社区商业如何摆脱 “内耗” ，正确运营？
在当下这个竞争激烈的商业时代，即使是目前正处于“黄金赛道”的社区商业，也无可避免地被卷入了这场激烈的角逐中。
前几年，社区商业的形式相对简单，想要赢得消费者，只需要围绕“百米居民”基础的日常完成生活必需品的供给闭环就可以。比如说，社区居民可能只需要一个菜市场来购买新鲜的蔬菜、水果，或者一家小餐馆来解决日常用餐问题。这种“一店一功能”的简单模式，在需求单一的年代确实有效解决了“有没有”的问题。
然而，随着市场的不断发展，商业形态和业态种类的花样越来越多，消费者每天都能接触到大量的新鲜信息和商业，他们的预期和感动阀值也因此被不断拉高。在这种情况下，普通的创新和投入已经很难再轻易地打动他们了。
就拿买菜来说，这个曾经只是单纯为了满足生活需求的行为，如今却可以演变成一场“有关日常厨艺社交”的活动。在现代化的农贸市场或生鲜超市里，消费者不仅可以选购到新鲜的食材，还能够在舒适的环境中品尝美食，甚至与朋友、邻居一起分享烹饪心得，享受社交带来的乐趣。餐馆，也不再只是简单的吃饭场所，而是变成了“公共客厅”。在这里，居民们可以一边吃饭，一边聊天，或者参与社区组织的各种活动，增进邻里之间的了解和友谊。
就是这样，当消费需求从物质满足转向情感共鸣，传统模式就显露出困境。于是，这些社区商业纷纷开始寻求改变，“内卷” 浩浩荡荡地展开了。
#01
运营升级的必然性
社区商业是平民化的商业。平民化的就意味着低客单价、低成本，但相对风险也很低。传统的“空间租赁”模式已经难以满足市场需求，社区商业需要通过精细化运营来提升用户粘性与品牌价值。从“空间租赁”到“服务运营”，社区商业的运营模式正在发生深刻变革。
然而，在升级的路上，社区商业运营面临的最大难题，说到底还是“人、空间、资源”三者之间的矛盾，核心矛盾在于如何平衡商业逻辑和居民需求之间的冲突，而这种冲突往往被开发者和经营者所忽视。我们先来拆解一下这个问题，聊聊它的内在逻辑。
客流少且不稳定是首要问题。社区店主要服务周边几百米的居民，大家每天可能只来买一次菜，或者一周逛两三次便利店，客流量天然有限。比如一家便利店每天进店人数可能只有三五百人，赚的钱还不到商场店铺的三分之一，营收天花板显而易见。
其次是小体量的空间，如何承载大需求？
社区商业体量小这件事，既是它的优势，也是它的弱点。优势在于风险可控，但劣势也很明显：小空间很难打造有吸引力的消费场景。尤其在消费升级的背景下，居民不仅需要买东西，还希望有体验感。如果只是简单地堆砌几个店铺，那吸引顾客的能力就会大打折扣。
最后是资源分配不均，居民生活“有空缺”，主要体现在同质化竞争与服务缺位的矛盾上。一条街上三四家便利店、五六家咖啡店，但真正需要的服务反而没人做。比如年轻家庭没时间接孩子、独居老人吃饭困难，这些需求长期被忽视。北京有个社区把空置的店铺改造成“老人食堂+儿童托管中心”，白天老人吃饭聊天，下午孩子写作业，晚上还能变成居民活动室，一间屋子多种用途，反而比单纯开店更受欢迎。
#02
社区商业的运营逻辑
社区商业如何正确运营？
苏州新城邻里中心
苏州新城邻里中心是国内首个借鉴新加坡“邻里中心”理念的社区商业。1998年，苏州工业园区首次将这一理念引入国内，并在参照新加坡经验的基础上，结合苏州的实际情况，形成了具有苏州特色的邻里中心模式。邻里中心以一站式社区服务综合体为定位，目标就是满足周边0.5至1公里居民从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”的全方位需求。
他首先在业态配置上充分考虑了居民的实际需求。
●服务配套占比超50%，包括生鲜超市、社区卫生站、银行等，这些设施满足了日常最普通的基本生活需求。
●零售占比约24%，涵盖了居民生活的方方面面，满足了不同居民的多样化购物需求，从日常生活用品的便捷超市，到时尚服饰、精品饰品的特色店铺，再到各类家居用品的专卖店，极大地丰富了居民的物质生活。
●餐饮占比达15%，无论是家庭聚餐、朋友小聚，还是日常的一日三餐，居民都能在社区内找到合适的餐饮场所，满足不同口味和场景的用餐需求。
●休闲娱乐占比约7%，主要为社区内的咖啡馆、健身房等，虽然占比不高，但却为居民的日常生活注入了一些活力与欢乐。
除此之外，项目最重要的一点就是引入大批量的特色业态，形成了以服务为导向的“黄金比例”。如邻里菜场、社区图书馆、早教中心、便民维修点等，这些业态的加入进一步强化了基础服务，提升了居民的生活品质。
其次，就是始终把“社区”放在首位。
邻里生鲜新城菜场是邻里中心的一个重要社区商业组成部分。菜场内设有“平价菜”专区，每天推出4-6种平价菜，让居民享受到实实在在的优惠，还有便民服务中心，提供洗衣、缝纫、家政、维修等服务，解决居民生活中的各种琐碎问题。当然它不仅是居民日常采购食材的重要场所，更是一个融合了艺术与生活的独特空间。在这里，常来买菜的“老朋友”，总能遇到兴奋地四处打卡拍照的“新朋友”。
市场内，艺术家们精心创作的作品被巧妙地融入市场的每一个角落，从悬挂于天花板上的色彩斑斓的灯笼，到墙面上的艺术画作，再到摆放于货架旁的创意雕塑，都为这个充满生活气息的地方增添了几分艺术氛围。你看，买菜的时候还能看看艺术画，这样的创新真的蛮有趣的。
最后，在探讨邻里中心的成功运营时，我们发现，邻里中心的管理模式实现了政府调控下的标准化输出后，为他的可持续提供了强有力的支撑。
它通过实施“12项基础服务标准”，涵盖了便民基础生活配套服务、多元化商业配套服务、政府社会管理与社区公共服务等多个方面，确保用户能够享受到便捷、高效、贴心的服务。这种以用户为中心的服务理念，使得邻里中心成为了社区居民信赖和喜爱的场所。
邻里中心还通过搭建平台、整合资源，帮助商户更好地了解用户需求、提升服务品质。例如，邻里中心可以定期组织用户调研、满意度调查等活动，收集用户的意见和建议，及时反馈给商户，帮助商户改进服务。
这些标准的实施保障了邻里中心的服务品质，提升了居民的生活便利性，使得邻里中心成为了社区居民信赖和喜爱的社区服务综合体。
成都麓坊中心
在社区商业运营的浪潮中，成都麓坊中心“卷”得风生水起。
与苏州的邻里中心不同，成都麓坊中心更像是一个充满活力的年轻人。麓坊中心凭借麓湖长期的社群运营经验，精准聚焦城市年轻家庭与中高消费人群的需求与痛点，为社区商业的运营开拓了全新思路。
在这里，你可以感受到时尚的气息，也可以享受到亲子的温馨，更可以体验到品质消费的乐趣。麓坊中心拥有 300 多个自发组织的社群和 13000 余位成员，全年 3000 多场社群日常课程形成了高频交往与协作。就是这种活跃的社群氛围，为他社区的运营提供了坚实的基础。商家能够深入社群内部，与消费者进行面对面的交流，精准把握他们的真实需求和偏好。这种基于社群反馈的快速响应机制，促使商家不断优化产品和服务，创造出更加贴合市场需求的消费体验。
就拿MUMO 木墨来说，这个品牌是一家 “手作” 的木屋，提供了可触摸的自然生活体验。消费者在这里可以亲手制作属于自己的木制品，感受木头的质感和温度，体验手工制作的乐趣。这种独特的消费体验，不仅吸引了众多消费者，也为品牌积累了良好的口碑。野梨树书店则是一家别具一格的书店，它不仅是书店，还是一个白天可以喝酒、营业至深夜十二点的咖啡店，也是一个多功能的公共活动空间。在这里，消费者可以在阅读的同时，享受一杯咖啡或美酒，与朋友交流心得，参加各类文化活动。书店成了麓湖社区文化生活的重要场所，为居民提供了一个精神的栖息地。
通过社群活动，周边社区不仅能够增进彼此之间的了解和友谊，还能与这里的店铺建立更紧密的联系。商家可以根据社群成员的需求和反馈，及时调整产品和服务，提供更加个性化的体验。
麓坊中心与品牌商户双向奔赴，共同构建了一套互利共赢的商业模式。
更进一步，麓坊中心还注重利用互联网手段，如社交媒体、APP等，拓宽社群交流的渠道，提高活动组织的效率和参与度。通过数据分析，精准推送符合社群兴趣的资讯和活动信息，进一步增强了社群的凝聚力和活跃度。
麓坊中心就是通过这样的社群运营和品牌合作，打造了一个可持续的包容型社区。
#03
社区商业运营的“内卷”方向
场景微度假：打造独特的商业环境
随着生活水平的提高和消费观念的转变，现在的消费者更喜欢去感受社区的松弛生活，场景微度假逐渐成为消费者追求休闲放松的重要方式。为了迎合这一趋势，社区商业可以通过打造独特的商业环境来吸引消费者。例如，引入自然元素、打造趣味景观等，北京暖山通过室内绿洲、季节主题市集和宠物友好空间，将社区商业变成“家门口的度假区”，周末客流峰值达8000人次。这种“5分钟可达的诗意栖居”，正成为都市人精神休憩的第三空间，为消费者提供短暂而舒适的放松体验。
微糖社交：提供多样化的社交场所
微糖社交是指消费者通过轻松、愉快的社交活动来增进友谊和拓展社交圈子。为了满足消费者对轻社交的需求，社区商业可以提供多样化的社交场所和活动。例如，设立茶馆、读书室等休闲场所，为消费者提供轻松的社交环境；举办读书会、音乐会等活动，吸引消费者参与并拓展社交圈子。同时，社区商业还可以利用社交媒体等渠道进行宣传和推广，提高社交活动的知名度和影响力。
非标体验：引入特色品牌和打造主题空间
非标体验是指那些独特、个性化、难以复制的消费体验。为了满足消费者对非标体验的需求，社区商业可以引入特色品牌和打造主题空间。例如，引入手工艺品店、特色餐饮店等，为消费者提供独特的购物和餐饮体验；打造主题街区、艺术展览区等，吸引消费者前来参观和体验，通过“内容策展+社群共创”模式，使商业空间成为文化记忆载体，增强消费者的参与感和归属感。
#04
社区商业的终极竞争力是“人心”
成都麓湖的调研数据显示，具有强归属感的社区居民，年均消费额比普通用户高出42%。当菜场变成艺术展馆、便利店转型邻里驿站，商业空间便升维为情感容器。
从功能供给走向场景融合的转变，是社区商业为了适应消费者需求变化而做出的必然选择。
然而，社区商业在“卷”运营的过程中，必须时刻保持理性和冷静，切不可盲目跟风，一味地追求形式上的创新，而忽略了商业的本质。
未来的赢家必将是那些能读懂“烟火气里的诗意”，善于将生活琐碎转化为情感共鸣的运营者。从苏州的标准化服务到成都的社群化运营，本质都在回答同一个命题：如何让物理空间的近，升华为心理距离的亲。
这或许就是破解内卷困局的终极答案—当商业回归社区本质，人心便是最好的流量密码。
