2015-2025，一部中国住房租赁业的“进化简史”
图源：迈点
盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大的自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。
——2025年政府工作报告
当“租购并举”首次写入政府工作报告，一场关乎亿万城市居民“住有所居”的深刻变革就此启幕。
在2015至2024年间，从中央到地方，政策持续加码：市场秩序规范、租赁住房用地供应、保障性租赁住房试点、保租房公募REITs推进……住房租赁从边缘化的市场缝隙，跃升为国家住房体系的重要支柱，持续推动着住房租赁市场的发展与转型。
十年风雨，见证行业变迁
政策驱动
市场分化
模式迭代
站在2025“十四五”规划的收官节点回望，从早期的野蛮生长到现在的理性回归，从单一包租模式到资管分离的生态重构，从资本密集的流量争夺到ESG导向的长效运营，从培育住房租赁市场到扩大保障性租赁住房供给，这些转变，共同书写了一部中国住房租赁行业的“进化简史”。
政策是住房租赁行业发展的核心驱动力，从侧重激活市场活力，到强化规范与风险防控，再到以保租房为核心解决民生问题，经历了“初步探索”和“体系化构建”，如今已逐步形成“市场+保障”双轨制。
// 2015-2018年
政策破冰与试点探索
【租购并举 租赁用地 N+1争议】
2015年底首次提出“租购并举”；2017年12城试点租赁住房用地供应，上海推出纯租赁地块，开启土地供应新模式；地方试点“N+1”隔断模式，但因消防标准模糊引发争议。
// 2019-2020年
规范整顿与疫情冲击
【合规整顿 资金监管 疫情纾困】
北京严查群租房；疫情期推出公积金付房租、租金减免等纾困政策。
// 2021-2024年
公募REITs与长效机制
【保租房REITs ESG转型 长效机制】
保障性租赁住房纳入公募REITs试点；“十四五”规划明确保租房建设目标，ESG成为行业新标准。
图源：迈点
市场主体从“单一主导”转向“多元协同竞争”，国家队成为保租房核心力量，地产系和运营商系聚焦品质化运营，科技公司通过技术赋能降本增效。
// 2015-2018年
创业系主导，模式试错
【资本狂热 快速扩张 风险高企】
以包租模式快速扩张，依赖租金差盈利，但过度依赖资本输血。
// 2019-2020年
地产系与中介系入局
【资源整合 重资产布局 头部集中】
地产系凭借土地和资金优势抢占市场份额，中介系强化存量房运营，但部分企业因盲目扩张陷入亏损。
// 2021-2024年
国资主导，多元协同
【国资主导 轻资产运营 双轨制格局】
国企主导保租房建设与运营，市场化品牌转向细分赛道，形成“国企保民生+民企做增值”格局。
图源：迈点
产品迭代始终围绕“需求升级”，从单一居住功能转向全场景服务，社群生态和智慧化成为差异化竞争关键。
// 2015-2018年
标准化产品主导
【青年公寓 高坪效 同质化】
以青年白领公寓为主，聚焦“高坪效”运营，但同质化严重，租客个性化需求被忽视。
// 2019-2020年
细分赛道崛起，社群化探索
【社群运营 跨界合作 体验升级】
蓝领公寓、家庭型公寓等产品逐步涌现，同时探索社群运营与跨界合作，尝试打破单一居住场景的局限性。
// 2021-2024年
场景化与可持续融合
【绿色建筑 宠物友好 场景生态】
居住场景从单一功能向“生活+工作+社交”生态化升级。
图源：迈点
资产管理从“粗放扩张”转向“精细化运营+资本化运作”，REITs成为核心驱动力。
// 2015-2018年
包租模式主导，盈利单一
【包租模式 租金差盈利 资金链风险】
轻资产包租依赖租金差，资金链风险高企。
// 2019-2020年
轻重并举尝试，利益博弈
【轻资产输出 资管分离 权责冲突】
部分企业转向轻资产输出，但资产方与运营方矛盾突出。
// 2021-2024年
REITs驱动闭环，效率优先
【REITs闭环 资产效率 全周期运营】
公募REITs打通退出通道，国企主导保租房REITs发行。
图源：迈点
2015-2024年，中国住房租赁行业历经资本驱动→暴雷出清→高质量发展三阶段，逐步从野蛮生长回归民生本质。
// 2015-2018年
市场快速扩张
【资本狂飙 模式试错 国际垄断】
资本驱动品牌爆发（自如、蛋壳、青客、魔方等），国际品牌垄断服务式公寓（雅诗阁、盛捷、万豪行政公寓）。
// 2019-2020年
行业洗牌调整
【暴雷潮涌 国企试水 强监管】
暴雷潮引发行业信任危机（青客、蛋壳），地产系站稳头部、加大布局（冠寓、瓴寓），保障性租赁住房政策推动地方国企试水。
// 2021-2024年
格局重构与高质量发展
【国资主导 细分深耕 运营为王】
国资系崛起，市场格局固化（美寓、城投宽庭、承寓等），同时行业集中化，投资趋于理性。
作为中国住房租赁行业发展的长期见证者与参与者，迈点自2011年首创品牌价值评估体系——MBI（迈点品牌指数），以数据为核心，通过多维动态评估体系，实现对行业全品类品牌的指数化追踪，赋能行业高质量发展。
历经14年市场周期与政策迭代的验证，MBI数据库记录了不同背景品牌的沉浮轨迹。迈点从多个维度梳理了2016-2024年间行业头部品牌的发展变化，以榜单排名展示品牌的地位与表现。
未来征程，向内变向外为
市场动态
品牌建设
资产盘活
站在新起点，迈点将聚焦行业热点话题，于2025年6月19日在北京诺金酒店举办第十四届迈点品牌发展大会。届时，各界精英人士齐聚一堂，共襄行业盛举。
作为大会核心论坛之一，中国住房租赁品牌论坛备受瞩目。论坛将紧扣品牌建设、金融资源、用户需求、资产盘活等行业焦点话题，搭建资源互通、模式共创的生态平台，助力行业在REITs常态化、消费升级与数字化转型的浪潮中把握先机。
中国住房租赁品牌论坛
2025年6月19日
北京诺金酒店
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活动咨询：吕女士 18356174946
第十四届迈点品牌发展大会
简介：本届大会聚焦大文旅品牌运营和投资发展，以县域政府、文旅集团、旅游住宿及住房租赁四大细分板块为核心，汇聚行业顶尖智慧，精准锚定市场走向，剖析品牌战略，预测发展趋势，为行业发展提供前瞻视野与创新思路，推动文旅品牌升级与价值跃升 。
同期论坛及盛典
