从全球店王到烟火街巷，解码南京玄武商业"活力基因"
“南京德基广场以245亿销售额问鼎全球店王”近日频频登上热搜，当国内外媒体惊叹于这座现象级商业的坪效奇迹时，一个问题浮出水面：为何是玄武？
这是德基广场的厚积薄发，更是玄武区商业多元生态孕育的结果。
（南京玄武湖，图源视觉中国）
作为南京的核心城区，玄武区凭借历史底蕴、产业资源和城市更新的强大推动力，塑造了独一无二的商业格局——既有高端商业天花板德基广场，也有潮流社交聚场ist艾尚天地，更有金鹰珠江路店、金陵STYLE、D9街区、曼度年华……，构建起一个兼具国际奢侈、潮流时尚、生活方式和文化体验的商业生态。
而未来，玄武区的商业版图将迎来更大升级——玄武花园城、百子亭、蓁巷、森林摩尔、梅园地块等城市更新项目蓄势待发，将为这片商业热土带来更多可能。
2024年，玄武区以105家首店，40余场首发、首秀、首展交出了一份“现象级”答卷，其背后不仅是品牌对区域商业价值的认可，更揭示了"首店经济"向"首发生态"的升级逻辑。
“首发经济”政策为商业创新按下快进键，《2025城市更新计划》释放出百亿级空间红利，玄武区正以“顶流旗舰打头阵、多元生态筑基底”的谋局，书写一场老城复兴的商业革命。
一、焕新生态，玄武商业多元格局
顶流商业的诞生，从来不是一蹴而就。
在南京玄武，一座德基广场足以让人惊叹，而当我们将视角放大，会发现整个区域正构建起一幅更具层次感的商业版图：顶奢地标、潮流聚场、生活方式空间、文化体验场景，多种商业形态并存，赋予城市消费更多可能性。
// 高端商业标杆：德基广场的引领作用
作为中国乃至全球最成功的高端商业项目之一，德基广场通过“商业+艺术+科技”的创新模式，实现从“购物胜地”到“文旅地标”再到“生活方式”的客群认知，成为城市级消费文旅目的地，持续吸引多元化客群，为行业提供了可借鉴的标杆案例。
其成功之处在于构建了"首店+首展+首秀"的三维矩阵：首店吸引流量，首展塑造话题，首秀强化体验，形成"流量-留存-转化"的商业闭环。
在品牌首店方面，德基广场始终是高奢品牌进军南京的首选之地，2024年场内113家品牌店铺更新，占整个广场全部品牌近三成，并以54家首店的惊人数量，充分地展现其强大的品牌吸引力和市场影响力。
在首展首秀方面，位于德基广场二期8F的德基艺术博物馆，不同于“艺术Mall”或“策展型叙事”的商业概念，是一座真正意义上的博物馆——在2023年即入选中国博物馆百强榜，且作为全国首个真正意义上的“夜间博物馆”，实现了365天不闭馆、每晚开放至22:30，节假日重磅大展更是延长开放至次日凌晨3:00，成为全球每年开放时间最长的博物馆之一。
馆藏“最代表南京的风俗长卷”《金陵图》，全球首创的“人物入画，实时跟随”的观展模式，为观众带来独一无二的沉浸式“穿越”体验；集中展示了包括莫奈、毕加索、马蒂斯、常玉、赵无极等百余位世界级艺术巨匠的“花卉”主题油画展“动静无静:花卉静物三百年”，更是被誉为“全球30年以来最有影响力的花卉静物展”；而2024年底盛大启幕的世界先锋数字艺术家Beeple的全球首次展览，更是吸引了全球目光，成为艺术界的一大焦点。
强大的奢侈品牌矩阵，闪电般的首店进驻更新速度，再加上无比丰富的业态与人群覆盖，德基广场以高奢作为“基本盘”，构建起独一无二的品牌护城河。从兼具口味与流量的米其林餐厅的引进，到一系列高频更新的潮流快闪以及VR/AR新锐科技的场景体验，这里不仅是高端消费的最佳之选，更是引领精致生活和Z世代潮流风向的年轻能量场。
赢商网观察认为，德基广场的“顶流效应”早已超越销售额数字本身，其首发经济的持续引爆，正在为玄武区乃至整个南京构建更具标识度、更具竞争力的商业版图。以德基为核心，玄武区的商业格局正在向更高能级扩展。
// 潮流社交聚场：ist艾尚天地的年轻力法则
不同于德基广场的高端奢享，一街之隔的IST艾尚天地，选择了一条更“叛逆”的路径，旨在撕碎传统商业的标准化剧本，通过极致场景重构“人、货、场”的关系，以差异化叙事重写客群链接的密码。23年底，项目完成调改，从品牌矩阵到空间场景，全面向年轻化倾斜，精准契合新一代消费者的潮流偏好。一批极具年轻态度且自带流量的国潮品牌入驻，包括MEDM、WHOOSIS、BIPOLAR、HAONANHUANG、GirlsMarket等，迅速在年轻客群中建立认知并引发传播。餐饮楼层在保留原有首店品牌特色餐饮的基础上，精准捕捉新兴餐饮趋势，引进了Ameigo梅果·云贵川bistro、胡叨叨砂锅焗海鲜、一浦·手打熟成牛肉厚饼等人气排队餐饮。25年，IST将聚焦“主理人孵化”模式，展现革新活力。4F将以“楼尚”品牌打造全新商业生态，培育主理人，为优秀创作方案提供支持，鼓励通过多元化对话与实践，探索未来叙事的更多可能性！IST不仅是商业空间，更是南京年轻潮流艺术的策展地，一个让年轻人找到归属感、持续探索惊喜的潮流磁场。
// 滨湖生活美学：金陵STYLE的都市度假范本
金陵STYLE坐落于玄武湖畔，紧挨太阳宫、情侣园，是江苏省重点文化旅游项目，也是南京旅游集团首个将“自然生活”与“艺术体验”融合的文旅消费项目。该项目历时3年，结合紫金山的“山”和玄武湖的“水”，打造出一个山水自然、潮店云集的商业街区，更将城市文化脉络融入到了这个有“温度”的人文体验空间。
相比传统购物中心的封闭感，金陵STYLE更像是一座“无界限”的生活方式综合体，将餐饮、运动、社交、文化体验交融于一体，让消费者在湖光水色之间体验沉浸式都市微度假。这里不仅聚集了众多精品咖啡馆、轻餐酒吧，还成为南京户外骑行、宠物友好消费、周末微旅行的热门打卡地。
金陵STYLE坚持高品质运营、高质量发展，为市民游客带来全新消费体验和美好生活方式，用浪漫生活抒写美好生活新期待，助力南京国际消费中心城市建设。
// 金鹰珠江路店、D9街区、曼度年华焕新升级
传统商业空间的改造升级，是玄武商业焕发新生的重要动力。作为城市办公、休闲购物聚集地，金鹰珠江路店凭借核心区位+精细化运营，持续巩固其在南京商业版图中的竞争力。
项目与地铁1号线珠江路站无缝对接，加之双主干道交汇，高频吸引商务、年轻客群。南京首块双4K全面超高清户外大屏，“珠江1号&Bigger Tang”提供沉浸式品牌展示，造潮流文化、品牌发布、社交活动的多维空间。
以微信公众号为用户圈层核心池，深耕挖掘粉丝增量；以视频号、抖音、小红书、微博为粉丝蓄力池，同频上线重要节点档期内容，通过不同社交媒体APP的传播优势，吸引用户注意力，打造多元化自媒体矩阵。
依托地铁经济+数智营销+年轻潮流，金鹰珠江路店正成为南京商业焕新的典型样本，持续探索商业与城市融合的新可能。
D9街区曾只是被视作“闲置资源”的老旧厂房，与一路之隔热闹非凡的总统府、1912街区相比，显得落寞寂寥。而如今，在南京玄武文旅集团的匠心打造下，它已华丽转身，成功蜕变成为一个集工业遗产、文化旅游、现代商业、设计产业于一体的多元化时尚综合体。成功引进 30 余家商业品牌，以多国料理为特色，其中包含江苏首店3家、南京首店5家、玄武首店3家。通过引入前沿新材料、新技术，街区的空间布局得到优化升级，功能业态更加丰富多元，实现了从陈旧到新颖、从单一到多元的全方位转变，成为城市更新进程中功能再造的经典案例，也为其他城市的类似项目提供了可资借鉴的宝贵经验与成功样板。
1928·曼度年华聚焦南京这座六朝古都的多元文化，全力打造融合生活体验、潮流文化、艺术熏陶的文化生活街区。开创园区、校区、景区、社区“四区融合”的发展新模式，集“消费体验”、“文旅休闲”、“邻里体验”于一体的潮流生活新风向、休闲消费新地标。汇聚本地文化创意的前沿力量，将文创社交融入运营，致力于打造一个艺术走入大众，文旅深入体验的“文创整合平台”。
这一系列商业空间的迭代升级，不仅提升了玄武区的商业活力，也让这片区域成为南京商业模式创新的试验田。当传统商圈焕新，消费体验升级，商业生态逐步完善，玄武的商业潜力正被持续释放。
而随着城市更新的持续推进，玄武区的商业版图还将迎来更深层次的重塑，也将崛起一批商业新势力。
二、 未来可期，城市更新赋能玄武商业
在《2025年南京市城市更新项目实施计划》的推动下，玄武区正通过“留改拆”并举的策略，让商业焕新与城市文脉保护、民生改善协同共进，打造宜居、宜业、宜游的新消费场景。
从即将落地的玄武花园城，到承载百年文脉的百子亭，再到串联四牌楼与珠江路的蓁巷-将军巷更新项目，一批标志性城市更新项目正蓄势待发。与此同时，钟岚里商旅综合体（即梅园地块）、小松涛巷片区等项目也在加速推进。
// 玄武花园城：生态与商业共生，构建“都市绿洲”
作为玄武新中心的重点项目，玄武花园城以“自然、人文、探索、共创”为核心理念，探索可持续城市生活方式。
在“RE 生活提案”理念的引领下，项目不仅打造了可持续骑行友好空间、屋顶听风花园、天文观测台等特色场景，用自然场景将可持续具象化。还规划了新零售商超盒马鲜生，超 3000 ㎡亲子主题乐园X-space，幸福蓝海星空与海主题概念店，MINISOxTOP TOY 落地 PINK 主题定制店，大众书局落地书香趣游主题定制店等主力品牌，形成一个高品质、年轻化、多元化的都市生活中心。
今年5月，项目将通过场景交互，呈现美学生活容器与沉浸式松弛公共空间，在与品牌及消费者共创中，带来「花园城·RE」系列震撼开篇。
玄武花园城正以“首发经济”“24小时活力示范商圈"“国际特色会客厅"为引擎，探索城市高质量更新发展的更多可能。赢商网认为，玄武花园城未来有望成为新玄武片区消费能级提升的重要支点。其将以首店首展首秀为核心打造“首发经济高地"，引入主理人品牌、网红业态，延展夜间内容场景，打造具有国际视野与在地融合的“城市会客厅"。这不仅将为红山及玄武片区注入消费新活力，也有望成为南京高品质商业样本的又一突破性创新范例。
// 百子亭：修旧如旧，打造南京文化新地标
百子亭是南京第三批城市更新试点项目，其南区遵循“修旧如旧”原则，北区为新建建筑。项目定位“南里静，北里闹”，未来将成为南京艺术、文化、社交的新地标。
这里承载了南京近百年的文化记忆，曾是书画大师徐悲鸿、傅抱石等名流政客的居住地。如今，通过“修旧如旧”的保护性更新，百子亭正逐步焕发新生。
未来，项目将引入潮流首店、品牌旗舰店、音乐演出等多元业态，打造“城市会客厅”与新一代文化消费地标。与此同时，项目还将带动周边老旧小区的增值升级，推动城市更新与民生改善双向赋能。
// 钟岚里商旅综合体（梅园地块）：打造南京版“安缦”
坐落在长江路文旅集聚区核心地段的钟岚里商旅综合体，周边总统府景区、江苏省美术馆等文博场馆、历史景区集聚，坐享丰沛的文旅资源。地块内共保留17栋民国建筑，多为两三层的砖木洋房，历史文化底蕴丰厚。
为打造城市新名片，玄武文旅集团携手顶级旅宿品牌嘉佩乐酒店集团，由普利兹克建筑奖获得者David Alan Chipperfield担任总设计师、澳洲传奇事务所Layan Design Group担纲新建酒店设计、亲生物设计追求者新加坡Brewin Design Office出任历史建筑内别墅客房设计，共同将项目打造成彰显历史特色，集高端酒店、酒店式公寓及相关配套于一体的城市文化地标。此次项目不仅承载着对高品质生活的追求，更融入了对本地文化的深刻理解与尊重。
面对文旅消费的新需求，把钟岚里项目打造成“旅游目的地”是当下酒店发展的新方向，玄武文旅集团希望可以通过优雅的设计、卓越的服务和个性化的体验，为旅客带来更有深度的文旅体验。下一步，将持续挖掘酒店与在地文化连结，创造更多糅合本土特色的互动体验，给住客带来更多美好的回忆。
—— 结语 ——
城市更新，不止商业，更关乎生活方式的迭代。
从商业焕新到文旅升级，从生态融合到民生改善，玄武区的城市更新，不仅仅是商业体量的扩张，而是生活方式的全面升级。
德基广场的辉煌，既是玄武区商业生态厚积薄发的结果，更是未来这片土地无限可能的序章。
2025年，随着玄武花园城、百子亭、蓁巷-将军巷、钟岚里等项目逐步落地，玄武区的商业版图将迎来历史性升级。
当城市焕新遇上商业创新，玄武区的商业精彩继续。
