奥莱西部霸主砂之船：硬控长三角，杀向一线？
撰文|黎浩然
主编|付庆荣
头图来源|福州砂之船小镇快讯
2024年12月24日，平安夜，烟花划过福州砂之船小镇城堡上空。现场人山人海，但更多堵在前往路上的人，在车上看完了这场烟花秀。
砂之船集团，这家中国头部奥特莱斯运营商，以“欧式古堡+烟花”的大秀结束了属于自己的2024。
回望过往一年，砂之船的奥莱版图扩容不止。开工的广州、上海项目，完工的银川项目，还有开业的乌鲁木齐项目，稳坐中西部的奥莱霸主之位的它，开始闯入更多的一线城市。
自2008年重庆开出首家奥特莱斯起，到2011年首次走出重庆，在杭州落下第二子，随后进入南京、合肥、昆明等多城，砂之船扩张步伐不止。
2016年，其提出融合艺术、健康、娱乐、文化的“A×(1+N)×DT”超级奥莱商业模式，标志性意式红砖古堡出现在了越来越多的省会城市，不过是扩张模式转换为“轻重并举”。
截至2024年末，砂之船已在全国开业18个奥莱项目，其中7个为轻资产运营。作为全亚洲首支奥特莱斯REITs，砂之船跑出的“加速度”，不仅有模式的灵巧，也有战略的先行。
01
砂之船REIT七年成绩单
出租率波动向上，明星项目扛打
2018年，砂之船在新加坡发行了全亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——Sasseur REIT，底层资产有四——砂之船（重庆两江）奥莱、砂之船（重庆璧山）奥莱、砂之船（合肥）奥莱、砂之船（昆明）奥莱，合计建筑面积37.77万平方米，可租赁面积31.02万平方米。
上述四子，平均运营年限10岁+，重庆两江项目最为成熟，2008年开业，稳步迈向“成人礼”。
过去七年，砂之船REIT成绩单分别在2019年、2023年出现了两次波峰，销售额、租金收入同比增幅均现新高。
但就出租率而言，7年间砂之船REIT的表现波动向上，砂之船(重庆两江)奥莱常年满租最为抢眼，稳住了整个REIT出租率的底盘，而14.1万㎡的砂之船（合肥）奥莱、9.8万㎡的砂之船（昆明）奥莱出租率的稳定提升则带来了整体出租率的灵活上涨。
细看2024年，在2023年的新高点后，砂之船REIT的业绩进入常态化增长态势。前三季度，四个项目销售额为31.24亿元，同比下滑7.2%；EMA（受托管理协议）租金收入为4.88亿元，同比微降0.1%。
截至2024年9月30日，除砂之船（重庆璧山）奥莱较2023年末下滑1%外，其余3个项目均维持上升和持平，因此整体出租率达到98%，仍较2023年末有所上升。
之于门店销售额下滑，砂之船REIT归因有三：重庆的极端热浪对砂之船(重庆两江)奥莱的客流量和销售的影响；合肥9月份的地震对合肥门店的影响；四个门店中的国际品牌均录得需求下降。
在销售额降幅相对明显的情况下，砂之船REIT的EMA租金收入却能实现持平，背后是业务模式的合理组合。
当然，业务模式之外，砂之船REIT良好的抗风险能力、稳定的回报亦离不开砂之船行之有效的运营策略——长期坚持的短租策略，以及应时而变的业态组合。
短期租约占比大，快速适应消费趋势之变
从租约分布情况看，相较于以高比例中长期租户来确保租金收入稳定，砂之船采取高占比短期租户的招商策略，以此确保自己调改的灵活性，及时替换表现不佳的租户，引进新的成功品牌，快速适应消费者偏好之变。
与可比对象华夏首创奥莱REIT的数据相比，砂之船REIT的短期租户明显更多。截至2024年3月末，砂之船REIT在2024年内到期的租约在总收入中的占比为50.3%，占已出租面积的46.3%。
按可租赁面积计算，砂之船REIT中项目租户的加权平均到期年限为2年；如按收入占比计算则为1.1年，凸显调改的灵活性。
同期，济南首创奥莱和武汉首创奥莱两个项目，在2024年内到期的租约在总收入中的占比分别为36.05%、32.84%，占已出租面积的百分比分别为36.5%、28.35%，各期租约的分布更为均匀，更为偏重租约的稳定性。
对此，早前砂之船管理层对外透露，砂之船每个物业均有建立各自的零售品牌数据库，每半年会对零售品牌清单进行一次审查，以确保这些品牌整体吸引力，并有能力从目标消费者基础上吸引快速增长的中国中产阶级。
运动品牌占比提升，国际名品店仍是招牌
就业态组合看，砂之船奥莱项目最看重的零售品类有三——国内服饰、国际品牌、运动，且三者的占比保持着一个动态平衡。
以砂之船REIT四大项目为例，截至2024年9月30日，国内服饰、国际品牌和运动三大品类在总收入中的占比合计为80.4%，较2018年上市时提升4.2个百分点；三大品类在总租赁面积中的占比为61.6%，较2018年提升2.5个百分点。
其中，运动类品牌收入占比、租赁面积逐年攀升，其中收入占比升至19.6%，租赁面积占比高达15.1%。相较之下，国际品牌的整体收入贡献、租赁面积稳中有降，与运动品牌于2023-2024年形成交叉，反映了奥莱客户需求的变化之下，砂之船招商策略调整。
值得一提的是，虽国际品牌的吸引力不如此前那般耀眼，但之于砂之船而言，数量庞大、品牌齐全的国际名品依旧是其最大招牌之一。在标配的+39space意大利空间中，聚集了诞生于意大利乃至整个欧洲的各类奢侈品品牌，如Prada、Bottega Veneta、Salvatore Ferragamo、Burberry，Fendi，Moschino、Versace、Max Mara、Giorgio Armani、Zegna等。
国际名品店+意式风格建筑所营造的艺术氛围，一直是砂之船行走在奥莱圈明晃晃的招牌，亦让这个中西部奥莱霸主，凭借着轻资产打法成功挤入一线之地。
02
中西部奥莱霸主
轻资产走向一线
砂之船重庆起家，入局时间不早不晚，晚于王府井、百联，但早于首创、杉杉商业和意大利RDM集团。
漫漫17年，开出18子，砂之船稳扎稳打，步步攻占二三线省会城市，终成中西部奥莱霸主。可野心不止于此，近些年瞄准西北潜力之地，快速扩张；搭上轻资产快车，现身一线城市，寻找高阶增量。
区位布局：西南强势，华东取巧，西北势头猛
在以重庆为大本营的西南区域，砂之船已开项目占比强于多数对手，品牌影响力更为强势。随着地区经济活力的展现，以及华东、华北、华中奥莱丰富的开业数量，西南城市已成为头部连锁奥莱看中的新市场。目前，砂之船奥莱，在重庆、昆明、贵阳三地拥有 4 家奥莱，成为区域里数量上最多的奥莱连锁运营商。
坐标从西南到华东，砂之船以杭州项目为起点，在华东区域落地8个项目，与一众奥莱同行在华东形成割据，但选址更为取巧——避开了巨头纷争的上海，形成了上海周边城市包围圈。
2011年，砂之船华东第一个项目落在杭州钱江新城，彼时是杭州市区内唯一一家大体量的城市奥莱。
开业当天，这个建筑面积超11万㎡的“城市奥莱”，带来超100家名品，汇集意大利潮流风向并保持价格同步的+39 space意大利精品空间、APPLE苹果数码体验高级店、全亚洲继日本香港之后第三家Debailleul巧克力专卖店……
品牌独家，空间定制，砂之船（杭州）奥莱一炮而红，而彼时杭州外来奥莱大玩家有且只有百联，且二者相隔较远。
从杭州出发，砂之船先后进入了南京、合肥、扬州、苏州，所到的华东之城，皆为经济实力过硬、高净值群体聚集，且奢侈品消费观念相对成熟的“奥莱潜力地带”。
再看西北区域，西安之后，砂之船成功进入兰州、乌鲁木齐，并计划于今年开出银川项目。
2024年9月27日，总建筑面积18万㎡的砂之船（乌鲁木齐）奥莱在乌鲁木齐经开区（头屯河区）正式开业。集购物、休闲、娱乐等多功能于一体，开业即成为全疆最大的商业综合体。
品牌上，砂之船（乌鲁木齐）奥莱引进了+39space 意大利空间、golden bear、路卡迪龙、鄂尔多斯等三百家国内外品牌，还包括安踏冠军、ELAND、PRICH 衣念等四十余家全疆首店，从商业能级和消费体验等多个方面填补了新疆消费的空白。
新颖的消费体验和首店效应让砂之船（乌鲁木齐）奥莱仅36小时就完成销售额5130万元，七天即突破亿元大关，很多在砂之船的西安、兰州等项目消费过的顾客欣然前往。开业期间，还有顾客在社交媒体上表示“全乌鲁木齐的人都涌向了这里”，即便遇到下雨依然车流拥堵。
在这个区域，砂之船靠着单城标杆项目树立了强品牌效应，且因其他竞争对手暂时的缺席，而捕捉到了快速扩张的时机，呈现出一种相对迅猛的发展势头。
城市布局：全线覆盖，主攻二三线省会，轻资产闯关一线城市
据赢商大数据统计，目前砂之船18个已开项目全线覆盖了商业一线、准一线、二线及三线城市。
其中，商业二线和准一线的项目占比达到72.2%，这些城市多为二三线商业发达的省会城市，且以重资产开发模式为主。
但由于奥莱项目体量较大，重资产开发的成本高企，对企业自身资金实力、财务能力的要求较高，以公募REITs的方式进行融资无疑是个好途径之一。
2018年3月28日，亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船房地产投资信托在新加坡交易所上市。以此为转折点，砂之船全面转向轻资产开发。
合作开发模式之下，砂之船可深入了解和挖掘地方的文化、历史、风俗等特色元素，并将这些元素融入项目中，提升项目的吸引力和竞争力。例如，砂之船乌鲁木齐奥莱就以“创造无疆界+艺术+仓储模式”的设计理念进行场域延伸，建筑外观融入了当地独特的地域风貌，展现了新疆的特色。
此外，轻资产模式打开了砂之船进入一线城市的新通道。目前，其在广州、上海已官宣项目皆为轻资产项目。
砂之船（上海嘉定）奥莱项目于2024年12月正式开工，总建筑面积18.5万㎡，规划有885个车位，合作方为明发集团和嘉定新城公司；砂之船（广州）奥莱则于2024年4月开工，总规划面积约8.5万㎡，合作方为益云科创中心。
03
以“欧式古堡+烟花”之名
砂之船不止奥莱
当奥莱被重新捧红，巨头间的争夺战局势愈加激烈，“折扣名品”早已是各家标配。想要成为奥莱爱好者们眼中的“最强显眼包”，还得拼体验与场景。
基于此，砂之船在超级奥莱理念之上，通过欧式建筑风格、在地文化融入和各类游乐活动来引流，以“商业+文旅”的方式去塑造城市热门打卡点，“超级儿童”、“超级运动”和“超级农庄”灵活组合，主打一个“不止奥莱”。
“欧式古堡+烟花”，城市微度假体验感拉满
由于大部分奥莱选址城市近郊，驱车前往的消费者，除了强目标感的扫货冲动外，亦带有一种松弛的“微度假”心理。
深谙此理，砂之船不断强化“欧式古堡+烟花”的独有标签，并形成了独一无二的消费者心理认知。
建筑形态上，砂之船所有项目均为欧式建筑装修风格，红褐色面砖构成主视觉，大天窗圆塔营造的欧式小镇风情浓郁。
打造欧式风情之余，砂之船亦会适当融入在地文化与特色。砂之船（南京）奥莱，将明城墙与意大利博塔建筑融合，广场主出入口借鉴古城墙概念；砂之船(石家庄)超级奥莱，融入了中原农耕文化与燕赵文化，通过院墙、水车等元素在内部打造河北“古村落”场景。
福州砂之船小镇是砂之船第一个接盘改造的奥莱项目，保留原有的欧式尖顶城堡等建筑外，将地域文化、生态环境通过艺术再造。
2024年12月，福州砂之船小镇的周年庆时间与圣诞重叠，欧式古堡+巨型圣诞树+圣诞前夜烟花秀让砂之船小镇成为了福州平安夜的焦点。
三大超级空间，营造“不止奥莱”的惊喜感
以“艺术商业超级奥莱”为理念，砂之船打造了涵盖“超级儿童”、“超级运动”、“超级农庄”等多元业态的艺术商业综合体，将运动品牌与运动空间、儿童品牌与儿童游乐项目进行融合。
砂之船（乌鲁木齐）奥莱，“超级儿童”区域设置了维拓乐园超级儿童航空站、1:1复刻太空舱真实场景，在中庭的“超级运动”区域设有室内篮球场，可以举办多种篮球相关营销活动；砂之船(石家庄)超级奥莱，在冬天的户外设置了小型滑雪场，福州砂之船小镇则设有蹦跑运动公园，均能满足家长逛街消费之余的遛娃需求。
“超级农庄”则多融入地方特色，将当地农耕文化和特色餐饮做结合。砂之船（西安）奥莱以农耕文化为主题，打造了“二郎岗”超级农庄，区内不仅设有戏楼、水井、茶歇、民俗、手工艺人、画廊、咖啡、书吧等，还有天空农场种植体验和纯天然食材的现场作坊，并汇聚了60多种关中小吃；砂之船（乌鲁木齐）奥莱超级农庄，则以“过去西域之路”为灵感，将南疆喀什夯土民居和北疆禾木图瓦人木板房的特色建筑进行“新旧融合”，并引入“可爱的新疆”餐饮品牌。
砂之船通过在奥莱项目内部增加丰富的特色餐饮、大型儿童乐园、运动场等业态，让顾客在消费之外可以有更多休闲体验，借此成城中新的文旅目的地。
而立之年已过，砂之船的模样愈见成熟，扩张步伐加速，但目的性、目标感更强；业务模式精炼，“名品招牌+短租策略”双驱，只为最大限度捕捉消费者心水之物。
与此同时，以“超级奥莱”为名，继续朝着“不止奥莱”的文化艺术之地进阶，让每个奥莱爱好者找到爱上砂之船的新理由。
