瑞安房地产2024年业绩：商业物业韧性凸显，轻资产转型锚定复苏周期

2024年，瑞安房地产（HK00272）在行业深度调整中交出了一份“保守与韧性并存”的成绩单。全年收入81.73亿元，同比下降16%；股东应占溢利1.8亿元，同比下滑78%。主要是住宅物业落成数量及已确认的物业销售减少，带来了利润的下降。但其商业物业组合却成为抵御市场波动的关键支柱，租金及相关收入总额逆势增长9%至35.47亿元（包括合营公司及联营公司），其中上海核心资产贡献占比达77%。

商业物业：高端零售扛大旗，轻资产模式深化

在零售消费复苏分化的背景下，瑞安的商业物业展现出较强的抗风险能力。2024年，其零售物业整体出租率稳定在94%左右，同时客流量与整体销售额分别同比增长12%和8%，核心驱动力来自2023年开业的蟠龙天地与鸿寿坊两大项目。这两个以“文化+自然+社交”为特色的新地标，通过创新业态组合吸引了大量客群，成为租金增长的重要引擎。此外，上海成熟办公楼平均出租率维持在91%，虽面临企业降本外迁压力，但凭借地段优势仍保持稳定。

公司高层在业绩发布会上宣布，城市微度假产品线新项目将于2025年启动，进一步推进轻资产模式的深化，2024年已签约上海永年里和奉贤南桥两个管理输出项目。这一策略既降低了重资产投入风险，又借助品牌溢价拓展收入来源，契合消费升级下“品质化、个性化”的趋势。

分化加剧，一线城市核心资产成“安全垫”

瑞安的业绩折射出房地产行业的结构性分化。一方面，住宅市场疲软导致物业销售确认收入同比下降26%，但上海高端住宅逆势突围，如均价21万元/平方米的翠湖天地·六和项目开盘即售罄，贡献合约销售额119.79亿元，印证高净值客群对核心地段稀缺资产的强劲需求。另一方面，商业地产呈现“冰火两重天”：低能级城市空置率攀升，而上海等一线城市凭借人口流入与消费升级，零售与办公市场仍具韧性。瑞安超70%的商业投资集中于上海，总估值达790亿元，成为其穿越周期的关键。

负债率可控，流动性压力缓解

面对行业流动性挑战，瑞安将降杠杆作为核心任务。截至2024年末，净资产负债率稳定在52%，现金储备77.34亿元。自2021年至今，瑞安已累计偿还离岸债务452亿元，2025年到期债务余额仅剩27亿元，偿债高峰已过。轻资产转型与非核心资产处置（如鸿寿坊65%股权出售）进一步优化资金结构，为后续投资留存空间。

未来展望：审慎中捕捉结构性机会

主席罗康瑞判断，房地产市场已“筑底稳步向好”，但全球地缘政治与出险房企债务处置仍是潜在风险。基于此，瑞安将坚持“聚焦一线、尤其是上海”的策略，2025年推出翠湖天地风貌别墅等高端项目，并加码商业运营创新。行业调整期，其审慎投资与轻资产扩张的组合拳，或为房企转型提供参考——在核心资产护城河与灵活模式间寻求平衡，或许是穿越周期的更优解。