人气爆棚的东北，商业也很爆

       //编者按//

站在2025，听见2024商业的回响。许多戏码，起势如风，炙热如阳，并已经改变我们的生活。赢商云智库「年终特辑」，在新潮轮转中，寄望2025商业银蛇狂舞。

此为，2024·东北商业篇。

*封面&头图来源 | 视觉中国

2025蛇年春节，东北旅游红红火火。

哈尔滨多项数据“爆表”——冰雪大世界运营46天累计接待游客数量突破266万人次，较去年同期增长35%；2月1日（大年初四）单日入园游客数突破10万人次，创历届冰雪大世界单日入园游客数新纪录，较去年同日增长81%；1月28日至2月4日，哈尔滨市累计接待游客1215.1万人次，同比增长20.4%，游客接待量与旅游总花费均达到历史峰值。

沈阳、大连得益于2024年签证便利化、免签朋友圈扩容、240新政施行等跨境游政策利好，入境游持续火爆。携程发布的《2025年春节旅游总结报告》报告显示，春节期间，沈阳入境游订单量同比增长65%、大连入境游订单量同比增长66%……

“泼天流量”之下，这些东北头部城市的商业潜力亦不容小觑！

01 东北三大重点城市商业详解

哈尔滨

赢商云智库在《不吹不黑，说说关于哈尔滨商业的大实话》（☜点击查看）中，透过最直观的数据，解读这座“顶流之城”的商业生态与未来机会。

统计显示，哈尔滨购物中心存量不足450万㎡（统计范围：商业建筑面积3万方及以上的购物中心）。人均购物中心面积仅0.43㎡/人，在“东北F4”中垫底，属于典型的“增量机会城市”。如此低的商业体量，显然未能覆盖这个近千万人口城市的消费需求。

正因为此，优质存量商场在哈尔滨不愁没人。

据赢商tech-城市商业地图，目前哈尔滨共有16个商圈，主要分布于城市中心三区，以及江北新区。

◎哈尔滨主城区商圈分布图

“前浪”商圈 主要围绕中央大街、中华巴洛克街区等历史文化景区，以及传统老商业中心形成。

中央大街商圈 ，哈尔滨最有名、最代表性的步行街所在地，是外地游客来到哈尔滨必打卡景点，亦是知名品牌落户哈尔滨首选地； 南岗秋林商圈 ，曾被称为“哈市商业金三角”，曾上演过秋林公司、远大购物中心（南岗店）、松雷商厦（南岗店）三雄争霸戏码。

◎哈尔滨中央大街商圈商业分布图

“后浪”商圈主要围绕交通枢纽、新兴现代购物中心及文旅商业、金融中心、会展中心、高校等形成。

哈西商圈、群力商圈、会展商圈、爱建商圈等新型区域商圈，近10多年来高速发展，聚集了哈市年轻时尚客群，现代化一站式综合型购物中心纷纷落地。

哈西商圈 紧邻交通枢纽哈尔滨西站，具有先天客流优势，且周边高端住宅、高校林立，客群组成多元。2013年迎来哈西万达广场，2017年、2019年分别有红博西城红场、金爵万象落地。凭借56万㎡的商业体量，扼守哈尔滨商业体量TOP1商圈地位。

相对于在旅游界的杠把子地位，哈尔滨的商业似乎是“闷声发大财”的小透明。

一方面，实力派项目、品牌不少：有数量排名东北前列的奢侈品牌门店，也有客流排名全国靠前的商圈和项目。

但另一方面，“全国知名度”弱：现有商业更多是服务于本地客群，鲜少进行强势营销活动或高调引入重磅品牌。近些年增量增长几乎停滞，特色商业数量不足，知名开发商、品牌商谨慎进入，商业活力不足，难以展现哈尔滨独特的城市个性和风貌，也难以匹配当下高层次消费需求。

基于此，爆红的哈尔滨亟需多方合力，带动城市商业进阶。

沈阳

“一百块吃垮沈阳早市”“400岁的沈阳故宫”、“天花板级的沈阳洗浴”、“走向世界的沈阳鸡架”……东北的网红城市，哈尔滨之外，沈阳必有一席之位。

沈阳，东北中心城市、辽宁省省会，有雄厚的综合竞争力，不仅是东北经济强市、东北旅游首选目的地，商业力亦是东北第一。

在《被沈阳商业硬控了！1座万象城、2座恒隆广场、2座大悦城、4座万象汇……》（☜点击查看）中，赢商云智库呈现了沈阳商业的真实模样。

商业规模上，沈阳是妥妥的“东北一哥”。截至2023年12月，沈阳购物中心数量存量61个、体量存量已达731.53万㎡，近五年体量增量超200万㎡，在东北区遥遥领先。

人均购物中心面积上，沈阳同样在东北排第一，为0.8㎡/人，属较高水平；但购物中心整体客流水平不高、人气活跃度不足，属“过剩风险城市”。

从商业格局来看，沈阳商业市场两极分化，市场竞争愈加激烈，倒逼项目不断提升经营能力，善于创新的优质项目越活越好。

沈阳万象城：东北首屈一指的高奢标杆商业体，年销百亿的业绩王。2024年3月，沈阳万象城L4-L6全新区域启幕，新增面积超万方、扩充品牌70余家，引进一批讲究空间美学的社交型餐饮品牌。

沈阳铁西万象汇：每年焕新30%品牌、营销事件频繁出圈，辐射力、影响力持续增强，已由区域型购物中心发展为泛区域型购物中心，是全国万象汇产品线最具代表性的项目之一。

沈阳大悦城：品牌数量近600家，为沈阳面积最大、品牌数量最多的购物中心。仅2023年新引进267个品牌，总面积近6万㎡，全场品牌焕新率超过40%。2024年初，项目官宣了“二次元集结地”，引进漫库东北首店、秋子谷子店东北首店、元创星作东北首店、潮玩星球、VTOY等多家“谷子店”，成“吃谷天堂”。

大连

“尔滨发光、东北发热”背景下，作为东北“F4”之一、东北“经济一哥”、东北热门旅游城市的大连，关注度陡升。

回到商业地产语境，大连当下的商业地产基本牌面究竟如何？未来潜力在哪？我们应该关注的看点，还有哪些？在《大连商业，真的被低估了……》（☜点击查看）中，赢商云智库进行了解读。

商业规模上，截至2023年12月，大连购物中心存量355万㎡（统计范围：商业建筑面积3万方及以上的购物中心），在“东北F4”中垫底。其中，2018~2021年，经历“0增长”阶段，2017~2023年增量不足50万㎡，供应节奏较为缓慢，市场以存量项目调整优化为主。

人均购物中心面积上，大连在“东北F4”中排第三，为0.48㎡/人，相对不高；加上购物中心整体客流水平不高，人气活跃度相对低，属于典型的“潜力挖掘城市”，存在长期机会空间。

虽商业体量不占优势，但大连商业构成丰富，既有集聚国际一线奢侈品牌的高端Mall，亦有满足大众化消费的亲民商场、奥特莱斯，还有当下最时髦的“非标”项目，可满足多元消费需求。

大连罗斯福广场：客流NO.1，男女老少“通吃”

大连恒隆广场：大连奢华地标，2023收入大涨19%，2024收入增加8%

大连时代广场：老牌高档商场，高奢品牌最全

大连华南万象汇：华润置地在大连布局的首个购物中心，首店163家

大连熊洞街：老厂房变身潮流街区，年接待游客130万

大连杉杉奥特莱斯：大连首座全海景纯室内滨海商场

开发商实力强劲，不少为外资集团项目，恒隆、九龙仓、华润万象生活、万达、凯德、印力、新城等知名企业旗下项目已进驻。

02 东北超出圈的餐饮品牌

“尔滨”的爆火带动东三省，“哈尔滨，你还藏了多少绝活儿”渐渐变成“大东北，你还藏了多少绝活儿”，颇具当地特色、“土著认证”的餐饮品牌不断出圈，其中不少正走出当地，全国拓店。

在《哈尔滨爆火，这16个东北餐饮品牌趁势大力拓店！》中，赢商云智库盘点了16个东北餐饮网红品牌，例如：

完达山·乳此新鲜，创立于2018年，是中国民族乳业品牌完达山乳品融入新消费潮流下，推出的子品牌。背靠北大荒完达山优质奶源，乳此新鲜聚焦、发扬企业核心优势，围绕鲜牛奶开发出牛乳茶、酸奶昔、果茶、炒酸奶等九大产品线。

700CC天然苏打水鲜果茶，2011年创立于沈阳。主打新鲜、健康茶饮，引入黑龙江五大连池火山断层深处的天然苏打水，首次将天然弱碱性苏打水引入茶饮品类，开辟了苏打水泡茶的新赛道。因弱碱性苏打水制作的茶饮口感独特、营养价值丰富，700CC逐渐成为“东北茶饮之光”。

老鼎丰，头顶乾隆御赐、糕饼泰斗、匠心百年等称号的“哈式”点心。始建于1911年，是国家首批认定“中华老字号”，最早可追溯到1757年。其糕点已形成上千品种，月饼、元宵、江米条、桃酥、长白糕等均有涉猎，凭极高的颜值、丰富的口味成了南方“小土豆”们的哈尔滨伴手礼首选。

同悦山河屯铁锅炖，哈尔滨首家雪景主题铁锅炖餐厅，融屯家大院情怀，传承黑土文化，造百斤大铁锅。好吃不贵，分量十足，是山河屯连年登上哈尔滨必吃榜的底气。

破店肥哈，从装修设计、到产品、服务、营销，一切都围绕烟火气。2022年全国门店破百家，霸榜多地烧烤烤串热门榜第一。东北烧烤菜品占40%～50%，加入甜麻口的肥哈，打造沈阳鸡架、东北大冷面、㸆三样、老东北麻辣烫等特色菜品。以驻唱歌手表演、全场熄灯大合唱等营造氛围感，与目标客群建立深层次情感链接。

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