回报率达14%，凯德“爆改术”燃起来了
凯德的调改之术
撰文|黎浩然、苏珊
主编|付庆荣
头图来源|凯德集团公众号
编者按|Preface
【2025·直击财报】系列，在财报中读懂企业逻辑，看见商业之变。此为，凯德中国信托篇。
往期回顾：
【恒隆篇】
商业折叠的2024，站在塔尖的高端商场在摇摆中暗暗较劲，“中国店王”预计换人。而望向数量海海的中档、大众化商场时，则会发现它们在逆境中微光闪闪。
手握国内9大“烟火气”商场的凯德中国信托（简称“CLCT”），则用一张写满韧性的2024答卷，回应着时代之变。
公告显示，2024财年，CLCT总收入为18.38亿元，同比下降3.9%；净物业收入（NPI）为12.19亿元，同比下降5.8%。
其中，CLCT于2024财年的零售物业收入13.13亿元，同比下降1.7%。但剔除2024年1月出售的凯德MALL·双井和2023年3月停止运营的凯德MALL·七宝的影响后，实际增长0.9%，稳定中透着强韧性。
立在CLCT清单上的商场，大都不是流量红人，却稳守一方。在漫漫时间长河中，应时而动，或微雕细琢，或大刀阔斧，成效满满。
据悉，CLCT2023财年完成了资产改造升级的三个购物中心，2024财年业绩表现强劲，净物业收入同比增长13.7%，项目平均回报率（ROI）达14%，稳住了信托的基本盘。
不疾不徐，步步为营，CLCT穿越周期的从容显然离不开这精炼的“资产提升术”。
01
零售物业业绩大稳
租户销售额增2.0%，客流涨了8.7%
凯德中国信托（“CLCT”）前身为凯德商用中国信托，是新加坡最大的专注于中国市场的房地产投资信托基金（REIT），其投资组合可分为零售物业和新经济物业（包括产业园区、数据中心、物流园）两大部分。
2024财年，CLCT旗下零售物业组合中的9个购物中心贡献了70.7%总收入。估值方面，9个零售物业总估值为170.91亿元，同比下降1.1%。四个项目呈现估值下降，其中北京凯德MALL·大峡谷、成都凯德广场·新南在总估值占比较大，两者估值下降均超4%，对整体估值影响大，另外五个项目估值则与2023年持平。
//客流表现
2024财年，CLCT旗下零售物业组合的客流同比增长8.7%，四季度客流同比增长4.4%，增速有所放缓。
//销售情况
报告期内，CLCT租户销售额同比增长2.0%，其中四季度租户零售额同比增长仅0.8%，有所放缓。
//租户结构
CLCT 2024成绩单中，餐饮业态的收入占比提升1.6%至38.4%，IT的占比则提升0.5%至3.7%。
整体租户销售额的提升主要来自于电动汽车、IT相关销售，以及餐饮。2024财年，包括电动车销售在内的服务业销售额同比上升14.4%，IT和餐饮销售则分别上升9.2%和8.9%。
租户结构的变化与销售情况相辅相成。电动车和IT产品均受益于政府提振消费的措施，如电动车补贴、IT产品以旧换新等政策，华为、OPPO等国内手机品牌销售明显提升，餐饮收入的提升则来自于CLCT期内主动引入一批特色餐饮以吸引客流。
再看出租率，截至2024年末，CLCT零售物业组合的整体出租率为98.2%，与2023年持平，保持较高出租水平，但未来续约压力不小。
为确保高出租率，CLCT双管齐下。一方面，采取了降租金、保出租的措施，对新租户降租4.3%，续租租户的租金水平仅增长1%，租售比18.4%低于疫前约20%水平；另一方面，按租金收入占比看，2025年到期的租户占比47.2%，3年以内到期的租户占比为82%，存在一定续约压力，若整体消费环境未改善，CLCT或需在租金上做进一步让步。
灵活的经营策略之外，CLCT的零售物业业绩企稳背后，还有其因时而动、定制而行的资产提升大招。
02
大型超市调不动？
凯德破局有门道
提升资产或资产包价值的工具和途径动作有很多，其中，最难也最普遍遇到的是对资产改造提升的考量。
与标准化可复制追求规模效益的新建商业项目不同，存量商改项目本质上是非标准化的业务，受建筑本体及运营现状的限制，需要针对每个项目量体裁衣，制定改造升级方案。
基于对项目所处生命周期、周边客群、消费趋势、城市规划的前瞻性研判，CLCT的零售项目在行业存量调改大潮中，仍可保持竞争优势。
根据CLCT 2024年报，3家调改完成的零售门店，客流及销售明显增加，报告期内净物业收入增长13.7%，远超其他零售物业；三家零售物业改造的平均投入回报率达到14%，反映调改效果非常成功。
值得一提的是，上述3个项目调改的业态均为超市，对应着2024年国内购物中心运营者普通面对的超市等主力店缩铺或撤铺的经营难题。
据中国连锁经营协会对2024年连锁超市的经营情况进行的摸底调查（调查有效样本共47家超市企业，拥有1万多家门店，年度总销售额近3000亿元），57.4%的企业销售总额同比出现下降；38.2%的超市企业销售总额同比实现增长，其中大多门店总数并无增加。
大型商超门店收缩已成为行业普遍现象，调查的样本企业共新开门店737家，关闭门店994家，净增门店-196家。按照样本总数推算，商超行业整体门店收缩率约为1.8%，不仅是关店的数量在增加，企业整体的扩张欲望也在减退。
大型超市是购物中心的主要商业业态之一，常常设置在负一负二层，在面临其缩铺或撤铺的情况下，购物中心运营者要重新切铺替换新业态，但又受到房屋结构、消防规范等限制，升级改造的难度很大。
凯德如何破题？
凯德广场·雨花亭
主力租户是沃尔玛超市，设置在项目的二楼三楼。2022年，沃尔玛将其一半面积退还，凯德对这部分面积重新定位和规划，结合“雨花心，悦生活”的愿景，先后引入创意零售、潮品买手、潮玩体验及特色餐饮品牌，焕新面貌。
● 图源：凯德集团公众号
事实上，凯德广场·雨花亭一直在升级。2021年9月，项目完成一楼中岛区的升级改造，引入了MLB、周大福、墨沫点心局、TT.1995、indicia等30多个时尚潮牌和网红品牌，更时尚、更潮流的凯德广场初现。
广州乐峰广场
这是广州海珠区首个大型购物中心，也是凯德收购改造最成功的项目之一。
●图源：凯德集团公众号
乐峰广场B2层与广州地铁沙园站出口衔接，主力店永旺超市也位于该楼层，两大因素决定了B2层是整个项目的客流热点。2018年初，凯德团队接手乐峰广场时，就已觉察B2层超市外租区的商业价值并未得到充分释放。
改造进行时，乐峰广场B2层永旺超市整体缩减了体量，凯德收回部分面积进行改造及招商。2023年，超市外租区全面升级为2310㎡时尚潮流街区。街区内汇集约20家全新品牌，首店占比高达90%，包括万代官方扭蛋华南旗舰店、egostore广州首店、混果汁广州首店、Panda Carpo广州首店、PAPER STONE海珠首店、3 MODE海珠首店、奇华饼家海珠首店等。
原本的箱包鞋履、中老年服饰业态，如今被休闲潮服、潮玩手办、文创精品、杂货零售等业态代替。这并不是简单的业态升级，而是对空间功能的重构。前期的收益测算很快得到市场验证，升级后的时尚潮流街区坪效翻倍。
凯德MALL·大峡谷
之前B1层主力租户为家乐福超市，经过近9个月的升级改造，该项目B1层新引入多个品牌，包括3家北京首店、17家凯德首店，覆盖超市、餐饮、家居用品及家具、礼品及纪念品、美容保健、休闲娱乐等多个业态。
其中，新引进的京东7FRESH七鲜超市面积近4000平方米。这是七鲜超市在凯德集团旗下购物中心开出的首家门店，也是七鲜超市全国首家增设线下收银的店面。
凯德MALL·大峡谷自2022年开始，持续进行了改造升级，首先进行的是空间改造，增加了10000平方米的绿植湿地，接着侧重于品牌组合及服务品质升级，目前完成B1焕新亮相，场景再次升级，体验持续优化。
● 图源：凯德集团公众号
可预见的是，CLCT对于老旧超市的调改在2025年还将持续。凯德MALL·望京经营长达15年的华联生活超市，已在2024年12月宣布闭店。而据CLCT透露，其将于2025年四季度对场内8800平方米的老式超市区域进行调整升级，改造成新概念超市，并额外增加约20个特色店铺，包括潮流零售品牌和特色餐饮店，以丰富消费体验，与北京大峡谷项目的改造逻辑相近。
超市之外，特色餐饮、潮玩是凯德另外两个调改升级重点。2024年三季度，凯德MALL·西直门将三个较大的单元改造成约1700㎡的新美食区，引入7家来自不同地区的特色餐厅，零售上则引入了泡泡玛特（POP MART）快闪店，更多吸引年轻客群。
●图源：凯德集团公众号
凯德广场·学府则对1122㎡的负一层空间做了重新装修和设计，打造了一条直接连接火车站的特色餐饮与零售商业街——末央街，并结合非遗文化和现代元素为顾客提供新的消费体验。哈尔滨学府店原先就与地铁 1 号线学府路站无缝接驳，如今再打通与哈尔滨西站的连接，令其获客能力进一步增强。
●图源：凯德集团公众号
通过一系列的改造升级，凯德实现了项目的持续增值，其改造思路和成效，值得行业借鉴。存量时代的背景下，对现有商业项目进行精准再定位、全面升级与深度更新，成为企业提升竞争力的关键所在。
凯德的样本，在当下的中国，恰恰论证了一个朴素的道理：商场本无高低，方法对头，烟火气商场一样可以闷声赚大钱。
