当SKP被摆上货架，中国高端零售将走向何方？
据彭博社报道，北京华联集团投资控股有限公司极有可能将旗下北京SKP商场出售给博裕资本。整个SKP奢侈品商场业务的估值可能在40亿至50亿美元之间。若交易达成，可能成为中国高端商业地产领域近来规模最大宗并购案之一。作为顶奢商场的SKP，最终可能也逃不过被摆上货架的命运。
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从「全球店王」到增长困局，SKP背后的隐忧
SKP的崛起与中国奢侈品消费的黄金十年密不可分。北京SKP的前身是由台湾新光三越百货与北京华联集团合资创立的新光天地。新光三越在商场早期的高端定位上发挥了重要作用，开业时便引入Prada、Gucci、Chanel等900多个品牌。
2011年，北京华联与合作伙伴因经营策略上的分歧而分道扬镳，最终华联集团凭借实力取得了商场的控制权，并将其更名为SKP。自此之后，SKP如同插上了翅膀，迅速在国内各大城市布局，西安、成都、武汉等地均出现了它的身影，而杭州的项目也在紧锣密鼓地建设中。
近年来，随着全球疫情的影响，海外购物受到限制，国内奢侈品消费市场迎来了前所未有的增长。SKP作为顶奢商场的代表，自然成为了这股浪潮中的最大受益者。2020年，北京SKP的销售额达到了惊人的177亿元，一举超越了英国哈罗德百货，成为全球销售额最高的商场。
然而，在华丽的数字背后，SKP也面临着前所未有的挑战。据贝恩公司的数据显示，中国奢侈品市场的增速在近两年出现了显著的下滑，从2021年的36%骤降至2023年的9%。同时，SKP所在的北京高端商业市场已趋于饱和，各大奢侈品牌开始将更多的独家活动和资源向成都、深圳等城市分流。这无疑对SKP的 「首店经济」优势构成了严峻的挑战。
业内消息人士透露，SKP在2024年的销售额预计将出现显著的负增长，预计销售额将回落至约220亿元，较2023年的265亿元减少45亿元，跌幅达到17%。这是自2020年以来，SKP首次出现销售额的显著下滑。与此同时，南京德基广场在2024年的销售额预计将达到245亿元，刷新了2023年的纪录，并首次超越北京SKP，成为全球单体商场销售的新冠军。
在商业地产领域，SKP也面临着空置率上升和估值模型受到质疑的困境。据戴德梁行的报告显示，北京CBD商圈甲级写字楼的空置率已经攀升至18.7%，这对于商业地产市场来说无疑是一个不祥的信号。
更为关键的是，随着Z世代的崛起，消费者的审美和消费习惯正在发生深刻的变化。麦肯锡的《中国奢侈品报告2023》指出，Z世代更倾向于为「策展式购物」和「数字孪生体验」付费。这种代际审美断层正在悄然动摇着顶级商场的根基。
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华联出售SKP背后的资本棋局
对于北京华联而言，出售旗下高端奢侈品购物中心SKP，这一举动或许被外界解读为「断尾求生」的无奈之举，但深入剖析其背后的逻辑，不难发现，这更是一步深思熟虑的棋局。
近年来，北京华联的财务状况面临着严峻的挑战。天眼查的数据显示，从2018年至2023年，公司的营业总收入从266.64亿元大幅下滑至162.05亿元，而负债总额却从288.25亿元激增到465.03亿元。尽管净利润在3至6亿元之间徘徊，但相较于庞大的负债规模，这些利润显得微不足道。同时，其控股的上市公司华联股份也承受着巨大的压力，尽管2024年上半年营收微增0.6%，净利润同比增长4.03%，但负债总额已攀升至50.12亿元。
剥离SKP后，华联或许能够更专注于民生消费领域的发展。BHG超市、社区购物中心等业务作为华联的核心板块，具有更强的市场确定性和增长潜力。通过聚焦这些领域，华联有望在未来实现更加稳健的发展。
而此次收购的另一方——博裕资本，同样不容小觑。作为专注于大中华区私募股权投资的顶尖PE机构之一，博裕资本在商业地产领域已有深厚的布局。从居然之家引入马云、红杉、泰康等机构逾130亿元战略投资，到投资万物云（万科物业）并参与金科服务控股权收购，博裕资本积累了丰富的商业运营经验。目前，博裕管理总资产近100亿美元，其核心出资方包括新加坡主权基金淡马锡控股和李嘉诚基金会，实力可见一斑。
如果SKP交易成功落地，博裕资本或将推动SKP接入其跨境电商平台，实现线上线下联动，推动中国商业地产的转型升级。尽管短期内奢侈品市场承压，但贝恩预测2025年中国将成为全球最大的奢侈品市场。SKP凭借其稀缺性和稳定的租金收入，无疑具有长期的投资价值。
然而，交易的风险同样不容忽视。部分奢侈品牌与SKP的合约中包含了“业主变更需重新谈判”的条款。这意味着，如果博裕资本无法维持原有的合作条件，可能会导致品牌撤柜，从而影响SKP的收入和声誉。历史上，因业主更迭而引发品牌集体撤离的案例并不少见，这无疑给此次交易增添了一丝不确定性。
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SKP的破局之道
博裕资本近年连续落子完美日记、观夏等新消费品牌，此番对SKP的并购，绝非简单的物业投资行为所能概括，而是博裕资本在新零售时代的一次重要落子，其背后的战略意图远不止于此。
回望黑石集团对上海怡丰城的成功改造，一个集智慧商业体于一体的新型购物空间横空出世，为业界树立了标杆。博裕资本或将借鉴这一模式，通过数字化手段对SKP资产包进行深度改造，提升其估值潜力，为后续可能的REITs（房地产投资信托基金）退出奠定坚实基础。这不仅是对传统零售业态的一次革新，更是对资本运作模式的一次大胆尝试。
LVMH集团通过一系列并购，构建起了一个价值2700亿欧元的商业帝国，其成功经验告诉所有人：当单店运营遭遇瓶颈，资本运作成为突破困境的关键。对于SKP而言，若此次并购成功，其或将开启品牌管理输出、轻资产运营的新篇章，这与凯德置地所构建的「地产+基金」资本闭环有着异曲同工之妙。这不仅有助于SKP实现规模的快速扩张，更能提升其在行业中的竞争力。
在中概股市场动荡不安的背景下，具备稳定现金流的消费基础设施成为了资本的避风港。仲量联行的数据显示，2023年亚太区商业地产大宗交易中，奢侈品商场的占比显著提升。
然而，对于SKP而言，仅仅作为「品牌集合地」已难以满足消费者的多元化需求。哈罗德百货将美食广场升级为米其林餐厅集群、老佛爷百货开设设计师孵化空间等案例，提供了宝贵的启示：SKP需要超越传统零售模式，通过引入体验型业态，为消费者提供更加丰富的购物体验。普华永道的测算显示，体验型业态能为商场带来显著的租金溢价，这是单纯铺位出租所无法比拟的。
巴黎乐蓬马歇百货凭借艺术策展成为行业标杆，也能表明高端零售的本质在于文化叙事。SKP故宫联名快闪活动虽然取得了一定的市场反响，但要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，还需构建具有东方美学体系的价值输出。这不仅是SKP抵御资本短期逐利性的有效手段，更是其实现长远发展的根本保障。
这场看似普通的商业并购，实则是中国消费升级进程中的一个重要里程碑。它揭示了两个残酷的现实：一是再辉煌的零售神话也难逃资本周期的审视；二是单纯依靠渠道优势的时代已经一去不复返。然而，危机往往孕育着新的机遇。资本并非恶龙，关键在于执剑者的格局与智慧。在商业世界的棋盘上，唯有将金融杠杆转化为创新动能，让货币资本服务于文化资本，中国高端零售才能真正书写属于自己的传奇篇章。这不仅是对SKP的期待，更是对中国整个零售行业的深切寄语。
