跟DeepSeek聊了银发经济，未来5年，购物中心还可以这样做！
来源丨商业地产观察
作者丨DeepSeek&Coral
图片来源丨项目官方
2024年被视为银发经济元年，有两个关键指标可以佐证，一是我国银发经济市场规模突破8万亿元，进入高速增长通道，年复合增长率15%；二是70后的退休潮从2025年开始，因延迟退休政策，其退休窗口期长达15年，他们的消费观念也从“生存型”转向“享受型”，推动老年旅游、教育、智能设备等新消费爆发。
而与消费紧密相关的线下实体商业，正在悄然书写着中国式养老商业的新脚本。当上海环球港的KTV变身退休老年客群欢聚的会场，当西安长百新市生活广场通过社区商业场景，将养老服务与日常购物、休闲娱乐结合，我们看到的不仅是商业模式的迭代，更是整个社会对“老去”认知的重构。
2024《银发经济白皮书》开篇语如是说，"银发经济不是夕阳产业，而是朝阳产业的折射镜。"站在时代的转折点，身在其中的我们或许还未看清，但DeepSeek从多个视角出发，挖掘出更多的答案，提供极具价值的思考方向。
日本银发经济下有哪些创新商业，中国养老商业发展历程又是怎样的，购物中心从业者从现在开始可以做哪些准备？以下是商业地产观察与DeepSeek的对话，让我们一起来看。
Q：聊到人口老龄化或者银发经济时，日本是一个绕不开的国家。日本银发经济下有哪些创新商业？
根据搜索结果，日本在银发经济中的购物中心领域表现突出，形成了具有代表性的“养老+商业”模式。以下结合最新信息及典型案例进行分析：
1. 永旺G.G Mall（千叶县佐仓市）
定位：全球首个明确以老年人为核心客群的购物中心（2020年开业）。
特色服务：
医疗健康：内设诊所、康复中心、药店，提供健康咨询。
社交空间：配置阅读角、茶室、免费WiFi，鼓励社群活动。
商品定制：服装区提供大尺码和易穿脱设计，食品区主打小份量健康预制菜。
数据验证：开业后老年客群占比超70%，带动周边社区房价上涨5%（日本经济新闻2021年报道）。
2. 东京丰州Urban Dock LaLaport
定位：家庭友好型综合体，但通过细节设计吸引老年群体。
适老策略：
全楼层无障碍设计，配备电动轮椅租赁服务。
引入“代际互动”业态（如祖孙共游的手工工坊、怀旧主题展）。
效果：老年顾客消费频次较传统购物中心高30%（运营方三井不动产2022年数据）。
3. 大阪Q's Mall（吹田市）
定位：社区型购物中心，深度绑定养老需求。
创新点：
与地方政府合作，整合老年活动中心功能（如日间照料、社区食堂）。
设置“生活支援柜台”，提供家政服务对接、法律咨询等非商业服务。
社会价值：被日本经济产业省列为“地域共生型商业设施示范案例”。
Q：对比其他国家，为什么只有日本形成了较为成熟的商业体系，有养老+商业这种单体项目的出现呢？
日本养老商业体系成熟的五大结构性支撑
一、老龄化进程的时空错位
日本在1970年步入老龄化社会时，恰逢经济高速增长期（1968年成为全球第二大经济体）。这种"富裕的老龄化"为商业转化提供了经济基础：
1965-1990年国民储蓄率持续保持在30%以上，1973年《老人福祉法》修订时，企业年金覆盖率已达63%。
二、文化基因的特殊适配
日本"耻感文化"与养老商业形成隐秘共振：
东京大学调研显示，72%老人拒绝与子女同住的主因是"不愿暴露生活困境"，这种心理催生了永旺G.G Mall等商业体的"隐蔽式适老化"设计，智能助行器外观改造为潮流单品（如三越百货联名款）。
三、政策工具的精准卡位
2000年实施的介护保险制度构建了市场化支付闭环：
保险金覆盖商业机构80%服务成本，形成"政府定标-企业服务-保险结算"铁三角（2024年市场规模达112万亿日元）
典型案例：大阪Grand Front的康复理疗中心，90%收入来自保险直付
四、空间改造的集约创新
日本商业地产在泡沫经济后积累的改造经验形成独特优势：
新宿LUMINE将20%商铺面积转为社区护理站，坪效提升3.2倍；名古屋荣商圈的地下商业街，通过智能灯光调节系统使老人步行速度提升41%。
五、消费代偿的心理机制
日本内阁府调查显示，65岁以上群体将45%的可支配收入用于体验型消费（中国仅18%）。这种"时间富裕型消费"支撑了特色业态：
银座三越的"人生博物馆"项目，老人付费展示个人收藏（月均客单价8.7万日元）；京都BAL商场的"记忆料理工坊"，复原童年味道的定制服务溢价达300%。
日本养老商业本质是"时代创伤的商业治愈"——将失去的二十年转化为老龄化解决方案的二十年。
这种转化需要三个必要条件：经济下行期的资产价格洼地（2003年商业地产价格跌至峰值期33%）、文化心理的集体转向（"孤独死"恐惧催生社区商业需求）、政策创新与企业生存的本能结合（2008年后32%商业体转型养老融合业态）。这些要素的系统性耦合，构成了其他国家难以复制的特殊生态。
Q：随着我国老龄化程度不断加深，中国养老产业+线下商业可能的演进路径是怎样的？
中国可能的演进路径
1.短期（2025-2030年）：公共保障为主，局部商业试点
重点领域：
社区嵌入式养老：推广“15分钟服务圈”，整合社区医疗站与日间照料中心（上海已覆盖80%街道）。
普惠型适老化改造：财政补贴老旧小区加装电梯/防滑设施（2023年完成5.1万个小区改造）。
商业探索：
城市更新嫁接：在商业综合体开辟老年文娱专区。
旅居养老试点：海南/云南等旅游城市开发“候鸟式”康养公寓。
2.中期（2030-2040年）：支付端突破带动多元供给
关键变量：长护险全国覆盖（预计2035年实现），个人支付比例降至30%以内。
商业形态：
TOD银发综合体：借鉴新加坡海军部村庄模式，在地铁枢纽上盖复合医疗/商业/养老公寓（深圳前海已规划试点）。
会员制老年俱乐部：针对高收入群体，提供健康管理+高端社交服务。
3.长期（2040年后）：分层服务体系成熟
基础层：政府保底的居家护理服务（覆盖90%人群）。
市场层：
普惠型银发mall：社区商业中心标配老年健身/餐饮区（类似日本永旺G.GMall基础版）。
高端康养社区：房企转型运营CCRC持续照料社区（如泰康之家·燕园）。
中国不会完全复制日本路径，而是形成“金字塔型”体系：底部由政府保障基础养老服务，中部由社区商业提供普惠支持，顶部由市场化机构满足高端需求。养老商业综合体的规模化发展需等待长护险全面落地（预计2035年后），现阶段更适合在老龄化率高、支付能力强的城市群（如长三角）进行试点。
Q：如果说中国还需要大量时间培养养老产业，购物中心从业者该如何吸引银发人群到购物中心消费？
一、银发人群消费习惯与需求画像（基于2024-2025年数据）
1. 消费结构特征
健康消费占比超60%：2024年京东健康数据显示，银发人群医疗保健品消费增速达整体市场的10倍，慢性病管理器械（如血糖仪、血压计）渗透率达72%。
社交娱乐需求激增：携程数据显示，2024年老年人旅游消费占比提升至28%，KTV/棋牌等娱乐消费在工作日白天时段占比达65%（上海环球港案例）。
智能化接受度提升：天猫数据显示，适老化智能设备（如语音遥控器、跌倒报警器）销售额年增156%，但仅12%老人能独立完成复杂操作。
2. 行为偏好解码
时间敏感型消费：70%老年人选择工作日上午10点前购物（避开人流高峰），但现有商场营业时间匹配率不足40%。
决策依赖口碑：超80%老年人消费决策受邻里/亲友推荐影响，线上评价影响度仅18%。
空间安全需求：93%老人关注防滑地板、扶手等设施，但商场适老化改造率不足30%。
二、购物中心吸引银发人群的七大策略
1. 时段错位运营（低成本获客）
晨间银发专场：开设7:00-9:00老年购物时段，提供免费早餐/体检。
工作日活动定制：针对退休人群开发插花、书法等日间课程。
2. 空间适老化改造（硬件升级）
动线优化：通道宽度增至1.8米（满足轮椅并行），休息区密度提升至每50米1处。
感官友好设计：采用暖色光源（色温3000K以下）、降噪地材（噪音值≤45分贝）。
3. 业态重构组合（精准供给）
健康服务嵌入：引入中医理疗、慢病管理中心，配套医保刷卡功能。
怀旧场景打造：开设供销社主题店（复刻70年代场景）。
4. 社群化运营（粘性提升）
兴趣圈层孵化：组建广场舞社团、摄影俱乐部（提供免费存储/打印）。
代际互动设计：开发祖孙手工坊（如陶艺、木工）。
5. 数字化适老服务（降低使用门槛）
语音导航系统：部署AI语音导购（支持方言识别）。
子女代付系统：开通"亲情卡"一键支付。
6. 价格策略创新（破解性价比矛盾）
银发专属折扣：推出"60+会员日"
积分养老兑换：允许积分抵扣物业费/医疗费（与社区合作）。
7. 政策红利承接（降低转型成本）
改造补贴申报：利用商务部"一刻钟便民生活圈"政策（最高补贴500万元）。
政企数据互通：接入民政老年人口数据库（已开放试点），精准推送活动信息。
Q：养老与购物中心结合的主要盈利模式有哪些？
养老与购物中心结合的主要盈利模式及平衡策略
服务分层收费模式
基础服务免费+增值服务收费：提供免费健康检测、休息区等公益服务，同时针对个性化需求（如私人护理、定制课程）收费。
空间租赁与联合运营
引入专业机构：将场地租赁给养老服务机构（如康复中心、老年大学），收取租金或收入分成。
政府合作项目：申请“社区嵌入式养老”政策补贴，降低场地成本，如上海部分商场获政府补贴改造老年活动区。
会员制与长期消费绑定
预付卡/积分体系：推出老年专属会员卡，预存费用可享折扣，并通过消费积分兑换健康服务（如体检、理疗）。
保险产品联动：与保险公司合作，购买指定养老险可获得购物中心消费券或服务优先权。
数据驱动的精准营销
消费行为分析：通过智能设备（如手环）收集老年人活动数据，向商家提供客流热力分析报告，收取数据服务费。
广告定向投放：在商场内设置适老化数字屏，推送药品、保健食品广告，按点击量收费。
适老化商品销售与场景体验
主题零售区：开设老年用品专区，销售助行器、适老家居等，并配套体验服务（如防滑地板测试）。
怀旧经济激活：打造供销社主题店、老式照相馆等场景，刺激情感消费。
Q：目前，我国政策对养老产业+消费的支持有哪些？企业是否有可把握的落地机会？
一、当前政策对养老产业的支持（线下实体与消费重点）
社区化养老服务网络建设
政策支持：国务院《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出打造“15分钟养老服务圈”，支持社区嵌入式养老机构、老年食堂、日间照料中心等设施建设。
财政投入：中央财政通过普惠养老专项补贴、社区设施改造资金。
线下实体商业适老化改造
政策要求：《无障碍环境建设法》强制要求商场、医院、公园等公共场所进行适老化改造（如增设扶手、无障碍通道、休息区）。
商业激励：对完成适老化改造的企业给予税收减免（如部分城市对改造投入抵扣企业所得税）。
新兴业态：鼓励开设老年用品专卖店、康复辅具体验店。
老年人消费市场培育
消费券与补贴：多地发放“养老消费券”，用于老年旅游、健康体检、家政服务。
产品创新支持：工信部推动智能养老设备研发（如跌倒监测手环、智能药盒），对符合条件的企业提供研发补贴。
文旅融合：文化和旅游部推出“老年旅游国家标准”，规范老年旅行团服务，鼓励景区提供专属折扣。
二、政策与市场的协同机会
企业可把握的落地机会：
参与政府PPP养老项目（如运营社区养老驿站），获取长期稳定收益。
开发“老年友好型”商业空间（如商场增设休息区、大字标识），提升客群粘性。
联合医疗机构打造“健康消费综合体”（如中医理疗+养生餐饮+健康商品销售）。
政策正通过基建投入、消费激励、适老化改造三大杠杆撬动银发经济，线下实体商业需围绕“便利性”（社区嵌入）、“专业性”（康复护理）、“情感价值”（代际互动）重构场景。未来5年，能打通“政策资源+本地化运营+家庭需求”的企业将主导市场。
写在最后
在与DeepSeek的对话中，能感受到，在短时间内，它对全网信息的调动能力、对养老商业的深度剖析，以及对从业者的可执行性建议等，都对行业人有一定的启发。
更可怕的是，DeepSeek如同人脑般的逻辑推理，搭配海量的信息数据，让它可以站在更高、更多重的维度看待问题。然而，我们却也不能全然相信AI，它给与了很多凭空捏造的案例（已被删除）。
回到银发经济，DeepSeek给商业从业者提供了很多方向，至少可以在浩瀚的养老征途中找寻锚点。比如，在短期重点突破晨间经济与健康服务嵌入，中长期构建"医疗-娱乐-社交"一体化银发生态。而核心在于理解银发群体“要实惠更要尊重”的底层逻辑，避免简单复制青年商业逻辑。
在AI效率革命与银发经济崛起的双重语境下，或许它们给商业体上的最重要一课是：当我们学会用皱纹丈量空间，用蹒跚定义服务，商业才能真正抵达文明的温度。
