，以应对低迷的市场租赁环境，平稳穿越周期。项目为此启动一系列改造设想，包括商铺改造，空间改造和品牌招调等组合策略。

从目前改造成果来看，项目将原2-4楼商铺整体改造为总部级办公空间，以开放式办公模式重塑了商务环境，吸引了成都本土重点企业——成都书声科技有限公司进驻，打造了JOJO叫叫阅读运营中心、教学中心和员工健身休闲中心。

JOJO叫叫阅读具备较强的资金实力和雄厚的技术力量，不仅在此设立专门的APP软件开发部门，拥有完善的科技成果转化的基础设施设备，企业带来的5000余名员，反哺商业板块客流。

可以看到，成都IMC国际广场此番改造，通过产品重塑不仅为项目创造了更稳定的租金收益，还另辟蹊径拓展了客流增量，进一步激活商圈活力。

PART02

抢占新能源发展时代机遇   打造“看选用学”全场景·新体验平台

近几年，伴随着国家对新能源汽车实施补贴和车购税减免等政策支持，也激发了新能源汽车行业开启拓展“加速度”，新能源汽车体验店扎堆涌入商业项目，成为新晋主力租户。

从经营角度来看，一些项目较大面积铺位仍面临着一定的招商压力。而像新能源汽车这种客单价高的业态，无论是在承租面积或承租能力上，都具有较大优势；此外，虽说新能源汽车不是生活刚需品，但其能兼顾到的客群相对广泛。因此，引入新能源汽车品牌，一方面缓解项目的租赁压力，另一方面也为项目拓展了更多元的客群。

成都IMC国际广场B1层的“宁德时代新能源生活广场”以其13800平方米的运营面积，于2024年8月10日盛大开幕，标志着全球首家新能源汽车生活广场的诞生。这一创新平台由宁德时代携手多家汽车企业共同打造，集结了41家车企和近百款新能源汽车，成为西南地区乃至全国新能源汽车展示的旗舰地点，也带来了宁德时代旗下全球首家「宁咖啡」。

“宁德时代新能源生活广场”被誉为“全球首创的新能源车品牌馆”，不仅是新能源汽车的展示窗口，更是一个集教育、体验、咨询和售后服务于一体的综合性平台，它的到来为成都大源商圈的发展注入了新活力，并持续提升成都IMC国际广场的品牌价值，成为新能源汽车文化和科技交流的新地标。

PART03

以差异化为运营核心主张   营造耳目一新的公园式商务空间体验

赢商大数据显示，成都IMC国际广场周边3公里范围内，商业存量面积达246.77万㎡，毗邻成都环球中心、成都SKP、成都保利·时光里、万科成都高新创合中心等项目。而从人口画像来看，项目周边常住及办公人口合计超百万人，剖析其周边客群画像可以看到：

• 其中45%为商务菁英客群，他们处于快节奏的工作生活方式，但追求高标准生活品质；

• 30%为新家庭客群，他们追求精致生活、享受自然生态和社交体验；

• 25%为活力潮流青年，他们敢于尝试新鲜事物，彰显个性。

为了与周边项目运营形成差异化，更好服务项目核心客群，成都IMC国际广场聚焦客群调研结果，深挖潜在客群需求，规划打造出成都首家公园式商务办公美食广场——IMC office park，将通过餐饮品类聚集、精准化的办公配套和大量露台空间，营造一个耳目一新的公园式商务配套空间。

例如项目将L5层露台空间规划改造为「森」活天地，营造松弛感的商务休闲氛围，计划引进米其林餐厅、休闲娱乐、生活方式等多维业态品牌，满足不同客群的休闲社交空间需求。目前，该楼层已签约5000㎡大型连锁品牌，计划明年初正式营业。

此外，从项目整体招商进展来看，除了上述已提到的全球首家宁德时代新能源生活广场、书声科技有限公司总部，还引入了包括肯德基、必胜客、瑞幸、乡村基、茶百道、罗森、茶话弄在内连锁餐饮品牌。

谈及招商策略，成都IMC国际广场方面表示，项目聚焦核心消费客群的需求，将招调方向全面调整为特色美食、休闲餐饮和休闲配套，既让消费者在这里可以体验到多元餐饮类型，如传统特色餐饮、异国风情餐饮或创新时尚餐饮等，满足商务客群会客等商务需求，活力潮流青年带来聚餐或社交体验的多样化选择；同时与周边项目形成明显差异化，合力做大商圈蛋糕，打造年轻时尚、舒适品质、艺术潮流的商务集群商圈，为成都大源商圈的多元化发展注入新活力。