对话深圳领展中心城：杆杆向新，业绩猛增背后的“高尔夫智慧”
商业，每天都是新的。【商业新势】系列，关注在经济发展、消费行为、品牌潮流新势中，标杆购物中心打开商业新局的经验与密钥。看未来之势，站行业之巅。
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“很多人都说2024年是相对艰难的一年，但领展中心城的表现还是比较亮眼的。”领展中心城总经理庄美蓉欣喜地跟赢商网分享着过往一年取得的成就。据其透露，项目在2024年客流同比增长了37%，首十月销售额同比增长逾五成，年度千万店超38家。
在低增长时代，领展中心城跑出了远高于业界平均水平的高增速。焕新三周年，项目如何于商业低谷期踏实走出自己的「精进之路」？近日赢商网与领展中心城项目公司总经理庄美蓉进行了一番深度对话。
基于在地思考
夯实自身优势
领展中心城位于深圳商业密度最高的商圈-福田CBD商圈，项目1公里半径范围内就覆盖了8座商场，合计80万平方米，且多数为在深圳深耕多年的老牌标杆项目。
但竞争激烈的同时，领展中心城的区位优势也很明显。福田CBD是近年来港客北上消费的重要目的地，领展中心城凭借着“与深圳地铁1/4号线无缝接驳、距离福田高铁站不到300米”等交通优势，以及区内唯一港资商场的品牌效应，有效承接了港客北上消费的红利。
庄美蓉表示：“商业经营的秘诀，一定是基于项目所处区位与自身商业肌理的思考，进行差异化布局以及不断夯实自身优势。”
也因此，赢商网观察到，区别于商圈内商场主打“年轻潮流”或单一聚焦“港客”的定位，领展中心城重点聚焦“服务本地白领与家庭客群”这一差异化赛道，同时紧扣港客北上消费风口，强化自身港资企业基因属性，将港客作为探索业绩增量的重要抓手。
在清晰的客群定位指引下，领展中心城有针对性的进行业态品牌调整与空间服务升级。据了解，项目2024年持续撬动首店经济，共引入了10多家首店品牌，包括猪肉婆·大小点全国首店、鲍师傅华南首家旗舰店等，这些都成功吸引周边白领与港客的打卡排队。
同时，商场2024年还对B1层进行了整体改造升级，全新打造了“Foodie+食加空间”，在餐饮主力业态上叠加餐饮和休闲娱乐业态的比重。改造后该楼层店铺总数达到近70家，销售同比大幅提升超3倍。如今的B1层不仅是福田CBD白领及年轻家庭客群、港客等全客群的食堂，也是一个多元沉浸式创新体验空间。
据庄美蓉透露，目前项目的港客占比在周末或节假日可达到40-50%，在深圳人的眼中，领展中心城的存在感也越来越强了。
可见，历经三年多的探索，领展中心城逐渐摸索出了一套适合自身的完整且成熟的经营方法论。
Q
赢商网：你们怎么去权衡本地客群与港客需求？
庄美蓉：我们主要抓住港客与本地消费者的共同兴趣，在业态品牌、运营活动等层面都尽量挑选能够同时满足两者需求的。
比如生活服务类、大众美妆、儿童娱乐等，不仅匹配了福田CBD都市白领的生活购物需求，同时也是港客消费的热门业态。像我们2024年引入的WOW COLOUR平价美妆品牌，港客来很少购买高端美妆，但平价美妆对他们很有吸引力，而本地消费者对性价比美妆热情度也很高；MELAND和反斗乐园周末的本地家庭客群很多，香港家庭也很喜欢。
此外我们2024年打造的养生休闲体验区，引入了常乐推拿、农本方中医诊所等多个品牌，对于福田CBD都市白领而言，他们需要这样一个放松休闲的地方，同时这些也是港客消费的热门业态。
在活动上也兼顾两者的兴趣爱好。如最近正在举办的深圳冰雪嘉年华活动，吸引了很多年轻家庭客群的喜欢，而香港由于空间限制，此类冰雪活动很少，很多家庭也会带孩子来这边参与。另外，之前举办的具有强烈湾区记忆的张国荣纪念展、beyond纪念展、湾区音乐会等活动，都深受两地顾客喜爱。
在公共服务设施上，我们的洗手间改造考虑到本地客群的生活习惯，增添了蹲厕，考虑到港客家庭客群与周边家庭客群，我们新增了儿童洗手间。
Q
赢商网：领展中心城是如何进一步做强本地市场？
庄美蓉：除了常规的业态品牌的焕新，2024年我们借B1层家乐福超市撤出的契机，将B1层改造为“Foodie+食加空间”，打造出了一个以餐饮为主，集中美食+、乐活+、社交+于一体的“第三空间”。
我们在这个空间引入了一批具备强带客能力与留客效应的品质餐饮、社交餐饮。同时，我们也在思考就餐之外这里的客流怎么办？所以就组合了配套业态，像超级猩猩健身房、华南首家三福潮流生活市集、俄货集市等，期望除了打造福田CBD白领及年轻家庭的“食堂”外，更是一个多元沉浸式的创新体验空间。这样也能形成一个很好的良性生态循环。
Q
赢商网：被誉为“最懂港客的商场”，您认为领展中心城的优势在哪里？
庄美蓉：细节服务，Retail is detail， 零售就是做细节。
我们会真正从很细微的服务升级去提升体验，解决痛点。我们留意到有港客更习惯纸质文件，于是相应推出了纸质版集印花活动，并考虑在场内新增品牌手册。针对港客支付、通讯等痛点，领展中心城是中国内地首家与AlipayHK合作的商场，目前已经全场开通了AlipayHK、WeChat Pay HK、中国银行数字人民币等便捷支付服务；同时还开通了境外手机Wi-Fi上网服务，联合中国电信推出免费内地电话卡办理服务等。
Q
赢商网：您觉得港客北上消费是一个长期性行为吗？
庄美蓉：目前看来，深圳商场的消费性价比、消费环境和服务质量等都更具优势，且对港客来讲，有一定的新鲜感。我个人觉得，港客北上是一个长期行为，但伴随基础设施越来越完善，两地的互动、交流也会越来越便利、越来越紧密，呈现双向发展的局面。
商业经营就像打高尔夫
策略、耐心、韧性缺一不可
站在三年这个时间坐标轴再来看领展中心城，项目迈过了培育期、进入了高速增长期。直观的感受来看，领展接手项目后，中心城越来越年轻了。无论是品牌级次焕新还是空间升级，亦或是不间断的惊喜活动，领展中心城书写出了属于自己最鲜活与生动的故事。
而翻阅至2025年，诸多种种皆成过往，未来商业竞争及同质化现象加剧，挑战仍然不容忽视，如何为项目注入更多新活力，保持蓬勃的商业生命力仍然是摆在眼前的难题。
而庄美蓉的乐观心态与长期主义商业策略，让我们更加笃定领展中心城的茁壮生命力。在她看来：“商业的经营就像打高尔夫球，要注重策略，也要有很大的耐心与韧性，同时每一杆都是一个新的开始。领展中心城也会像打高尔夫一样，以长期主义为内核，用策略性布局、应对变化的能力、耐心与韧性以及积极的心态，应对未来的挑战。”
Q
赢商网：未来你们怎么定义领展中心城在福田CBD商圈的角色？
庄美蓉：商圈内这么多的商业项目，我觉得领展中心城不一样的点在于我们是面向深圳、香港两地的家庭客群。项目周边有80万的家庭客群，加上香港有200万的家庭客群，我们希望可以全面覆盖到这200多万的家庭客群。因此可以看到领展中心城的亲子氛围与娱乐氛围应该是整个商圈中最强的，包括儿童业态尤其是儿童娱乐业态很全，而且我们的很多活动都是紧扣周边的亲子家庭。
Q
赢商网：领展中心城在集团总部又是扮演着一个怎样的角色？
庄美蓉：连接深港的桥梁，会做很多的资源互动与经验分享。比如此前与香港非营利时装机构Fashion Farm Foundation联合举办的活动，就是联通领展中心城的商户品牌做的“粤港澳大湾区巡回时尚展览 2024 ”，把香港的设计师品牌展示到深圳消费者面前，并融入至大湾区。另外，港深创客文化节也是把香港一些独特的产品与创意在深圳做展示。当然我们也会将内地品牌比如农耕记带去香港，助力品牌出海。
所以我觉得深圳领展中心城一直担任的是窗口作用，促进两地的深度交流。未来我们也会将这个优势做强。
Q
赢商网：您如何预判接下来的市场环境？
庄美蓉：就我个人而言是持续乐观态度的，但不可否认的是商业竞争与同质化现象会越来越严峻。不过我一直秉承的观点是，什么样的环境下都有做得好与做得不好的商场。我希望的是领展中心城是具备强韧性的，在市场整体下跌的时候我们更稳健，在市场整体上扬的时候，我们上升的速度更快。
Q
赢商网：未来在越来越内卷的市场环境下，您觉得商业在经营策略上要如何应变？
庄美蓉：商业经营就像打高尔夫球一样。打高尔夫球是一个很注重策略的比赛，需要在面对风速、天气、地形等很多不受控制的外在变化时，做出精准判断且要有很大耐心与韧性。商业也是如此，外在环境在随时变化，我们要以敏锐洞察力与快速反应力去应对。同时对于打高尔夫球来说，每一杆都是新的开始。做商业也应如此，过往的成绩都是过去，每一天都是新的开始。
领展中心城做的是长期生意，也因此未来经营也会像打高尔夫球一样，用策略性布局、应对变化的能力、耐心与韧性以及积极的心态，应对未来的挑战。
Q
赢商网：领展中心城的2025年的计划是什么？
庄美蓉：领展被业内称为“焕新圣手”，所以持续焕新也是项目一直坚持的方向。但我们会将目光放长远，考虑未来两三年应该怎样去做经营。那领展中心城未来三年内还会做几个改造：一是电影院改造，我们会在保持电影院业态的基础上，增加live house等娱乐业态，进一步做强项目娱乐、夜生活氛围，强化自身优势；二是外立面改造；三是停车场改造，会通过一些硬件设施改造增强服务体验。未来我们也期望以长期主义去做可持续商业项目。
