石家庄商业没有“存在感”吗？NO，它卷起来了
来源丨商业地产观察
作者丨Coral
图片来源丨作者拍摄&项目提供
对比国内商业翘楚上海、深圳、成都、杭州等城市，北方城市似乎落入乏善可陈的窠臼，很少出现令人眼前一亮的作品，而大部分项目缺乏差异化，似乎无法成为大家讨论的焦点。
南方城市更强劲的经济和消费力，在根本上决定了商业市场的繁荣，也更容易打造出“出圈”和“爆款”内容，但北方城市则拥有基本的耐心和自省，展现出一种厚积薄发的生命力。
趁着出差的机会，笔者在石家庄开启了两日暴走，收获了满满的疑惑与惊喜。要理解商业，首先要跳脱出商业本身，看看这座城市的文化和人。石家庄这座城市包容到没有本地特色，拿饮食举例子，天津煎饼果子、正宗安徽牛肉板面和保定牛肉罩饼都拥有一席之地，但非要品尝石家庄特色，那可能就要失望了。
延伸到商业地产，这座典型的“火车拉来”的城市，得益于其交通枢纽地位、百年商贸基因、政策支持和产业升级的综合作用，连本地司机都在“吐槽”：石家庄什么都不多，就商场多。事实的确如此吗？本期我们将从不同维度对石家庄商业地产市场进行浅析，让读者看到一个更立体的城市商业。
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数据透视：石家庄商业图鉴
100多年前，正太铁路与京汉铁路在今天的万象新百商圈附近交汇，得益于两线不能直接并轨运行，庞大的仓储和转运业带动了石家庄商业的繁荣，南大街一带形成了最早的商业聚集地之一，城市也以此为中心，逐渐向外扩张。
从城市商业地图来看，以“XX广场”和“XX中心”命名的商场（黄色点位）非常多，中山路商圈隔一两百米就有一家颇具规模的购物中心，由于城市面积较小，也让石家庄成为商业密度最大的城市之一。
虽然商场密度看似很大，作为GDP最少的千万人口省会石家庄，各方面商业数据还有待提升。赢商大数据显示，石家庄城市人均商业面积达到0.45㎡/人，在全国城市排名45，属于中等水平。
目前，石家庄全市共有71个商业项目，商业存量总面积506.39万平方米，其中包含40个购物中心（建筑面积在3万㎡及以上），购物中心存量面积394.05万平方米。从各项数据来看，石家庄商业均大幅领先河北省内其他城市。2022年到2025年，这3年，庄里新增商业面积近100万平方米，进一步均衡城市商业分布，减少了区域商业发展差距。
更微观来看，石家庄市的71个商业项目在空间分布上呈现出以下特征：
一是商业项目主要集中在主城区，尤其是桥西区、新华区和长安区，这些区域的商业综合体数量较多，但分布不均，存在扎堆现象。例如，北国商场、勒泰中心、乐汇城、长安吾悦广场、北国先天下等五家商业综合体相距仅两三公里，导致竞争激烈。
二是分布呈现“一线多点式”格局，以中山路为中心向外辐射，商业项目多集中在二环以内，导致主城区内竞争激烈，而二环外及县域地区的商业供给不足，部分区域如开发区和正定新区的商业供给不足，未能形成有效的商业聚集效应。
为全面提升城市商业活力和居民生活品质，石家庄市商务局发布的《石家庄市商业网点布局实施规划（2022—2035年）》草案提出，通过“二环内做减法，二环外做乘法”的策略，优化商业布局。规划目标是打造时尚、人文、智慧的华北区域消费中心，并构建“12422”商圈体系，包括1个都市级商圈、2个市级商圈、4个特色商圈和22个片区商圈。
这两年，石家庄在二环外布局多个购物中心，如石家庄高新万象汇、砂之船（石家庄）超级奥莱、木兮里购物中心等，填补区域商业空白。接下来，为推动区域商业升级，石家庄还将在二环外迎来多个重磅商业项目，包括石家庄万达茂、石家庄青年茂和石家庄合生汇，为城市商业价值腾飞按下加速键。
//石家庄万达茂
万达茂作为万达集团的创新一代产品，不再仅仅是一站式购物中心那么简单，而是集“文化、旅游、商业、商务、人居、体育”为一体的文旅城，包含第四代万达商业综合体和超五星级酒店、写字楼公寓等。
建筑灵感源自古中山国三叉戟国徽造型，融合现代商业与地域文化，形成独特城市天际线。无论从商业体量，首店、旗舰店的数量，还是经营业态的质量，都将革新石家庄此前商业模式，领航这座城市迈向更高阶的消费能级，从而实现文旅+商业复合型旅游目的地。预计2027年开业。
//石家庄青年茂
石家庄青年茂位于高新商圈核心区域，由原星辰商业广场改造而来，将于2025年开业。项目规划引进超60%的高颜值、强体验业态，与国际名品及潮流时尚为主的零售业态结合，打造国内新一代商业发展范本。
围绕潮流、亲子、运动、文艺等核心主题，规划“绿野·水之道”大型室内绿植生态景观公园、“设计·原力场”原创设计师长廊、“奇幻·少年游”大型沉浸式海洋公园、“次元·潮谷FUN”二次元主题空间、“科技·智生活”主题场馆、“青年·上场”潮流运动集群、“有颜·有味”美食街区等7大场景化、体验型业态，构建起强大的流量引擎组合。
//石家庄合生汇
太平河片区合生汇项目是合生商业集团在石家庄市的第一个项目，包含合生汇购物中心、滨水商业街区和五星酒店三大板块。
购物中心和滨水商业街区将使用“合生汇”品牌，打造华北区域首个沉浸式文旅潮玩复合体验的滨河商业地标。其中，合生汇购物中心为地铁上盖商业项目，地下通过规划中的2号线北延与7号线连接市中心。滨水商业街区则将发挥滨水的地理优势，通过引入更多的泛文娱体验业态，将沿河景观带打造成为全华北的网红打卡地。
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石家庄的商业仍像一幅未完成的拼图
站在2025年的门槛回望，石家庄商业史恰似滹沱河的春汛——看似平静的水面下，蛰伏着改变河道的力量。这座被戏称为"火车拉来的城市"，正在经历一场静默的商业革命。
北人集团依托铁路枢纽优势垄断市场，其新百广场、北国商城等传统百货占据中山路核心地段，北国超市覆盖社区网络，形成“百货+超市+电器”的稳固生态。但近年来面临品牌老化、业态创新不足的挑战，尤其在年轻客群吸引力上显疲态。集团主要采取"存量升级+县域下沉"差异化策略：主城区通过北国商城、新百广场改造升级，不断提升首店站位和品牌量级；并在正定、鹿泉等县域布局社区商业体。
而作为本地龙头商企，北国也承接了一些存量改造项目，包括曾经上过热搜的石家庄最美烂尾楼——祥云国际，于去年改名为“北国未来城”正式营业。得益于北人集团全链条和在地优势，旗下的北国超市、北国电器都已入驻，也塞了很多亲子乐园和体验业态，但没有看到特别稀缺品牌，堪堪填满了建面高达22.9万方的场子，也实属不易了。
而由于存量建筑的桎梏，这个商场在空间给人一种割裂感，“土洋土洋的，很接地气”，商城外围正门区域很大气，有种老牌奥莱度假村的国际范儿，中庭、连廊和立体显示屏也很出彩；但往商场里头走，视觉感受的落差感就比较大，户外的景观湖没开放，地板砖和美陈细节做得也有些粗糙。
在2011年开业的裕华万达广场，标志着全国连锁商业品牌对石家庄的强势渗透，并带动裕华区从居住区转型为新兴商圈，“一座万达广场，一个城市中心”的广告语在裕华万达得到了完美的诠释。如今站在万达广场中庭仰望，当年的先锋设计已显陈旧，但周边高校聚集，来来往往的消费者依旧这么年轻，保持着较高的人气与客流。
餐饮业态方面，火车头步行街与万达广场形成了有效互补的差异化定位，但作为综合性商业街区，其在文旅文创等体验型业态的培育上仍有提升空间。而裕华万达广场过往重点布局的国际快时尚矩阵，随着市场环境变化已进入品牌迭代周期，新能源车店、数码、服饰、茶饮甜品店等品牌陆续补位。
与此同时，面对城市新兴商业体的持续入市，项目在首店经济及特色品牌引进方面正面临新的市场竞争格局，如何强化差异化竞争优势、提升品牌吸引力成为值得深入探讨的课题。
不过，万达通过区域卡位完成裕华、长安和辛集万达广场的三角布局，外加一座万达茂，在激烈的石家庄商业完成了卡位战。
石家庄万象城是石家庄商业史上的一个里程碑，核心贡献在于提升了城市商业能级，推动了商圈竞争与升级。华润万象生活的购物中心在本地市场的引领作用自然不必多说，用标准化、高要求延续产品基因，设计在空间融入“商业 x 艺术”的组合模式，购物中心内部流线与空间简洁大气，其建筑硬件和设施维护，在目前石家庄主要购物中心里是断层领先的。
目前，石家庄万象城正对下沉广场地铁商业进行开发，预计开业后石家庄万象城的客流量将迎来又一个升级。
自开业以来石家庄万象城吸引众多河北及石家庄首店纷纷落户，成为名副其实的“首店收割机”，尤其2024年开始在餐饮、运动户外等领域招商表现亮眼，如SNEAKER河北首店、SMFK河北首店、麻六记河北首店、裕莲茶楼河北首店、山缓缓石家庄首店等等，且部分知名餐饮品牌势能还能“赋能”到同城轻资产项目石家庄高新万象汇。
从2024年第四季度起，石家庄高新万象汇加速品牌招调，精准持续向餐饮业态集中化方向发展。值此开业三周年重要节点，引进达美乐比萨、黎明屯铁锅炖、猴子山下和牛排叔叔等，均为高新区首店。
首店经济的爆发，是消费升级的直观注脚。跟业内人士交流时，大家都觉得一线城市沉默负重的“消费降级”和二线城市对新兴品牌的好奇心形成了鲜明对比，正如北京大学教授苏剑所言：“二三线城市正成为新一轮消费升级的中坚力量”。
某些优质品牌正在抢占下沉二线城市的窗口期，达美乐石家庄首店北国商城店开业，门店订单近3千单，实现销售额34.6万元；红星前进面包牛奶石家庄首店前段时间刚开业，排队也是2小时起步；石家庄山姆会员店还未开业，而在小红书上搜索“山姆石家庄代购”，下拉帖子是一眼望不到头……
回望石家庄的商业图景，我们看到的不仅是多强格局的博弈，更是新生力量与消费力的觉醒。这座城市的商业竞争，或许才刚刚开始——当北上广深的商业战争已成红海，石家庄的二环外仍保留着“野蛮生长”的勇气与可能。
就像中山路商圈的银杏树，每年秋天都会落下满地金黄，那是时光的馈赠；而二环外的商业体，正如初春的嫩芽，在政策的春风与市场的雨露中，等待着属于自己的绽放时刻。这座城市的商业未来，值得我们以更长的篇幅、更细腻的笔触，去见证、去书写。
