深圳福田区首店发展报告：3年揽330+首店，每平方公里零售额30亿元！“消费浓度”全国第一
作者|赢商研究中心罗嘉欣
数据支持| 杜晓莹、唐泽强
当全国商圈都在争夺“首店经济”制高点的背景下，深圳福田区“晒”出惊人成绩单：近三年引进超330家城市首店，首店总量傲居全市之首，以平均每3天诞生1家首店的“福田速度”正在重绘深圳商业版图。
在福田，日本茑屋书店华南首店成文艺青年打卡地标，法国老佛爷百货华南首店开业首日营业额破百万，中式烘焙网红-好利来华南首店首月销售额近1000万元……再往前，这里还有山姆会员商店中国首店（亦是全球店王），这个面积仅78.8平方公里的城区，为何能持续收割顶流品牌？
解密福田区“首店收割机”的底层逻辑，藏着城市商业进化的三重密码：
①超级商业载体矩阵：以星河COCO Park、卓悦中心、深业上城、平安金融中心等商场为代表，形成超过220万㎡商业集群，是深圳单位面积商业密度最高的城区；
②首店经济“政策引力场”：制定《福田区建设国际消费中心城市核心区三年行动计划（2023-2025年）》，支持国际消费品牌引进和首店/首展引进；
③新消费场景试验田：深圳节日大道、公园经济、二次元经济、低空经济、深港融合等创新消费场景持续迭代。
首店经济火爆带动商圈知名度、繁荣度和活跃度大幅提升。据赢商大数据显示，福田CBD商圈2024年日均去重客流超过200万人次，客流密度位居深圳商圈第一，是深港消费融合的桥头堡。
在这场首店经济的马拉松中，福田正从“CBD”向“CBD²（Central Business District²）”进化——下一个商业顶流的诞生，或许就藏在深南大道璀璨的霓虹里。
01
首店经济跑出“深圳速度”，单位面积“消费浓度”全国第一
近年来，深圳市紧跟国家促进消费扩容提质的战略步伐，出台了一系列前瞻性政策，如《深圳市〈关于加快建设国际消费中心城市的若干措施〉实施细则》《深圳市优化国际化营商环境工作方案（2023—2025年）》等，精心培育了一个国际化、高品质、多元化的商业沃土，为首店经济的蓬勃发展奠定了坚实基础。
作为深圳的中央商务区（CBD）所在地，福田区率先响应，提出“培育建设国际消费中心城市核心区”为目标，出台《福田区建设国际消费中心城市核心区三年行动计划（2023-2025年）》等政策，大力支持国际国内知名品牌来福田开设品牌首店，推进区域商业和消费高质量发展。
//首店总量突破
在政策的强劲推动下，福田区“首店经济”实现了突破性增长。据赢商大数据权威统计，近三年福田区引进城市首店达到332家，位于全市各区之首，成为深圳首店经济的“首发高地”。
//能级持续跃升
从能级上看，福田区引进的首店中，华南区及以上级别的首店占比超过40%，达到135家，吸引了众多国际知名大牌、国际国内零售品牌以及特色餐饮品牌等前来落户。
其中，高能级优质首店（A级/B级）占比高达41%，包括69家国际品牌首店，如超过120年历史的法国老佛爷百货中国首家精选概念店、The Surgeon亚洲首店、大洋洲护肤品CEMOY中国首家精品旗舰店等，还有婚纱女王VERA WANG华南旗舰店、日本TSUTAYA BOOKSTORE茑屋华南首店、日本连续5年米其林二星寿司芳Sushiyoshi Taipei内地首店、teamLab共创！未来园内地首个常设馆、shu uemura全国旗舰店、Kiehls全国旗舰店、荷兰高端婴童品牌NUNA中国首店等，持续提升福田区商业的国际化“浓度”。
//业态创新迭代
在新兴消费趋势的引领下，挖掘优质品牌和新消费元素与业态，成为城市“首店经济”高质量发展的新命题。分析福田区近三年332家首店清单会发现，福田区首店经济也在不断创新迭代，首店存活率高达83%，远高于其他城区，成为国内外品牌创新的热土。
1/餐饮和零售是福田区首店经济的主导力量，其中餐饮首店达到170家，涵盖休闲餐饮、西餐、火锅、地方菜等众多品类，如顺德非遗美食“猪肉婆”旗下「大小点」全国首店、茉莉奶茶·茶坊全国首店、香港素食餐厅珺Emerald内地首店、瑞幸咖啡全国首家“四时八节”主题店、好利来、麻六记、寿司郎、莺时Toki、奉天小馆、Latina Prime巴西牛排馆等均将华南首店落子福田区。
2/优质新兴品牌首店呈现迅猛增长态势，如MMC全球旗舰店、TOP TOY潮玩梦工厂深圳首店、X11深圳旗舰店、番茄口袋华南首店等潮玩集合店，还有日式复古户外机车服LIBERATURS、马思唯主理潮牌AGFK、香港新晋设计师品牌HaoNanHuang、国内新锐潮流新势力品牌MASONPRINCE深圳首店、主理人户外品牌HK WORKSHOP、运动户外旗舰店KOLON SPORT等潮流零售、生活方式类品牌，均将其深圳乃至华南首店落子福田。
3/旗舰店、概念店、IP主题店等非标首店占比达到25%，成为福田区首店引进一大亮点。以2024年为例，福田区共计引进109家首店，其中非标类首店28家，近三成为国际知名品牌全新概念店。
随着“首店经济”的持续升温，福田区的消费活力得到了进一步激发。2024年，福田区社会消费品零售总额达到2343.91亿元，连续20年稳居深圳第一。
放眼全国来看，福田区的商业表现同样令人瞩目：
●广东第一：广东省首个且唯一的社会消费品零售总额突破2300亿元的城区，商业能级断层领先；
●全国三甲：力压群雄跻身全国TOP3，社会消费品零售总额仅次上海浦东、北京朝阳区两大经济强区；
●密度封王：每平方公里社会消费品零售总额达到30亿元，单位面积消费强度问鼎全国各区第一，商业繁荣度创世界级标杆。
这座坐拥深圳CBD的活力之城，正以每平方公里迸发的惊人消费能量，重塑中国商业版图，强势确立其作为粤港澳大湾区国际消费中心核心引擎的战略地位。
02
打造世界级地标商圈，剖析福田区商业发展看点
福田区为什么能成为深圳的“首店收割机”？在领先全市的首店成绩单背后，是深圳福田区通过持续优化营商环境、精准施策出台专项扶持政策、大力鼓励区域内商业项目创新消费场景等动作，成功吸引了众多知名品牌首店落子，为深圳商业增添了无限生机与活力。
其一，经济底盘强大。据最新政府公报，福田区2024年新引进跨国企业总部数量深圳第一，新注册的软件信息业、科技服务业企业数量在深圳市内各区排名第一。作为深圳的中央商务区，代表深圳改革开放成就的核心区，福田区展现出强劲的发展势头和竞争力。超100万高净值消费人群，是构筑福田商贸消费繁荣的基石。
其二，商业规模和品质突出。福田区商业发展成熟，3万㎡以上在营项目达到33个，其中S/A级运营项目达到9个，总数居深圳各区第一。区域内拥有多元特色商业类型，如二次元、典型非标、文旅等标签项目达16个，位居深圳第二。（数据来源：赢商大数据，截至2024年底）
其三，未来商业前景可观。
——培育建设世界级商圈，多元发展齐头并进
“1+5”商圈发展体系：根据《福田区建设国际消费中心城市核心区三年行动计划（2023-2025年）》行动方案》，福田区计划通过深入实施世界一流商圈创建行动，打造1个福田中心区世界级商圈，着力建设“福田CBD商圈”“香蜜湖国际顶级商圈”“深业上城生态商圈”三大标杆核心商圈，高标准建设华强北、梅林路、车公庙-下沙、侨香等特色商圈。
在2024年，深圳福田区围绕着以下几个方面，大力优化区域国际化营商环境，实施“首店经济”建设成果按月监测，为品牌深入构建了一个“快速服务通道”。
•高标准建设标志性商圈，整合节日大道、市政公园、文体设施等资源，依托全国示范智慧商圈平台谋划建设世界级商圈。
•大力发展“四首经济”（首发、首秀、首展、首店），增加城市的时尚度、影响力，促进城市消费升级。
•进一步扩大离境退税商店范围。目前福田区离境退税商店增至63家，覆盖主要商圈。
•加大深港“一卡通”推广发行力度，优化港人在深线下购物便捷度。
•依托节假日举办公园各类文体活动，打造“公园+”系列消费体验活动。
目前，福田区基本形成四大特色消费生态——以福田CBD商圈为代表的时尚消费聚集区；以“华强北中国电子第一街”为代表的科技消费聚集区；以十亩地、购物公园等为代表的夜间消费聚集区；以立体慢行系统，串联笔架山、莲花山、中心公园等生态集群培育新型公园消费聚集区。
从近两年首店商圈选址看，福田CBD商圈受欢迎程度极高。星河COCOPark、领展中心城、深业上城、卓悦中心等商业是首店进驻福田选址重点关注项目，位列首店引进榜单前列。
——特色消费场景百花齐放，激发城区商业活力
深圳节日大道：以深南大道中央商务活力带为纽带，串联福田星河COCOPark、卓悦中心、皇庭广场、领展中心城、平安金融中心PAFC mall、连城新天地、会展中心等项目，聚焦“首发+”“夜间+”“文旅+”“会展+”“数字+”，通过政企联动和创新型商业活动，激活了CBD商圈的消费潜力。
如2024年五一举办第四届深圳福田咖啡生活消费周，活动期间助力主会场卓悦中心流量突破111.37万人次，销售额实现7125.46万元，吸引了广大市民参与。近期的2025元宵奇妙会亦呈现人从众热闹消费场景。
公园商业新物种：通过立体空中连廊，加大公园与商业空间的通达度，利用莲花山、笔架山、香蜜公园、中心公园等丰富公共活动基础上，进一步挖掘户外经济，以深业上城为代表探索商业与公园、体育结合创新场景消费模式，并积极开展无人机公园外卖配送等低空经济试点，打造特色的公园生态商圈。如去年国庆期间依托于“公园”客群，深业上城日均客流同比增长40%，全场销售同比提升55%。
次元文化新势力：形成大中华BitCity次元小镇、中州湾C Future City等次元文化消费聚集地，如前者吸引众多二次元首店，举办动漫嘉年华活动期间单日客流破10万人次，成为深圳次元文化全新地标，后者在B1层打造二次元主题市集，举办次元主题活动等，吸引众多次元文化爱好者聚集。
夜经济新地标：夜间经济是城市消费繁荣的风向标。在2024中国夜间经济研究成果发布活动中，福田区荣膺“2024夜间经济优选城区”桂冠。数据显示，福田区夜间消费在社会消费品零售总额中占比超过六成，成为消费增长的重要驱动力。目前福田区已经形成了CBD商圈、车公庙、梅林、华强北等多个夜间消费聚集地。
深港消费融合体：作为深港消费融合的核心承载区，福田区正在形成港客消费新常态。2024年经深圳口岸入境旅客数量超过7700万人次，其中经福田口岸和皇岗口岸占比超三分之一。伴随深港消费融合加速，福田区消费潜力进一步提升，成为其吸引首店进驻的又一重磅砝码。
福田区的这些运营水平卓越的商场载体与丰富多样的商业消费场景，共同为首店品牌的进驻提供了肥沃的土壤——一个充满活力、创新无限且极具包容性的商业生态。
03
首发经济新趋势下，福田商业迎来新进阶机会
当前，各地政府正积极将“首发经济”作为推动城市经济发展的重要战略抓手。通过构建全方位赋能体系、引进和培育高品质首店、推动业态创新多元以及促进本土品牌崛起等措施，推动首店经济向更高水平发展。
在此背景下，首店经济不再局限于传统业态，呈现出更多高附加值服务型业态及非标类型。结合去年11月商务部等7部门联合印发的《零售业创新提升工程实施方案》，鼓励城市大力推进老旧商业改造盘活，亦为城市首店经济发展创造新的创新载体。
聚焦深圳福田区，未来借助蜜湖国际金融中心建设、车公庙片区连片升级改造、大金沙片区改造等契机，强化国际招商引资，重点引入国际知名商企和品牌运营商，加速国际高端品牌及首发经济集聚。
香蜜湖金融中心规划图
在2025年内，深圳福田区还将迎来众多存增量项目带来多元消费场景体验，如深圳首家市内免税店落子福田，必将为福田区带来全新的“免税经济”新体验。
其他筹开的商业项目，也将为首店进驻创造机会，如：
•黄木岗枢纽商业-深圳之脉，将依托于地铁换乘枢纽，打通市体育馆与深业上城生态商圈，构建全新“体育+商业”体验；
•夜经济地标-购物公园酒吧街改造归来，带来一波微醺经济首店；
•深圳首个购物中心-城市广场改造，全新的iN城市广场将打造深圳最大的户外运动公园，并将创造出一条24H全时段街区“啤酒街”，构建一个多元融合的“生活中心”。
•还有华强北女人世界、梅林安荟邻等城市存量商业改造盘活等，带来商业新活力。
目前福田区还在积极培育新型消费场景，如打造低空经济，发展宠物经济、进一步挖掘公园商业服务潜力、培育以A Park深圳数字艺术公园为代表的非标商业社区孵化主理人品牌等，为福田区打造国际消费中心城区核心区创造更多发展势能。
当城市商业从“空间运营”迈向“生态创造”，福田区正以创新者的姿态构建消费文明新图景。在这场以“首发经济”为战略支点的全球消费版图重塑中，福田区正通过“首店首秀首展”的持续突破，助力深圳培育建设国际消费中心城市搭建起链接全球商业资源的超级枢纽。该城区的未来商业表现，值得持续关注。
声明：文章首发于赢商网旗下赢商云智库，作者罗嘉欣
