招商局房托2024总收益5.294亿元，花园城租金收入增长55.8%

3月17日，招商局商业房地产投资信托基金（以下简称“招商房托”）发布2024年全年业绩公告。

报告期内，招商房托的收益总额为5.294亿元，较上年增长人民币4020万元，增幅达8.2%；核心租金收入同比增长6.1%至人民币4.679亿元。

具体到底层资产，招商局商业房托的底层资产包括5个写字楼物业和1个零售物业，聚焦于深圳与北京核心区域。受惠于招商局商业房托基金的唯一零售资产花园城之强势升级改造后租赁势头，招商局商业房托基金的物业组合的整体出租率从2023年期末的86.8%提升到报告年度期末的90.6%。

据财报显示，作为基金内的唯一购物中心，花园城表现十分亮眼，年租金收入涨幅居首，年租金收入达到8040万元，同比增长55.8%，成为业绩增长的重要引擎。该项目在2023年完成硬件升级后迎来客流与销售额持续突破，出租率在2024年较去年同期相比时大幅上涨了19.8个百分点至93.5%。为吸引优质租户花园城也采取了施阶段性租金优惠策略，导致现时租金同比下降26.2元/平方米至126.1元/平方米，同时受租金下降的影响，花园城估值同比下降7400万元至14.86亿元。

管理层表示，当前租金策略是应对区域商业竞争加剧的主动调整，今年经济下滑还在继续，当下花园城仍会在保持出租率的前提下，实现出租单价进一步提高。

写字楼方面，虽经历年中出租率波动，但年末稳定于89.8%，较行业平均水平保持竞争优势。具体来看：

——新时代广场受深圳甲级写字楼市场低迷及租户集中到期影响，出租率同比下滑15.5个百分点，租金下降13.9%至24.10元/平方米，估值缩水9,500万元至19.05亿元；2025年计划通过引入优质租户改善经营。

——网谷三项物业（即数码大厦、科技大厦及科技大厦二期）的经营情况较2023年同期相比有所提升。其中数码大厦：出租率提升9.9个百分点，但租金微降2%，估值小幅承压；科技大厦：维持满租状态，租金逆势上涨4.5%至139.6元/平方米，估值保持稳定；科技大厦二期：出租率上升3.2个百分点，租金持平，估值微降

——招商局航华科贸中心（北京）通过“以价换量”策略，出租率大幅提升12.1个百分点至94.0%，但租金下调13.2%至261.6元/平方米，估值小幅下降2.8%至25.12亿元。

2025年，招商局商业房托基金将直面甲级写字楼大规模租约到期带来的挑战，预计市场空置率攀升及租金下行压力将进一步加剧。管理人表示，接下来将从“稳出租、降本增效、多元拓收”等方面发力，实现每基金单位分派的长期可持续增长。