消费降级，为啥港资商场却能越做越好？

在过去的三十年间，这些港资企业不仅成功打造了众多备受瞩目的经典作品，如恒隆广场系列、太古里及中寰等标志性商业地产项目，而且在相当长的时间里，它们始终引领着内地商业地产行业的潮流与标准，扮演着领航者的角色。

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虽然在近几年，由于大环境的特殊变化，导致商业市场挑战加剧。但一些港资企业的产品线依然展现出强劲的竞争力，而且它们在内地市场的投资规模持续扩大，特别是在高端零售及商业地产领域，市场份额稳步上升。

数据显示，截至2024年上半年，我国外商及港澳台商投资企业新增3万多家，同比增长11.4%。其中港资企业，作为外资的重要组成部分，在复杂多变的商业环境中，凭借高质量的开发模式和精细化运营，在内地市场的布局进一步加速。

#01

港资商业的“长期主义”策略

如果提到商业市场的未来，我们会想到可持续。而港资商业，则是使用“长期主义”树立了一个可持续标杆。

什么是港资商业的长期主义？

首先，港资企业在投资策略上倾向于稳健。市场的繁荣与萧条是交替出现的，而真正的商业机会往往隐藏在周期的转换之中。因此，港资企业更加注重在周期低谷时积累实力，为未来的爆发做好充分准备。相比之下，一些短周期的网红商业项目则往往追求快速回报，忽视了市场规律和消费者需求的长期变化。它们可能通过炒作和营销手段在短时间内获得大量关注，但缺乏持续发展的动力，最终难以逃脱衰败的命运。

其次，港资商业的另一个特点是“长周期、慢经营”，它们倾向于长期持有物业，并通过精细化管理不断提升物业价值。

这种策略不仅有助于稳定租金收入，还能通过物业升值获得长期资本增值。面对市场的波动与不确定性，它们始终保持冷静与理性，不盲目追求短期的高额回报。这种对长周期趋势的把握，使得港资企业在面对市场变化时能够保持冷静，从而做出更加明智的决策。

（太古地产中国内地已落成物业组合）

（恒隆地产中期业绩）

（新鸿基地产中期业绩）

做商业，快起来容易，慢起来难。

一个优秀的商业项目需要长时间的沉淀与打磨，而良好的口碑则是企业持续发展的坚固基石。因此，港资企业在商业项目的开发、运营和管理过程中，始终坚持以客户为中心，不断提升客户体验和满意度。通过优化服务品质、创新商业模式和强化品牌建设，港资企业逐渐赢得了消费者的信任与青睐，为其长期发展奠定了坚实的基础。

#02

香港置地：北京王府中環

随着内地最大旗舰项目“西岸中環”的揭晓，香港置地已在中国香港、澳门以及内地的重庆、北京、上海、南京、成都、杭州、苏州、武汉等十个城市成功布局了共计17个“中環”系列项目。

持续的运营与创新，愿意花时间打磨

在2022年，王府中環对B1层进行了全面改造，并非因硬件或品牌缺乏吸引力，而是主动融入“年轻”元素，丰富业态，为消费者提供更多潮流体验。改造后，引入了萨洛蒙、lululemon、观夏、瑭所等个性化品牌。

在保持新鲜感与话题度的同时，北京王府中環还对“京城人气网红停车场”落客区进行了升级，增设开放式DROPOFF零售艺术空间，为消费者带来全新购物体验。

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打造差异化的业态组合，体验感拉满

王府中環目前拥有近140余家品牌，其中30家为全国或北京“首店”，如卡地亚、TIFFANY、伯爵、麒麟等。随着时代的变化，商业项目内的品牌迭代也是必然的，尤其是高端商业项目，始终需要持续焕新购物体验。为此，王府中環引进了ROLEX劳力士、积家全球旗舰店、梵克雅宝、IWC等腕表品牌，目前23家已开业的高端珠宝腕表品牌形成强大硬奢阵容，实现了差异化发展。

近年来，经过不断升级与调整，据悉2024年上半年，王府中環整体销售同比增长超过13%。

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极致的服务细节，赢得消费者口碑

除了奢华的品牌组合，北京王府中環的内容空间场景也秉持着香港置地一贯的精致做法，同样注重细节与品质。从入口处的动态艺术装置，到B1入口升级后的电子屏幕，展现了港式的优雅格调，将东方美学场景与国际生活方式进行碰撞，既提高空间利用率，又融入更多艺术气息。就连卫生间都被誉为卫生间界的“爱马仕”，是北京最豪华、最舒适的卫生间之一，吸引无数人去打卡。

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随着消费者对商场要求的不断提升，如何动态持续地改善高端商场品质，王府中環给出了很好的思路。作为香港置地旗下城市级高端精奢商业体品牌——“中环”系列在内地的开山之作，王府中環始终坚持着香港置地的“长期主义”的价值观，用精雕细琢的匠人精神打造品质的零售空间。

#03

新鸿基：北京APM

北京APM的前身是新东安广场，其初期主要服务于外地游客，以销售特产为主，因此吸引人流的能力有限，客单价也相对较低。2005年，新鸿基收购该广场并将其改造为北京APM，经过不断探索找到了适合自己的发展路径，将商业定位为年轻、时尚、体验，并明确了以18至35岁年轻人为目标客户群体的运营策略，逐步与商圈内其他商场形成了差异化定位。如今看来，新鸿基的这一操盘思路为王府井大街重新赢得年轻人的关注做出了重要贡献。

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精细化运营，打造兼具话题与品质的品牌阵营

作为一个位于城市核心商圈的港资老商场，要想持续保持活力，就必须深入了解消费者需求。在这方面，新鸿基展现出了丰富的经验。它没有盲目追求高端，而是以广大年轻大众消费为主轴，构建了一个集吃喝玩乐购于一体的综合性购物中心。

北京APM共七层，其中80%为新入驻商户，这些以轻奢潮牌、娱乐餐饮等为核心且不断焕新的品牌阵营，是北京APM实现商圈内差异化竞争的重要内容。在今年，其招商品牌更加注重创新组合与潮流购物新体验，如引进烘焙界的“养生担当”同仁堂知嘛健康烘焙坊、融入北京胡同特色设计元素的COACH全国首家概念形象店，以及来自菲律宾的Potato Corner城市首店等，这些品牌都代表着最前沿的年轻态度，为消费者带来了全新的体验。

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抢占核心商圈的话题高地，打造营销新思路

现在做传统盒子不能存在“爹味儿”，得和消费者玩到一起，要既能放得开，还得懂流量，抢占商圈的核心话题。

北京APM采取了线上线下高度互动的方式，充分释放消费者圈层活力。例如在今年六月，项目与香港迪士尼乐园合作举办的夏日派对活动，邀请了迪士尼热门角色玲娜贝儿和星黛露到场，活动火遍全网，吸引了大量人流。

正是这些最懂年轻人心思的各类活动，让北京APM这个传统商场能够永远保持新鲜感和话题度，与年轻人保持同频。借助这些潮流活动的力量，北京APM成功引发了兴趣社群的共鸣，在本地社交媒体上刷屏的同时，也进一步扩大了外部的传播力度。

作为一个近20年的老商场，努力创新、坚守品质、坚持为消费者创造长远价值，这也正是北京APM能在王府井商圈中争得一席之地的原因。

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#04

写在最后

“越是变化，越是需要长期主义。”

在如今各种商业短平快的周期里，港资项目从落地到建成再到最终完整呈现，基本要历经四五年以上的时间。 虽然现在大环境会对这些项目有一些影响，但整个过程中我们看到的是港资商业对项目的理解、与城市文化的呼应以及与消费者的融合。

如今，随着消费者对商场要求的不断提升，商场的功能也日益复合化。好的商业从不求速度，但求精致与扎实。 要真正去了解人们的需求，满足人们的需要，才是商业“长期主义”的根本所在。