今年26个新项目入市！K11 ECOAST、大悦城等巨头“厮杀”深圳商业
虽中国商业地产整体已进入相对存量时代，但对于经济发达区而言，市场需求依然旺盛，仍有可观的新增量市场可挖掘。据赢商大数据统计，2024年深圳新开业20个项目，总供应量超128万平方米，同比增长超50%。新开项目数量更是跻身全国TOP3。
而迈入2025年，深圳增量市场仍稳中有升，尤其头部项目将带来不少亮点项目，与此同时城市更新、主题商业也在进一步拓宽深圳商业想象边界。
拟新增超182万方商业
26个新项目蓄势待发
据赢商大数据不完全统计，深圳2025年计划新开26个商业项目，合计商业体量达182.95万平方米。梳理近三年深圳拟开业商业总量，自2023年跌至谷底之后，增量市场开始逐步修复，稳中有升。从数据来看，相比于2024年152万平方米的拟开业商业总量，今年增长超20%。
梳理来看，有几个变化值得关注：
中小型商业仍然是供应市场的主力军。从商业体量来看，在今年将开的26个新项目中，3万㎡以下（含3万㎡）的项目有10个，3-5万㎡（含5万㎡）的项目有4个，5-10万㎡（含10万㎡）的项目有7个，10万㎡以上的项目仅有5个。其中5万㎡以下的项目数量占比高达53%，社区mall成为企业拓展市场的新力量。
宝安区是深圳增量市场的绝对霸主。从分布区域来看，宝安区成为了深圳增量市场的绝对霸主，今年预计有9个新项目入市，总供应量高达89.6万平方米。其次为南山区与罗湖区，分别有超20万平方米的商业总量入市。
存量更新成为增量补充的新途径。2025年深圳新增项目中，有5个项目为存量改造项目。包括深圳iN城市广场INCITY PARK、深圳港隆城、国贸SPRING、深圳怀德生活广场，以及南山海雅缤纷广场闭店改造引入的深圳首座京东MALL。
头部效应愈发明显。头部连锁开发商依然是主角，它们带来的旗舰项目是今年深圳增量市场的主要看点。诸如华润万象生活深圳京东MALL、大悦城控股、招商蛇口、K11集团、星盛商业、印力集团、华发商业、深圳出版集团等均有代表性项目入市。
商业形态呈现多样性趋势。除了常规标准商业，今年商业模式愈加丰富。比如冰雪主题文旅项目前海·华发冰雪世界、文化mall湾区之眼、新能源产业主题商业深圳IE Park智驾公园、深圳特发滨海潮文化主题商业、京东线下自营商业深圳京东MALL等。
大前海片区全面爆发
优质项目上新革新想象
据赢商大数据统计，2025年宝安区商业供应量位居深圳榜首，全年预计有9个新项目、89.6万平方米的商业总量入市。其次为南山区，预计有6个新项目入市，总量约38万平法米。罗湖区得益于城市更新，商业增量远超往年，2025年预计有4个新项目将开，总计20.7万平方米，位居深圳TOP3。此外，福田区、光明区、坪山区、盐田区均有少量新项目入市。
具体来看，大前海片区是未来商业发展的重点片区，新开项目集中在空港会展片区、前海-宝中片区、前海-蛇口片区三大片区。
空港会展商圈爆发：空港会展商圈是全市重点建设的五个世界级商圈之一，在行政区上包括沙井、新桥、福海、福永等片区。近年来该片区商业发展开始崭露头角，去年宝安华强广场与万丰海岸城两大重磅商业的开业，吹响了商圈升级号角。今年更将迎来深圳怀德生活广场、怀德万象汇、深圳会展公园、深圳IE Park智驾公园（一期）、深圳前海·华发冰雪世界五个新项目的开业。
前海-宝安商圈继续扩容：作为深圳唯一一个商业总量破百万的城市级商圈，宝安中心商圈仍然在持续扩容。大悦城控股华南旗舰项目-深圳大悦城、深圳出版集团打造的地标级文化综合体-湾区之眼等新项目的上新将进一步丰富宝安中心商圈的商业形态。
前海-蛇口片区迎来商业升级战：备受关注的深圳K11 ECOAST与深圳招商太子湾花园城在今年将面世，拉动蛇口片区商业全面转型。此外，深圳CTF VALLEY、湾厦1012等中小型商业也在补充区域的商业总量。
而延续去年的趋势，头部效应愈加明显，知名连锁开发商携旗舰项目大力布局深圳，增量市场上演“神仙打架”。代表性项目如：
//大悦城控股华南旗舰项目：深圳大悦城
商业面积：25万平方米
开业时间：2025年
深圳大悦城为大悦城控股在深圳打造的首座大悦城，位于前海宝中商圈，与地铁5号线/12号线灵芝站无缝接驳。项目商业体量25万㎡，定位于“特区活力新潮向”，打造了首个云端雨林漫游美馔社交场星厨花园、“潮流T台”十字街、潮流地下城“25青年时区”等主题亮点空间。
在业态上，项目聚焦当下青年消费趋势，提出“精致潮流零售”、“舌尖上的博物馆”、“城市里的潮能聚乐部”三大创新业态标签，以“品牌共创”理念打造了“高街户外定制店+主理人概念店+生活方式旗舰店组团”、“品牌非标剧情店”及“新潮运动+泛休闲娱乐综合体”。目前项目已引入寰映影城全国最新旗舰店、盒马鲜生、PARTYDAY MEGA全国首家旗舰店、覔书店友谊书城传承店、哈尼兔家庭游乐中心全国首家定制旗舰店、GAMEONE全国首家极致潮玩体验店六大主力店。
//深圳第二座“假日广场”：罗湖益田假日广场
商业面积：12万平方米
开业时间：2025年
深圳罗湖益田假日广场位于罗湖核心区，总建筑面积12万平米。项目定位“多元艺术体验式购物中心”，携手世界著名建筑大师之一安藤忠雄将光之殿堂“搬进”了项目，打造了空中广场、空中礼堂、空中平台等亮点场景空间，同时还携手亚洲顶级的设计事务所之一—乃村工艺社，以自然为灵感，融合数字与多媒体技术，将“花、溪谷、云、音、瀑布”五大主题元素巧妙融合，描绘出都市中“对话未来的自然乐园”图景。
业态品牌上，以“优质连锁品牌+特色主理人品牌+策展空间”的有机组合，规划了约300个品牌，包括30%深圳首店及罗湖首进品牌、40%品牌旗舰店及新形象定制店。目前已引入了奕阳国际影城深圳首店、百佳永辉精标店、圣丰城酒家臻品店、覔书店、鹿岛会员店五大主力店。
//K11集团在中国内地的首个旗舰项目：深圳 K11 ECOAST
商业面积：22.85万平方米
开业时间：2025年
K11 ECOAST海滨文化艺术区坐落于蛇口太子湾之滨，总建筑面积22.85万平方米，涵盖文化零售地标K11 ECOAST、多功能文化空间K11 HACC、新世代办公空间K11 ATELIER以及沿海蜿蜒的海滨长廊Promenade。项目的多元业态充分融合艺术、人文与自然，旨在为深圳打造集文化、商业、生态于一体的世界级滨海文化艺术区。
//招商蛇口新的城市级封面作品：深圳招商太子湾花园城
商业面积：11.5万平方米（Villa街区先开业）
开业时间：2025年5月30日
深圳太子湾花园城位于深圳蛇口海上世界片区，总体量约11.5万㎡，分为南区、北区、Villa街区三个区域，及滨海岸线的部分公园商业。2025年Villa街区将率先开业。
项目以构建蛇口“志趣生活方式”为初衷，以“山海之间，有世界”为定位，带来一座都市轻型文艺社交与品质生活目的地，作为招商蛇口的城市封面级作品，深圳太子湾花园城汇集众多明星建筑师，以蛇口的山海生活、国际社区、文化艺术为落脚点，致力打造一个国际多元社区的运营样本。
//华润万象生活深圳第二座“万象汇”：深圳怀德万象汇
商业面积：18万平方米
开业时间：2025年
怀德万象汇商业位于宝安区福永街道怀德社区，总商业体量18万平方米。项目规划入驻品牌近400个，计划2025年开业，致力于打造宝安北标杆商业体。
//深圳出版集团新一代文化综合体：湾区之眼
商业面积：13.1万平方米
开业时间：2025年下半年
湾区之眼位于前海城市新中心、宝安中心区滨海绿轴东侧，与地铁5号线宝华站直接联通。项目体量约13.1万平方米，整体采用地景式建筑设计，分南北两区，地上地下各两层，打造星空花园、艺术花园、人文万象、无界生活、创意聚落、湾区民俗馆、欢乐META、湾剧场等主题空间。在业态上，布局“文化+公园”一体化运营与“文化+艺术”“文化+创意”“文化+科技”“文化+旅游”多元化板块，组合阅读空间、社交餐饮、创意零售、艺术策展、文化演艺、沉浸体验、非遗国潮、科技互动、创意设计等丰富业态，积极引进国际品牌与首店品牌，打造粤港澳大湾区地标级文旅目的地和全新一代文化综合体。
//华发集团湾区新文旅地标：前海·华发冰雪世界
商业面积：10万平方米
开业时间：2025年10月
前海·华发冰雪世界位于前海会展新城片区，项目总建筑面积约33.93万平方米，包含10万平方米的超雪中心，建成后将成为全球规模最大、国内落差最大的室内滑雪场，预计每年将吸引超千万游客。除了超雪中心以外华发冰雪世界项目还涵盖FUNMIX办公、FUNMIX商业星级冰雪主题酒店、星光庆典广场、公寓等多元业态。
//中海携手特发文旅新地标：深圳特发滨海潮文化主题商业
商业面积：8.8万平方米
开业时间：2025年（一期率先开放）
由特发小梅沙投资发展公司与中海商业联合打造的小梅沙商业项目——深圳特发滨海潮文化主题商业，是深圳东部的重要文旅商业项目。该项目商业面积8.8万平方米，将遵循“理想态、分步走”的发展策略，预计2025年底全面建成，2026年完整呈现。
项目一期计划2025年开业，打造“最盐田”珍鲜饕餮聚集地，将引进广深品质酒楼、本地化高档海鲜餐厅，以美食为媒介，融合社交、文化等元素，带来多种新生活方式及场景体验。项目二期聚焦时尚潮流等成长性品牌，吸纳时尚年轻客群及高消费力家庭客群。
//深圳第二座星河COCO City：光明星河天地COCO City
商业面积：7万平方米
开业时间：2025年
项目是星盛商业在深圳打造的第二座星河COCO City，位于光明区核心区域，直连深圳地铁6号线光明大街站。项目商业面积7万平方米，定位于“生活趣味主张”，主张打造一站式品质生活中心，将融合购物、餐饮、娱乐、休闲、亲子等多种业态，带来一站式的便捷消费体验。
百花齐放
深圳商业形态愈加丰富了
城市级商业之外，赢商网观察到，深圳商业模式逐渐丰富，包括存量更新、非标主题商业、社区mall等都逐渐成为深圳增量市场的重要补充手段。
比如伴随着存量时代的到来，深圳也在进行存量更新，老牌商业通过二度开发提升商业价值。
深圳iN城市广场INCITY PARK：由印力进行运营管理的iN城市广场INCITY PARK，前身为深圳的第一个购物中心-中信城市广场。改造后该项目拟开辟出超3万平米的空间打造深圳最大的户外运动公园，并将创造出一条24H全时段街区“劈酒街”，构建一个多元融合的“生活中心”。
DM港隆城：深圳宝安区第一个百货，开业18年的港隆城去年进行了闭店改造。升级后，项目将以“友好社区邻居商业中心”为定位，邀请伍兹贝格立意打造一个缝合“城市文脉”、衔接“片区特色”的社区级商业。
国贸SPRING：位于罗湖的国贸商场，总建筑面积约3万平方米，深物业集团斥资近1.8亿元对其进行焕新改造，将以“深港敢潮社交休闲商业中心”为主题定位，从硬件、软件、业态品牌组合等全方位对商场提升改造，打造潮流体验中心。
深圳京东MALL：1999年开业的海雅缤纷广场闭店升级改造，签约了深圳首家京东MALL。京东MALL的商业面积近3万平方米，将以“潮购科技”为核心理念，引入全球超200个著名品牌，超30个主题体验区，可售商品超20万种，打造创新家电家居一站购物新场景。
满足周边社区居民、商办产办的社区型、区域型商业依然是主流，诸多企业深入布局小而美的邻里商业赛道，拓宽市场。
安居商业多个“安荟邻”：安居商业自2023年推出邻里商业品牌——安荟邻后，近两年迎来了项目集中入市。2025年其将有深圳凤凰安荟邻、南馨安荟邻、萃云安荟邻、澜庭安荟邻、景福安荟邻、梅林安荟邻六个新项目开业。
罗湖C99：商场位于罗湖口岸-人民南片，将打造集超市购物、特色餐饮、潮流科技、康养生活于一体的超级品质体验商圈，满足人们对湾区美好生活的想象。
