主动汰换70%品牌，这家社区商业逆市实现100%满租率
存量时代，市场下行，标准式大盒子购物中心正面临窘境，并在细分赛道下，寻求增长出路。
当中，相较于巨无霸购物中心，精致体量的社区商业，更贴合周边消费者的需求而焕发活力。
我们观察到，已开业三年的五矿泰安·Live，在逆市周期下实现经营业绩增长，甚至在2024年面对品牌闭店潮、商场空置率居高不下的大环境下，实现100%满租率、客流增长35%的傲人成绩。
业绩背后，是五矿商业运营策略上的积极应对，在过去三年间对项目经营内容的持续迭代，使五矿泰安·Live成为社区商业赛道中极具张力的样本案例。
“一刻钟便民生活圈”催旺社区商业
五矿泰安·Live重塑城南生活体验
近年来，就近消费成为新的流行趋势，催生了社区商业的蓬勃发展。
据赢商大数据统计，截至2024年，全国购物中心存量达6339个，其中3-5万㎡社区商业的份额正不断扩大，从2021年23.87%的占比，到如今占比高达32.28%，以平均每年2.8%的增长率领头市场。
政策上，社区商业备受政府关注。
早在2023年，商务部等部门印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023-2025）》，无论是目前运营还是未来发展，社区商业这块蛋糕越来越香。
如此时代背景之下，5.6万㎡的五矿泰安·Live应运而生。项目于2021年年底开业，亮相之初便深深扎根在当地社区生活当中。
这得益于五矿地产前瞻的布局眼光，即便五矿泰安·Live位于旅游业发达、吸纳大量游客的城市泰安，也并未忽视当地庞大社区生活类客群。
五矿泰安·Live处于泰安高新区，承接了城市规划向南发展带来的人口增长利好，市调显示，3公里内辐射住宅社区约39个，加上13所学校、2家医院以及2000多家企业，构成了30万消费生活主场。项目以社区商业入局，弥补区域在生活配套上的商业空白。
可以看出，五矿泰安·Live的出现，不同于普通的社区底商，或是遍地开花的大卖场，而是真正作为城市发展的毛细血管，实实在在展现以需求为导向的社区商业，承载着市民生活的方方面面，这不仅是满足日常消费需求的重要渠道，为当地城市生活增添了独特的烟火气。
五矿泰安商管团队通过精准的市场定位和运营策略，使五矿泰安·Live在区域市场中脱颖而出，成为城市生活的重要组成部分，更为推进泰安城南片区“一刻钟便民生活圈”的建设，以及让项目实现“火三年”的业绩增长打下坚实基础。
逆市“火三年”的运营成果：70%品牌焕新
100%满租率、客流增长35%
这几年，虽然社区商业得到蓬勃发展，但整体大环境仍处于周期调整的震荡局面，品牌关店频发、市场洗牌加剧，购物中心空置率居高不下，掉铺严重……
五矿泰安·Live即便抢占社区商业热门赛道，并占据有利区位优势，仍然要直面市场大环境的冲击。
为此，泰安商管团队积极响应集团公司、五矿地产和商业地产事业部的号召，不断修炼内功，主动提升经营管理水平，让项目在2021年当期开业率高达98.1%，远超行业平均水平的开局下，实现开业三年以来运营业绩的稳步提升：
◎三年开业率持续保持在96%以上，2024年更首次空铺清零，招商率达到了100%；
◎每年客流均保持两位数增长，其中2024年客流较2023年同比增长35%；
◎三周年庆当天客流同比提升31.23%，销售额同比提升28.93%，均创下历史新高。
回顾五矿泰安·Live三年来的发展历程，离不开泰安商管团队扎根社区、深耕社区的精细化运营法则，如此倾注于繁复不断的日常细节运营中，并且保持不懈怠的心态积极应对市场，主动焕新谋变、积极调场的态度，在2024年年末尤为明显，泰安商管团队为此全力投入到“大干60天、冲刺全年旺”的战役中，展现出十足的韧性与魄力。
一方面，项目主动推进招调，优化品牌结构，实现经营环境的提质升级，带动合作商户及商场业绩“双向奔赴”，并推动区域经济持续发展。
另一方面，项目精准抓住家门口消费群体需求在营销活动上实现可持续、极具凝聚力的社群运营，深度践行社区商业的长期主义。
三年品牌焕新率达70%
以100%招商率首次实现空铺清零
对于一座已开业的社区商业而言，根据市场变化适时进行场内调整，是一门必修课，也考验深厚的运营功底。
面对市场下行、品牌拓店放缓，泰安商管团队对已开业三年的五矿泰安·Live主动推进招调，以“常焕常新”的姿态推进品牌汰换，三年来品牌焕新率达70%。
尤其是在2024年年末，面对行业市场的招商淡季、以及大面积商户续约谈判等双重压力，泰安商管团队积极应对、迎难而上，进行了大量的品牌筛选工作，首次实现空铺清零的目标。
同时，泰安商管团队在招商层面上并非是为了满铺而简单粗暴地填铺，而是深入市场了解品牌经营情况和发展趋势，力求为商场引入最具潜力和竞争力的品牌。归根结底，落位品牌是要符合社区商业的调性，在“家门口”释放消费者的就近消费需求。
因此，我们能看到，原本餐饮矩阵强大的五矿泰安·Live，新增如引入符合山东人口味的醉得意成熟中餐品牌，落地霸王茶姬泰安首家3.0店铺等，让浓厚的烟火气更具备精致感。
而在零售、文体娱方面，针对社区商业就近消费的便捷性，项目新添华为、苹果、名创优品、嗨范达人、Z先生实景娱乐山东首店等，不断优化业态组合，提升品牌的丰富度。
在泰安商管团队积极调整下，五矿泰安·Live不仅取得100%招商率，且透过业态品牌的调整，带动商铺全年坪效提升20%。
值得一提的是，即便出色完成满铺，泰安商管团队也注意到随着泰安城市向南发展带动消费扩容的市场增量，为了补充五矿泰安·Live 的承载量，增加品牌商铺的丰富度，在外广场增设浪浪山市集，市集中塔斯汀、好想来、罗森便利店、石头先生的烤炉等均为全国集装箱首店，且销售均保持泰安第一，有效提升项目的租金收益。
深耕社群运营、重视私域流量
持续提供满满的情绪价值
社区商业，实际更考验社区运营功底，这需要项目既能准确的满足消费者的需求，还要持续为消费者输出情绪价值，更深层次的增强与消费者的情感链接。
在这一方面，五矿泰安·Live商管团队基于社区需求的深度挖掘，以丰盈的活动内容填充商场，全年举办60余场PR活动，50余场会员活动，让项目实现社区生活空间的共享，且周周有活动的频次进行，持续拉动场内客流热度。
企划活动创新丰富，云南打歌、圣诞老人飞车、鱼灯舞、音乐巴士、Let’s PIU等活动让更多的顾客都参与到互动当中，将商场化身为娱乐体验的乐园。
在会员活动上，项目重视私域流量的深耕，定期举办彩妆课堂、邻里养生节、儿童闯关大赛等，儿童手工课堂、儿童剧等活动，增强会员与商场的深层次连接，实现场内商户联动，以此带动经营业绩增长。
五矿泰安·Live商管团队的运营升级体现还在于会员系统的搭建，让项目积极拥抱时代风潮，2022年重磅上线Live会员小程序，创新实现数字化运营管理，并在线上互动、会员积分换礼、优惠活动等服务上为顾客和商户带来实实在在的便利。
五矿泰安·Live的深耕逻辑，也呼应其slogan——家门口的幸福生活。如此精准的客群定位，让项目小程序会员三年累计12万+，私域社群110个，社群人数3万+，无论在当地还是行业都是社群运营的典范。
商管赋能带动资产价值提升
央企五矿向“城市运营商”迈步
五矿泰安·Live的运营成绩，不仅能在逆市之下为社区商业发展打样，同时也为五矿地产商业管理团队探索建立了一套行之有效的运营模式，这种策略，加载成熟运营能力以及品牌资源优势，无疑能为旗下各大商业项目实现价值赋能。
作为央企代表之一的五矿地产，开发项目遍布五大中心城市群，在27个城市打造60多个项目。其中商业作为当中城市服务运营的重要一环，已在北京、长沙、泰安、惠州、香港等区域实现商业综合体、文旅小镇、酒店、写字楼、公寓等规模布局，筑起了一道坚固的护城河，并透过商管团队统一招商运营管理规划实现资源的落地，带动资产价值提升，创造盈利商机。
五矿泰安·Live作为集团旗下的成功代表作，商管团队的深耕经营模式、主动招调的魄力，为商场的整体运营和消费者体验带来积极的影响，让项目具备强劲的「造血」能力，堪称社区商业运营教科书，为行业积累了宝贵的经验。
展望未来，五矿泰安·Live不仅将继续优化品牌结构、提升经营服务品质，也有助于商管业务赋能地产开发，推动公司高质量发展，为五矿地产向“城市运营商”转型发展持续注入新动能。
