深度|另一面看深圳K11 ECOAST试运营，一次对传统商业的温和挑战

来源丨商业地产观察

作者丨罗嘉欣

深圳坐拥长达260公里的海岸线，却长期陷入“滨海商业缺位”的尴尬。蛇口太子湾因其1.3公里稀缺性滨水岸线，因此被寄予破局厚望。2025年4月28日，由新世界与招商蛇口联袂打造的22万方滨海文化综合体——K11 ECOAST正式开启分阶段试运营，引发广泛关注。

项目亮相以来，有人质疑：“深圳还需要新商业体吗？”“蛇口这么远有人去吗？”社交平台上关于“艺术能否拯救商业”的讨论热度，甚至超过了项目亮相本身。而争议的另一面，是项目亮相以来日均破10W人的客流表现，这些人为什么来？

当笔者真正走进这个被称为“文化岛屿”的空间，感受到的是——商业与公共空间的界限趋于模糊，海风裹挟着艺术热浪扑面而来。270°的开放式海景长廊上，Erwin Wurm的“热狗巴士”装置正与海浪互动；00后们举着手机追逐《狐妖小红娘》cos快闪，某种区别于传统商业的氛围场域正在形成。

虽处试运营初级阶段，但整个海滨文化艺术区阶段性成果已显现——从文化艺术中心-滨海栈道-盒子mall-屋顶观海露台的的立体动线全面贯通，沿途感受艺术、音乐、市集、IP展览等一系列内容元素。尽管业态品牌尚有提升空间，但K11 ECOAST此举也无形中向外界释放着“希望你来到这里看到美好，请给予更多耐心，未来会更好”的讯息。

显然，K11 ECOAST正尝试以内容叙事重构商业逻辑——将自然生态转化为运营优势，用内容浓度弥补区位挑战，以场景激活用户长期黏性。在赢商网看来，这将是一场需要长期投入的滨海商业实验。

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重塑滨海价值，深港消费融合下的文化锚点

定义K11 ECOAST之前，我们先看该项目的区位价值锚点。

作为改革开放的首发地，蛇口基因中沉淀着多重独特禀赋：日均靠泊10万吨级邮轮的国际化港口界面、全国单位面积外籍人士密度最高的国际化大社区、覆盖1.2万外籍人士的多元文化社群，以及被山海环抱的文旅生态基底。这种"港口+文化+生态"的复合基因，与K11"艺术+人文+自然"的定位形成奇妙共振。

项目坐拥270°海景长廊，以“巨型游轮”造型屹立太子湾畔，与邮轮母港交相辉映，这是深圳商业史上首次实现"船、海、城"的时空折叠。

据赢商网统计，深圳中心城区具备直接临海界面的商业项目不足5个，K11 ECOAST以国际化设计表达将城市滨海最美的一面与所有市民共享。坐拥稀缺性滨海景观，又通过可漫步、可休憩的线性空间串联商业区与海岸线，将“自然生态”从背景元素升维为公共文化场域，这恰是深圳现有商业体难以复制的在地性叙事。

//山海资源赋能下的错位生长

作为蛇口滨海文化走廊的重要组成部分，在原有山海文旅资源基础上，K11 ECOAST选择以"高频文化体验活动”进一步助力强化蛇口滨海文旅势能，吸引市民目的性奔赴。

同为滨海的香港K11 MUSEA通过年均举办超30场艺术活动（如与巴塞尔艺术展合作的卫星项目、盐田千春常设装置展等），结合维港270°景观打造“海景艺术长廊”，以高频次的艺术快闪与场景转化提升消费渗透，年客流量超过2000万人次。这些经验为深圳K11 ECOAST的“文化艺术激活滨海”路径提供了方法论借鉴。

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在赢商网看来，该项目的长期价值，远大过于短期“一个新商业”的认知。

• 其一，它将是深港文化消费融合的‘探路者’——依托经深圳湾口岸/邮轮母港的跨境陆地/水上巴士直达香港的物理连接，以及与香港K11 MUSEA的资源联动，验证大湾区消费融合的潜力；

• 其二，也将是深圳商业进化的‘标志性事件’——作为深圳第一个真正意义上的滨海文化艺术综合体，以内容运营重塑滨海商业范式，未来能否以艺术体验推动城市生活方式迭代，值得长期关注。

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滨海活力共生体

K11 ECOAST海滨文化艺术区看点直击

了解了K11 ECOAST海滨文化艺术区的区位价值锚点后，我们再来看K11 ECOAST海滨文化艺术区初期表现。赢商网注意到，尽管项目尚处培育期，但其以“内容先行”策略，通过高频文化活动、商业生态重构与滨海场景运营的三重维度，展现出清晰的差异化发展路径。

“跳脱商业与消费本身，来这里散散步、吹吹海风就是一种很好的体验。”

//艺术与商业的深度融合：从展览到空间叙事

深圳K11 ECOAST延续了K11的“艺术基因”，在运营初期阶段，更强调在地文化与大众参与的兼容性，并通过“常设+流动”的双轨策略激活场景，将文化体验从商业的“装饰品”升级为驱动消费的“核心引擎”。

顶流首展破圈：率先开放的K11 HACC文化空间已推出三大展览——数字艺术家陆扬《DOKU The Flow》中国内地首展（获路易威登基金会支持）、露西·斯帕罗《艺术史狂想曲》毛毡艺术展、高原与黎晓亮《前浪后浪》摇滚影像双联展，兼顾专业观众与亲子客群，并通过免费的史努比IP展吸引大众打卡。

公共艺术赋能空间：270°海景长廊上，奥地利艺术家Erwin Wurm的《热狗巴士》装置、查普曼兄弟的童趣剑龙雕塑，将自然景观转化为开放式艺术展场，并穿插海浪市集、漂流房子等轻量化业态，吸引非目的性消费人群停留。

图：查普曼兄弟剑龙雕塑

图：文献海边红房子

本土叙事实验：复制香港K11 MUSEA成功经验，注入国际化文艺体验同时也注重深圳本土文化挖掘。赢商网注意到，在海滨文化节五月活动清单上的原创素人戏剧《你好，蛇口》，就是通过征集100位在地居民口述史，将港口40年变迁转化为沉浸式剧场，引发在地居民情感共鸣。

显然，K11 ECOAST试图用这种“文化体验先行”策略，以高频次展览更新维持内容新鲜度，在消费者心中逐步树立区别于其他商业体的认知。

//品牌生态：小众叙事与场景创新实验

K11 ECOAST商业分为南北馆，中间以连廊串联，其中南区侧重家庭亲子体验，北区侧重时尚前沿。现阶段商业尚未全面兑付，但在场内已亮相及围挡品牌中，赢商网发现了部分有意思的国际品牌旗舰店/首店及本土主理人概念店，为其未来生态完善埋下伏笔。

根据规划，整个K11 ECOAST将集结户外运动、宠物友好、艺术生活、亲子家庭、创意零售与餐饮等多样化业态，打造“全时段、全年龄”的城市文化体验场。因此，我们在场内看到了不少的特色品类门店进驻。

如基于蛇口天然的户外运动友好，引进了深圳首家NBA主题篮球公园-NBA HOOP PARK，配备智能训练系统与复古主题咖啡厅，未来将联动NBA 3X3黄金联赛、球星中国行等IP活动；云顶马术黑金店带来“星空夜骑”“马背下午茶”等跨界体验；还有Moovi全球沿海首店、酷骑全国首家线下旗舰店等。

在文化生活体验上，由d'strict帝视特呈现的META SENSE超感性新媒体艺术体验大展全国首展、深圳首座艺术影院“ART HOUSE”两大特色品牌算是K11 ECOAST的又一独家资源。

作为世界知名数字设计公司，d'strict旗下浪美术馆（ARTE MUSEUM）被称为全球最火爆的全沉浸式美术馆IP之一，《海浪》《沙滩》等数字艺术作品备受赞誉。如今META STORE买它商店进驻K11 ECOAST，在100m空间内打造沉浸式艺术零售场域，足见对该项目的信任。而ART HOUSE艺术影院将在超4000㎡空间探索多元艺术与科技的融合可能。

还有契合蛇口高端住宅区的强大家庭消费力，引进了SundanLife华南区最新形象甄选旗舰店、 MUJI无印良品双层复合店、meland 、玩具反斗城、星际传奇等品质精选品牌以及众多耳熟能详的品质餐饮品牌。

在逛场的过程中，赢商网还注意到一个有趣的区域——DAST创意零售街区，其位于商场北馆一楼。据介绍该街区由TalkU联合设计深圳打造，面积4400㎡，旨在为Z世代提供多元体验。目前已引进POP SUNDAY、Dreams多丽梦、三月兽、SOAP STUDIO等数十个品牌，涵盖设计生活方式、艺术文化体验、二次元青年文化、潮玩潮流艺术等领域。项目团队计划先以限时店和本土主理人品牌试水，未来逐步孵化“设计+艺术+科技”的新消费品牌矩阵。

在当下零售低迷的严峻环境之下，新兴创意品牌成为消费市场的新贵。DAST创意零售街区，另一个维度上可视为K11 ECOAST的主理人生态培育实验，是其链接新兴品牌的创新尝试。据悉，未来该空间还承担更多元玩法，如白天举办艺术沙龙等，夜晚变为电音派对等活动激活空间活力。

//滨海活力共生体：海岸线上的多维叙事

赢商网注意下，项目接下来的2个月时间里，将依托于1.2公里滨海长廊，将以海滨文化节、海风艺术季、动漫嘉年华三大IP活动持续高频输出，以多元化的体验内容，持续激活海岸线活力。

如持续到6月30日的海滨文化节囊括了海浪市集、“漂流小屋”丝网印刷工坊与野生青年艺术节等活动，打造城市艺术微度假场景；海风艺术季联动10位在地艺术家，以露天音乐现场、FIRST青年电影展等重构海岸线的艺术叙事；海滨动漫嘉年华：与腾讯动漫合作引入《狐妖小红娘》《一人之下》等IP，通过COS巡游、限定周边吸引Z世代客流。

滨海活动现场

从长远来看，K11 ECOAST的长期价值，或关键在于将“公园基因”“文化艺术内容”与“社区黏性”深度融合。

其“共生体”逻辑，在于以文化内容为纽带，将商业空间转化为“流量路由器”——周末通过市集、音乐节、戏剧演出等爆点活动释放滨海文旅势能，吸引家庭客群与游客；工作日则聚焦办公人群需求，以文化艺术社群运营、宠物友好服务等与周边社区建立强链接，激活在地消费；最终通过全周期场景覆盖与社群黏性，打通“城市文旅目的地”与“在地活力枢纽”的双重角色。

尽管项目现阶段开业率尚待提升，但其以“文化艺术内容先行”的策略，通过高频活动与场景创新，逐步验证滨海商业的另一种可能。

在赢商网看来，这种“以时间换空间”的运营逻辑，本质是以多元文化体验认知度培育消费黏性、以场景新鲜感对冲业态缺口，为招商铺陈转型窗口期。这场始于海浪与文化艺术的商业实验，未来将在长线运营中兑现完整的滨海叙事。

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湾区商业进化的“试金石”

深圳K11 ECOAST的诞生，恰逢城市从“经济特区”向“全球标杆城市”转型的关键期。作为一座22万方的滨海文化综合体，它不仅是商业与文化的融合实验，更是湾区商业进化的一次重要探索。

从城市维度，它用“内容”丰富滨海商业基因，联动海上世界文化艺术中心等在地文化地标，初步构建“蛇口滨海文化走廊”空间骨架，以“文化艺术在场性”回应深圳建设“全球海洋中心城市”的战略命题。若未来能持续嫁接国际艺术资源、深耕在地叙事，该项目或将成为深圳突破“文化沙漠”刻板印象的关键切口。这将是一场“持续性”的长跑实验。

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对于行业而言，K11 ECOAST的尝试，本质上是对传统商业逻辑的一次温和挑战——它不急于定义成功，而是以滨海为画布，用文化体验、场景与社群运营，探索文化艺术与消费的共生可能。

这场实验的意义或许不在于短期数据的惊艳，而在于长期主义的沉淀：如何以耐心培育文化土壤，如何在“国际化视野”与“本土化叙事”之间找到平衡点，答案需要时间书写。

商业的进化从来不是一蹴而就，而是藏在耐心与时间的对弈中。给予创新更多耐心，或许正是这个时代最稀缺的理性。