戴德梁行发布Q1广州零售市场报告 “以旧换新”带动零售业态占比提升

广州，2025年4月15日——戴德梁行发布2025年一季度广州零售市场报告。报告显示，一季度，广州优质购物中心存量维持在583万平方米。春节消费旺季期间，全市在地消费规模达364亿元，较2024年同期增长8.3%，其中线下消费表现尤为亮眼，同比增幅达11%。

全市空置率总体保持稳定

线下消费稳步增长支撑零售物业租赁需求保持稳定，一季度全市优质购物中心整体空置率仅环比微升0.2个百分点至8.7%。租金方面，为保证项目入驻率，部分优质商业项目愿意适当让渡核心铺位租金，吸引优质首店品牌及业态等稀缺资源，强化项目差异化竞争力。一季度，全市优质购物中心平均租金水平仍处于下行空间，环比下降1.1%，同比降幅扩大至4.1%，录得每月每平方米683元。

​广州优质购物中心租金及空置率走势

“以旧换新”带动零售业态占比提升

在首店首发政策持续刺激下，2025年一季度广州优质购物中心新开及筹备中首店超过30家，包括山本耀司、Marni、Birkenstock勃肯等知名服饰鞋履品牌等，同比增幅达82%。业态类型来看，零售业态成本季度市场需求的主力，占新开或待开店铺数量的42%，环比提升3个百分点。部分大众时尚品牌亦在租金调整窗口期加速布局，推动时尚零售业态占比环比提升4个百分点。

同时，3C数码与家电品类借力“国补”政策红利加速布局，大疆、华为等科技品牌及舒福德智能床等智能家居品牌加速拓店。对此戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“随着以旧换新政策的深入推行，线上线下加强融合，我们看到今年以来以旧换新的购买行为更加顺畅，随着3C数码产品在线下零售的发力，消费者的操作堵点已有效打通，内需得以进一步激发。”

项目分化加剧 差异化运营撬动品牌入驻

在竞争激烈的商业地产市场中，头部运营商与尾部企业的运营效果差距持续扩大，区域及项目间表现持续分化。数据显示，核心商圈租金保持高位运行，而非核心区域因供需失衡面临更大的租金下行压力，一季度非核心商圈租金环比跌幅较核心商圈高出1.6个百分点。与此同时，即便在同一片区内，项目间因运营能力差异导致的分化也愈发突出，不同项目的平均租金差距从2022年的4倍扩大到5倍。当前市场环境下，业主需要在招商策略、空间布局、营销推广等方面进行升级，以在分化加剧的市场中保持竞争优势。

对此，戴德梁行广州商业部负责人孙斌表示：“未来商业地产项目的运营，将从过去的普遍标准化进阶到精细差异化，即除了日常标准化的运营推广外，可以真正赋能给品牌租户的措施将成为提升品牌青睐度及租户依赖度的有效手段。例如，在建筑硬件上，适当留白，为首店或头部品牌提供独立公区、外立面、艺术装置或主题街区等策展昭示节点，为非租赁区域带来附加值。如成都源野Regular打造地下公园式商业，通过自然场景和联合策展空间，首店比例超40%。”

孙斌同时表示：“软性服务商可为品牌提供营销支持，如联合推广、社交媒体曝光、数据服务或会员资源等，与品牌共进退，实现长期共赢，打造共创平台及运营支持等增值服务，是引起品牌关注的另一吸引点。如北京SKP与华为联名款手表、佛山千灯湖环宇城与泡泡玛特联名开发环宇城IP的产品等，均是通过联合营销的手段来共享IP收益。”

吸引优质品牌进驻，可以总结为“消费场景独特性+软性服务赋能+长期共赢”三大吸引法则，最终让好的商家品牌感受到“非你不可”的商业价值，而非单纯支付租金的场所。

展望未来

预计年内广州零售市场将新增约66万平方米优质购物中心，主要分布在番禺、白云等非核心商圈，区域性供应放量或对全市租金水平形成结构性压力。3月份，国家发布《提振消费专项行动方案》，旨在从供需两端发力，提升居民消费能力和消费意愿。随着提振消费利好政策的加速落地，预计年内消费需求将得到进一步释放。