租金109.8亿、营业额超730亿，龙湖商业稳住“钱袋子”
保持战略定力、磨炼经营韧性
撰文|苏珊、coral
主编|陈巧明、fufu
编者按
Preface
【2025·直击财报】系列，在财报中读懂企业逻辑，看见商业之变。此篇为，龙湖商业。
往期回顾：
3月28日，龙湖商业公布2024年业绩，龙湖商业租金收入同比增长7%至109.8亿元；营业额及客流双升，营业额超730亿元，同比增长16%；日均客流超320万人次/天，同比增长25%。同时，由商业投资与资产管理航道组成的运营业务，全年实现运营收入135亿元，同比增长5%。
龙湖商业在营项目中，天街产品线占收益比例超过95%，龙湖商业项目数据可为行业提供中高端商场运营的风向标。
截止2024年底，龙湖商业在营项目89座（*分期项目合并后商场个数），商业建筑面积为930万平方。预计2025年，龙湖商业将新开业11个项目（8个重资产项目3个轻资产项目），分别位于杭州、上海、武汉、重庆、济南等核心一二线城市。
龙湖集团管理层在发布会上表示，“在这一轮偿债周期下，龙湖的核心资产一个都没有动，天街项目一个都没有出售“。商业对龙湖集团的关键程度持续提升，也稳住了”钱袋子“。
01
中高端消费更平稳
增量项目是租金收入增长来源
①商业对龙湖集团的关键程度持续加强
2024年，龙湖集团全年实现营业收入1274.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性收入实现267.1亿元，同比增长7.4%，对公司总营收贡献占比达21%。而这个数字在2020年仅为7%，2023年为14%。
其中运营服务收入中，来自商场的占比已经接近80%。
同题可比，2024年，华润置地旗下购物中心去年全年实现租金收入193亿元，占经常性收入的比重超过46%。
在当前的经营环境中，拥有良好现金流的购物中心业务，是开发企业能够成功转型的关键。
②整体而言，龙湖商业2024年取得不错的经营表现
2024年龙湖商业租金收入同比增长7%至109.8亿元；营业额及客流双升，营业额超730亿元，同比增长16%；日均客流超320万人次/天，同比增长25%。
从已开业项目看，2024年底，龙湖已开商业项目89座（*分期项目合并后商场个数），商业建筑面积为930万平方。2024年新开业商业面积达132万平米，增长16.54%。
从出租率看，2024年，龙湖商业的整体出租率达97%，较2022、2023年持续提升。
从商场销售额看，2024年，龙湖商业营业额为735亿元。较2023年的632亿元增长15.5%。
从客流量看，2024年，全年平均日客流320万人次，较2023年日均客流263万人次，增加21.67%。
从同店来看，2024年同店营业额增长7%，客流量增长6%，可见实现了客流的有效转化。而同店租金收入增长为0.3%，体现出行业普通存在的租金调整现象。
横向比较，2024年，华润万象生活在营购物中心面积增长19.8%，2024年整体零售额同比增长18.7%、整体可同比增长4.6%，其中重奢同比+5.6%，可同比+1.8%，非重奢同比+27.1%，可同比+6.4%。业主端租金收入同比+19.2%，可同比+4.9%。
相较之下，龙湖商业的销售额同店增长更高，龙湖商业在营项目中，天街产品线占收益比例为96.8%，因此可以将龙湖商业的销售额数据作为中高端商场的风向标。但龙湖商业的租金同店可比增长相对低，可见面临市场租金议价更明显。
这背后反映的是，在消费外溢和信心不足的情况下，重奢承压，中高端消费更平稳。消费的K型分化，消费能力的结构性分化、业态分化已经成为行业主题。
③增量项目是租金收入增长来源，业绩增长空间仍然广阔
龙湖商业较为少见地继续披露不同项目的租金收入，使数据分析有了很好的延续性，也能更好地看清中高端产品2024年的变化。
根据财报公布数据，在63个有一年以上数据的天街项目中，35个租金上升，平均上涨1578.31万。
从2024年度租金收入的增长来源看，更多地来源于2022、2023、2024年新开业项目，也就是尚在培育期项目的收入贡献。
2024年新开业11个项目租金增量为4.63亿元，而2022-2023年新开业项目（剔除分期项目合并后商场，如往年列示的重庆时代天街IV期、重庆礼嘉天街C馆）租金净增量（2024比2023年总体增长）为3.09亿元。
租金收入上升排名前7的项目中，6个为培育期项目，存量项目则为苏州狮山天街，可见苏州狮山天街的改造升级效果明显。
随着更多的培育期项目成熟，和存量项目的持续调改升级，龙湖商业的业绩增长空间仍然广阔。
02
轻重并举、精准拓局
二线城市“填空”，商业重地“加密”
2024年，龙湖商业延续“轻重资产双轮驱动”战略，全年新开13个项目（11座天街+2个轻资产），覆盖成都、重庆、南京和苏州等核心城市及天津、海口、绍兴等新兴市场，以“一城多核”的策略，年度新开业商业项目数量稳居行业第一梯队。
截止2024年底，龙湖商业已在23个城市运营89座商场（分期项目合并后商场个数），2025年计划新开11座商场（包括轻资产项目），若全部顺利开业，龙湖商业在2025年底运营商场数量将达100座。
精准首进，
锚定高线级城市
2024年，龙湖商业通过3个首进项目完成战略性市场卡位，包括天津、海口、绍兴等城市，抢占区域商业制高点，形成“标杆效应—品牌集聚—客流虹吸”的良性循环。
除新开项目外，龙湖商业在全国9个重点城市布局了14个在建大型投资物业，总规划建筑面积超170万㎡。且新增聚焦在一二线城市或网红城市，覆盖重庆、武汉、杭州等，同时下沉至南宁、昆明等区域中心城市，兼顾经济活力与市场潜力。
一是填补区域空白，南宁青秀天街（12.1万㎡）是广西首座天街，瞄准东盟自贸区红利，抢占南宁东部商圈核心位；昆明时代天街（13.3万㎡），立于巫家坝“黄金十字中轴”，以“天街效应”叠加“TOD”的超级发展模式，进一步提升昆明商业活力。
二是强化TOD布局，杭州上城天街（13.5万㎡）依托地铁9号线，济南西客站天街（15.7万㎡）衔接高铁枢纽，延续“轨交+商业”模式。
补位高线级城市、TOD布局等策略，龙湖商业既通过首进城市快速建立品牌认知，抢占新兴区域消费升级红利；通过TOD模式，客流汇聚优势明显。
从城市级别来看，龙湖商业在高线级城市高度集中，重庆（16个）、成都（11个）、北京（9个）为项目数量前三甲城市，三者合计占总量近40%，均为直辖市或省会级强二线城市，反映龙湖对高经济活力、高消费潜力区域的重注。
龙湖商业坚持聚焦高线级城市布局，核心原因在于年轻人口密集、消费力强且契合年轻化战略。由此，一二线城市凭借经济势能、流量红利与运营效率，成为龙湖规模增长与风险控制的优选阵地。
轻重并举战略，
核心城市网格化布局
除了抢占消费潜力核心城市外，龙湖商业更重要的拓展战略是在核心城市进行网格化布局，而“轻重并举”战略的推进，为网格化布局提供了强大的支持。
重庆、成都、北京等城市均分布9座项目以上，作为“主引擎”支撑规模化运营；杭州、苏州等节点则承担区域辐射功能，最终实现全国市场的稳健扩张。龙湖商业不断在“老根据地”深耕、继续加码，守住规模及品牌优势，2025年仍然在重庆、上海、杭州等城市新开项目。
事实上，随着城市核心区域的商业物业越发稀缺，在轻资产的助力下，龙湖商业得以继续深化在一二线城市项目的布局。
在2024年新开项目中，有6个为轻资产项目，占比46%，包括重庆云领天街、武汉M758、重庆星汇天街、武汉友邻天地、长沙月亮岛天街、西安未央天街等项目，累计开业轻资产购物中心已达到16个。
从城市来看，这些轻资产项目集中在重庆、武汉、长沙、西安等已经布局2个以上项目的城市，龙湖商业能够通过轻资产模式进一步渗透市场，构建多层次、广覆盖商业网络，以应对复杂多变的市场环境。
而纵观龙湖2025年的商业版图，其商业战略内核愈发清晰：用重资产在关键节点“筑城”，以轻资产在毛细血管“渗透”。
03
多个维度，持续创新
产品创新、非标探索、政企合作
龙湖商业通过产品形态创新及合作模式升级，构建了更灵活、高效、多元的商业生态，持续强化竞争力。
①产品形态：Mall+街区、纯街区等产品创新
2024年，在全面考虑项目所在市场情况、客群需求、产品空间特色等基础上，龙湖商业通过“城市级、区域级及社区级”的分级体系展现差异化优势，以“一店一策”的运营思路满足不同消费者需求。
// MALL+街区：持续推动存量商业改造
在消费变迁加速的当下，空间运营唯有持续求新求变才能葆有活力。龙湖商业深谙此理并高效实践，包括重庆时代天街、重庆北城天街、上海虹桥天街和成都西宸天，从外部建筑、内部空间、商业场景、品牌定位等全维度进行升级，以适配当下的消费潮流。
上海虹桥天街「天街里」：从2023年开始第一轮升级，到2024年5月至今的新一轮改造升级，龙湖上海虹桥天街持续拥抱年轻力量，进一步挖掘“新生活方式+社交+情景式+购物场景”的商业空间价值。
2023年11月，全新户外主题街区“天街里”率先亮相，重塑开街，带来令人耳目一新的沉浸式体验。外街升级为主题街区“天街里”，烟火气浓郁；全新“食乐园”，成为虹桥地区的美食集合地。
2024年，B2层的白领商务餐聚集区完成全面调整升级；并对全馆6层空间进行大刀阔斧的革新，强调入驻品牌的设计感、社交感，引入众多首店，如滇牛火锅、皮爷咖啡、Blueglass、提督·TIDU等。
成都西宸天街「天街里」：2025年，龙湖成都西宸天街的“天街里”主题街区完成升级改造。
打造POD通道，成都西宸天街紧邻新金牛公园，通过在天街、公园、住宅的交接点及必经路段，地实现了商业内容与空间的全新融合，既是市集亦是街区，巧妙地填补了公园与天街的场景空白。
打造了双首层概念，通过植入景观，引入潮流餐饮品牌，增加二层人流驻足，达成分发流量的目的，“天街里”商业街区成为西宸天街内外引流的“中转站”。
// 纯街区：探索和实践的非标商业
年轻人的消费行为发生明显变化，龙湖商业用“非标”思维去创造“非标”场景与“非标”体验，挖掘“街区”发挥的松弛氛围感、新鲜体验感等等，如上海江湾里MEET678，以及最新产品线“欢肆”。
上海江湾里MEET678：探索年轻化、社交化的新商业形态，上海江湾里MEET678以“年轻力的X街口”为定位，致力于打造聚焦年轻活力客群的社交能量场，汇聚近75%首店品牌，引进的各类首店、旗舰店、联名店、定制店等特色品牌超30家，构建出年轻潮流又国际化的多元品牌矩阵。
龙湖合肥欢肆：龙湖旗下活力街区“欢肆”首个项目——龙湖合肥欢肆商业于3月28日开业，总面积约2万平方米，以“日咖夜酒、精致烟火、松弛乐活”为主题，整合长租公寓、烟火街区、艺术市集等多重业态，打造复合型消费体验空间。而位于上海的首个项目江桥欢肆，预计2025年6月开业。
②合作模式：全链条打通，强化资源整合
龙湖集团在商业地产领域开拓多元的合作模式：在合作主体上，突破单一房企合作边界，形成“政府平台+央国企+产业方+科技企业”的多维合作网络；在合作开发中采取“全链条打通”策略，通过空间场景重构、科技赋能、文化赋能实现与城市发展的深度绑定。
政企协同开发：与无锡惠山高科集团、太仓文教投集团等民企、国企深度绑定，整合土地资源与政策优势。例如惠山天街项目通过“典型城市核心地段、优质TOD属性”，助推惠山城市板块升级；太仓项目则嫁接文教投集团的教育资源，探索构建产城融合的综合开发结构与运营模式。
央地资源互补：联合中房合肥等央国企开发新站区13.3万平米商业综合体，借助央企资金实力与地方企业属地化经验，降低区域进入风险；与成都轨道集团携手合作，将最新概念的4.0版本天街项目落子马厂坝TOD。
跨界技术赋能：与美团、蚂蚁集团等科技巨头合作，将数字化能力嵌入商业运营。如上线美团平台实现“线上流量反哺线下消费”，与蚂蚁集团合作“碰一下”无感支付技术，提升用户体验与运营效率。
