物流+商业“新物种”横空出世，未来城市密码藏在河北正定

如果说物流赋予城市效率，那么商业就让城市繁荣。

早在宋代，泉州港的商船云集与市舶司的繁荣，便印证了“物流畅通则商业兴”的铁律。而在现代供应链革命与城市更新浪潮下，“物流园区”与“商业生态”的深度融合，正成为重塑城市能级的核心引擎。

一如全球闻名的德国法兰克福空港城，将物流保税区与购物中心、会展中心无缝衔接，为城市贡献近20%的GDP。

产城融合是大趋势，商业和物流的联系将更加紧密。细心的正定人可能已经发现，在正定古城西北部，一个全新的产城综合体：深国际·真悦天地正在建设之中。除数智化物流产业园外，项目总建筑面积约32万平方米，集商务办公、文旅街区、国际酒店、商业MALL、冰雪运动等多元城市空间于一体。

正如建筑大师扎哈·哈迪德所言：“真正的城市设计，始于对既有规则的解构。”当物流通道化作商业动脉，仓储空间赋能消费场景，这里不再是被功能割裂的物流园区或传统商圈，而是有机生长的“产城生命体”，重塑着城市的经济地理。

01.

深度解析：

物流+商业为何能1+1>2？

实体商业正经历着前所未有的生存考验，不仅要承担高额店面租金，还要在市区周边租赁仓库囤货，仓储和人力等固定成本像滚雪球般越堆越高，不少中小商户陷入“开门即负重”的困局。

而“物流园区+商业MALL”的融合模式，正为这一困境提供破局之道。它打破了传统商业的成本逻辑，让物流园区与商业体成为“最佳拍档”：

首先是让“固定开支”变“灵活账本”，物流园区化身“共享大仓库”，商户无需再为空置仓库支付高额固定租金和仓管人员成本，而是根据实际销量按单计费，仓储成本跟着销量灵活调整。智能化的分拣和库存管理系统，更让货品周转效率大幅提升。商场门店内腾出来的仓储空间，全部转化为商品展示区或互动体验区，门店的每一寸空间都能更好地服务消费者。

其次搭建了“直连式”供应链快车，深国际的物流园区凭借集约化物流优势，为商户打通了从产地到门店的“直通车”，商品物流成本显著下降。生鲜食材就地集中分栋、净菜存储，根据订单直接送上餐桌；服装货品也能根据销售数据即时从仓库补货，既保证了商品的新鲜度和及时性，也让商户无需再为囤货操心发愁。

最终，从后端降低商业经营成本，形成“质价比升级”的前端消费磁场。当商户供应链等成本压力减轻，打开更大的降价空间，也可将省下的资金资源投入商品品质优化与消费体验升级。消费者便获得更多“价格更低、品质更佳”的购物选择，自然形成复购与口碑传播，推动客流与销售额同步增长，进而提升商户赢利能力和区域商业价值。

深国际·真悦天地物流+商业的融合模式，不是简单把两个行业拼在一起，而是通过重新梳理商业运营内在逻辑，整合资源、降本增效，促进新消费，实现“1+1>2”的效果。

这种模式的本质，是将物流行业的低成本高效率优势与商业MALL的消费场景优势深度融合，将“成本减法”转化为“价值加法”。它不仅为商户破解了“高成本困局”，更通过提升消费端的质价比，重新激活实体商业的吸引力，让线下商业更好逛。

其释放的能量将远远超越物理空间的简单叠加，为实体商业的可持续发展开辟新路径。

02.

区位势能：

正定古城的现代商业觉醒

深国际·真悦天地的融合模式，打开了业态壁垒的创新思路：物流园区不再是孤立的仓储节点，而是串联品牌、消费者与城市的价值枢纽；商业MALL不再依赖地段租金红利，转而依托物流网络的辐射力扩大消费半径，从而实现降本增效。

乍看之下，这一行业新物种落址正定县城，似乎存在一种“割裂感”，与千年古郡的传统印象有所不同。深入探究却会发现，正定拥有诸多得天独厚的优势。

历史文化底蕴：千年古郡的“流量密码”

正定古城，承载着丰富的历史底蕴和文化内涵，拥有“九楼四塔八大寺、二十四座金牌坊”，城内佛刹林立、古塔高耸，隆兴寺、开元寺和古城墙等璀璨人文遗产，涵盖各朝各代且都是不同时代的精品。同时，高平地道战遗址、塔元庄等红色旅游资源丰富，毗邻革命圣地西柏坡，传承革命精神。

2024年，正定接待游客量达5791万人次，形成“登古城、拜古寺、品非遗”的强IP引流效应。而真悦天地距离正定古城仅5公里，这种文化流量与商业价值的深度耦合，为物流+商业的融合提供了天然的消费场景支撑。

交通枢纽：京津冀“1小时经济圈”核心节点

除了在人口层面为项目长久稳定运营奠定坚实客群基础外，在交通区位上，也为触达全城乃至京津冀客群提供了极为便利的交通条件。

正定坐拥地铁、高铁和机场的立体交通网，是少有的实现“陆轨空”一体化交通的县级城市。地铁1号线、7号线和2号线贯穿城区，石家庄主城区客群通过地铁实现“周末消费通勤化”；多个高铁站连接京广、京沪线，京津冀经济圈实现1.5小时直达；正定国际机场年吞吐量超千万人次，这些立体交通网形成辐射京津冀200公里、覆盖1.2亿人口的超级流量池。

由此来看，“既有客群+辐射客群”的双重优势，已然让深国际·真悦天地占据了客流先机。

政策红利叠加：政府搭台的“营商沃土”

石家庄“向北发展、拥河发展”战略中，正定被明确定位为石家庄都市区副中心，这里多年来积淀的实干理念，打造了优质的营商环境，恰为“新物种”提供了生长沃土。

作为河北省重点工程与深国际战略级项目，其“双重点”定位不仅意味着全维度配套的高规格落地，更能依托平台资源，为品牌商家和上下游企业嫁接全国资源网络，吸引全国省市的关注与赋能。

深国际作为深圳国资国企，将改革开放初期“敢闯敢试、摸着石头过河”的精神内核注入正定发展脉络，南方的市场化运营能力、创新资源与北方的区位优势、政策红利形成共振，正定将从历史文化名城蜕变为京津冀产城融合示范样本。

03.

时代注脚：

“逆周期突围”的N大战略支点

进驻正定，城市的发展潜力给予深国际打造优质产品的信心，同样，深国际强大的品牌实力与精工品质同样能为城市、区域带来质的变化。在疫后修复与需求疲弱等双重压力下，项目逆势推进，以“N大亮点”呼应国家战略，打造城市更新标杆。

冰雪首发×文商共振，激活京津冀“全维体验消费生态圈”

■冰雪经济：华北最大室内滑雪场激活“后冬奥”市场

作为京津冀规模最大的冰雪运动场，3万㎡“热雪奇迹”室内滑雪场由融创运营，突破北方冰雪消费的季节限制。配备初、中级专业赛事级雪道及娱雪区，夏季通过恒温技术实现“反季节运营”；首创“雪地地道战”主题研学课程，将冰雪运动与正定红色文化结合；还将配套雪具、滑雪服饰等国际品牌区域首店，打造冰雪一站式沉浸消费场景。

商业MALL规划了专属景观位，在这里，消费者能透过全景幕墙俯瞰雪道上飞驰的矫健身影

■首发经济聚集地：填补正定高端商业空白

凭借敏锐的市场洞察力，项目打造“首发经济”，重点聚焦社交餐饮、潮流文化、户外运动、日咖夜酒等能够为消费者带来潮趣生活方式的相关品牌，从多首店、超传统原则出发，计划引进超200家品牌，多为城市首店、概念旗舰店，填补正定高端商业空白。

真悦天地还将与希尔顿欢朋（正定首秀）、丽芮酒店（河北首进）两大国际酒店品牌充分联动，将场内商业空间与滑雪场、国际酒店串联，成为城市微度假、滑雪首选目的地。

■文商旅融合范本：沉浸式街区重塑古城体验

从历史肌理中萃取灵感，项目外的文旅街区以“场景复活+内容运营”打造可消费的历史剧场，观、听、演、品、玩、购六位一体，重现正定古城“文人雅士荟萃，往来商客云集”的隆兴盛景。

而项目内的F3-4跨层室内主题街区“层楼霄阁”，与正定古城形成互文，将中式古建筑与现代商业融合，营造出精致烟火气，打造成传承人文基因、引发在地共鸣的新潮打卡地。

真悦天地打破“商业归商业、文旅归文旅”的传统逻辑，用三大引擎共振，以冰雪运动的“强体验”吸引客流，以首发经济的“强品牌”留住客群，以文商旅的“强文化”黏住客心。

绿色数智×产城共生，“双碳时代”城市更新新范式

■绿色低碳示范区：全链条践行“双碳”目标

项目屋顶光伏、地源热泵等清洁能源占比高，搭配综合能源智慧管理平台实时优化能耗，利用清洁能源+储能技术+智能管理的组合，不仅能大幅减少对传统电网的依赖，甚至有望实现碳排放净零的目标，同时还能降低运营能耗成本，让绿色发展既环保又经济，成为可复制的低碳智慧园区典范。

■数智化商业：技术重构消费新生态

为打造全新地标，真悦天地由美国捷得建筑、湃昂国际建筑设计和韩家英设计工作室分别进行建筑设计、空间设计和视觉设计，空间灵动时尚，建筑层次丰富有趣，置身其中，你会发现这里处处透着一种冰雪世界的特有魅力。还将实现商业运营的智能化，包括AI导航系统、智能停车系统和数字化运营系统，技术赋能下降低运营成本、缩短决策周期。

诠释雪的多面属性，项目打造雪见晴空、极光秘境、层楼霄阁、冰川引力场和烟火里巷等5大场景空间

作为深圳国资旗下项目，真悦天地以产业导入、民生配套和区域赋能推动产城融合。其本质是对国家战略、城市痛点和消费升级的精准响应，在冰雪经济、首发经济中扩大内需，在绿色数智中践行双碳使命，在产城融合中展现国企担当。

“热雪奇迹”滑雪场在今年7月份率先开业后，深国际·真悦天地其他商业部分也将于年底投入使用。其诞生，不仅是物流与商业的跨界融合，更是一场关于城市进化逻辑的重构实验，这里不再是单一的消费空间，而是一座“会呼吸、有智慧、能生长”的城市微缩模型，为城市更新提供可复制的“正定样本”。

这里正在上演的，是一场关于未来城市的预演。

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