从规模量变到生态质变：招商商管持续迭新背后的价值深耕法则
当行业步入深度调整期，商业地产的竞争范式正从规模扩张转向价值深耕。继2023招商大会后时隔两年，当市场仍在消化消费分级、体验升级与数字化浪潮的多重冲击时，招商商管再度召开2025年全国招商大会，向行业递交战略转型的阶段性答卷，揭示其如何通过差异化运营重塑行业价值坐标系。
过去两年间，招商商管以“战略定力”破局行业波动——2023年上海曹路招商花园城、厦门海沧招商花园城等项目强势开业，2024年长沙观沙岭招商花园城、上海海上世界等10个项目逆势入市，重资产与轻资产“双轮驱动”，重点城市代表性项目平均出租率超97%；苏州昆山招商花园城、深圳蛇口招商花园城、上海森兰招商花园城等存量项目通过业态重组与场景焕新，实现客流和销量的双升，印证“运营升维”的可持续增长逻辑。
这一成绩背后，是招商蛇口自2021年“三个转变”战略的持续兑现：从开发主导向经营赋能转身，从重资产压舱到轻重协同破局，从同质化内卷到差异化赛道突围。作为承载这一转型的核心商业运营管理平台，招商商管以“海上世界”“招商花园城”“招商花园里”三大产品线精准切分市场——文旅融合锚定城市地标，家庭消费重塑社区生态，特色街区点亮多彩生活。“美好生活承载者”不仅是招商商管的愿景，俨然成为与城市、消费者、合作伙伴共创未来的行动指南。
01
卷出新高
多元特色商业样本 构建全新竞争力
中国商业地产在消费复苏与行业迭代的双重驱动下，正迎来新一轮创新浪潮。招商商管以“场景创新+在地文化+业态融合”为核心，缔造差异化竞争样本：TOD模式深化城市空间效率，首店经济激活区域消费潜力，文旅主题重构商业体验边界。这些项目不仅成为城市能级跃升的载体，更为行业提供了可复制的特色化发展路径。
//全新面世：城市能级与场景创新的双重突破
从TOD综合体到滨水文旅地标，招商商管近年来全新打造的商业项目，以“城市微更新”与“消费新物种”的姿态，重新定义商业与城市、人群的共生关系。
上海曹路招商花园城以“曹路市集+天环飞瀑+星际跑道”三大原创场景突破传统购物中心形态，“潮玩空间站”的定位不仅实现商业价值最大化，更成为区域公共生活枢纽。继23年底火爆开业后，24年首年客流超1500万，全年销售额8.3亿元。
作为海沧区首个大型商业综合体，厦门海沧招商花园城引入50%区域首店，涵盖运动潮流、人气餐饮、亲子娱乐、文化体验等业态。通过“首店+主力店”矩阵，项目年客流突破1500万，带动海沧商圈能级跃升。
长沙观沙岭招商花园城引入260+优选品牌，包括多家华中首店、城市首店和区域首店，项目打造出“本土文化+国际潮流”的混搭空间，成为长沙商业迭代的新标杆。
上海海上世界以“滨水文旅商业”为定位，整合邮轮母港、五星级酒店、亲子度假公寓、主题商业等业态，打造“海上欢乐场”。其“刚需消费+度假经济”模式，结合屋顶花园、无动力亲子乐园、滨江休闲带等等特色空间，实现从“购物目的地”到“城市微度假目的地”的定位转型，助力上海国际邮轮旅游度假区焕新升级。
//存量焕新：运营升维激活资产价值
当增量开发放缓，存量商业的运营创新成为决胜关键。2024年，招商商管通过场景迭代、业态重构和精细化运营，成功激活一批存量项目的资产价值。这些项目或以城市级文脉嫁接突破定位，或以空间革命重塑消费体验，或以品牌矩阵升级巩固竞争优势，为行业提供了“存量时代”的资产运营范本。
作为厦门首个“双百项目”，厦门海上世界以“邮轮经济+文旅体验”为核心，2024年重点焕新招商·冰雪世界与中鱼视界海洋王国两大主力业态。项目联动厦门市政府举办国际时尚周、元宵文化节、厦门国际啤酒节等城市级活动，嫁接在地文化资源，进一步夯实“时尚潮玩欢乐场”的定位。
上海森兰招商花园城打破传统“盒子式”商业思维，以“第三公共空间”森兰湖绿地为载体，通过场内外各项活动的有机联动形成独具森兰IP感的沉浸式体验。2024年实现客流同比增长20%，销售同比增长15%，高净值会员同比增长77%。
作为昆山首个一站式时尚体验中心，苏州昆山招商花园城通过“高频调改+精准招商”策略，2024年新进品牌75家，招调面积超2.6万㎡。项目聚焦家庭消费与年轻潮玩，20家品牌年度销售额破千万，整体出租率达99%。
深圳蛇口招商花园城是招商商管全国首个花园城项目，2024年升级改造焕新启幕，打造“南山中央都市生活新地标”，引入多家全国及南山区首店。年度新进品牌72个，年度客流同比增长81%，销售额同比增长50%。
深圳海上世界2024年新签品牌90家，涵盖高端零售、米其林餐饮、生活方式等业态，其中城市首店占比超30%。通过“明华轮”地标场景焕新、海上世界文化艺术中心展览联动等策略，项目日均客流突破10万人次，成为深圳夜经济标杆。
//轻资产拓展：专业能力输出加速
在轻资产运营模式加速赋能的背景下，招商商管以精准的市场洞察与专业化的资源整合能力，持续深耕城市商业潜力，通过差异化定位与创新业态组合，在核心城市及新兴区域打造标杆项目。
招商商管在上海的首个轻资产项目上海传媒港花园里以“上海西岸TOD多元能量站”为定位，依托徐汇滨江的板块特色及区位优势，深度挖掘在地企业客群需求，构建了餐饮主导、多元业态联动的新食力特色空间。项目一期北区开业即实现招商率95%，超50个品牌入驻，其中餐饮品牌近40家，客流密度高达0.64/日/m2，完美契合核心客群的需求。
宁波鄞州花园里位于三江口核心商业区，北临被誉为“浙东第一街”的中山东路。以“首店经济”为突破口，通过超50%的首店品牌矩阵重构区域商业格局。深度挖掘宁波中产家庭与年轻客群的品质消费需求，以“24H多元潮流新聚场”为标签，打造兼具烟火气与时尚感的沉浸式消费场景，刷新宁波人的夜生活圈。包含蒸懂蒸汽海鲜自助、江南小宴、甬上老宁波弄堂菜、阿拉名灶等多家餐饮百万店。
作为首进县域市场的轻资产标杆，昆山国创璀璨招商花园里以“小而美”的业态组合突破县域商业同质化困局。通过聚焦“亲子家庭”“年轻潮玩”两大核心客群，引入区域首进品牌占比超40%，并以“高坪效业态+灵活空间”实现快速落地——从签约到开业仅用时6个月。
02
战略升级
从“规模扩张”到“质量深耕”
在商业地产行业从增量扩张转向存量竞争的关键阶段，同质化困局与消费需求迭代正倒逼行业重新审视“规模”与“质量”的辩证关系。招商商管率先打破传统路径依赖，以“精准切割赛道”重构增长逻辑——通过客群深挖、场景创新与运营升维，使得规模化势能、差异化价值齐头并进。
过去三年，其以“亲子家庭、文旅体验、城市更新”为锚点，在海上世界、招商花园城等标杆项目中验证了“情感联结比功能供给更具溢价力”的商业法则；未来，随着“X+商业”战略的深化，招商商管将进一步以“空间革命”激活城市商业生态，推动行业从“物理空间运营”向“情感与场景共创”跃迁。这一战略转身，不仅是企业自身的进化，更是对“商业如何与城市共生共荣”的行业命题给出的创新答案。
//稳健增长背后的战略定力：从“量”到“质”的跨越
作为招商蛇口旗下商业地产核心平台，招商商管近三年以年均超30%的增速实现跨越式发展，重点城市代表性项目平均出租率超 97%。
全国布局：持有管理商业项目超80个，商业管理面积突破500万㎡；开发运营写字楼超40个，管理面积超200万㎡。
轻资产突围：通过20多个轻资产合作项目，输出品牌与运营能力，快速切入上海、昆山、杭州等核心城市。
客群深耕：以“亲子家庭”“文旅体验”“城市更新”为三大支点，构建差异化竞争力。
//未来空间图谱：以“X+商业”重构城市商业生态
在创新理念的指引下，招商商管作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，以“X+商业”为核心理念，以多元产品与特色品牌为内驱动力，全方位覆盖从滨水城市综合体到社区级购物中心，形成差异化的品牌竞争力。
2025至2027年，招商商管将以“空间革命”与“客群深耕”为核心，推出一批定义未来的主题MALL，为消费者提供新颖、独特的体验。南京玄武招商花园城打造南京首个以RE-value为核心理念的可持续生态商业；杭州城北招商花园城集商业Mall、城市客厅、文体中心于一体，将激活5公里内62万+消费潜能，开启大城北的热力新生；深圳太子湾招商花园城汇集众多明星建筑师，打造“邮轮+艺术文化+商业”全新样本；上海泗泾招商花园城带来松江首座大型TOD商业，创新“文商同圈”生态模式，打造青质潮流生活新样本；宁波秀水街历史文化街区呈现宁波首个灵感生活艺术街区，让千年秀水古今同秀；上海北城招商花园城X打造超28万m2MAX TOD商业综合体，以350+的品牌引入，为北上海带来一座“超级核心”，“X+商业，让城市更美好”不再是一句口号，而是一场覆盖多元场景、链接城市肌理的实践浪潮。
如今，招商商管的战略版图已清晰可见：根据公开消息，招商蛇口集中商业2024年收入同比增长22%，轻资产签约项目已突破20个，存量资产平均回报率提升至行业前列。而面向未来，更大的命题正在展开——招商商管接下来还会有哪些重磅商业项目陆续入市，将如何迭新项目形态和模式，结合不同城市的地貌和文化综合构建X+商业，让更多美好发生？招商商管2025全国招商大会，或将为这些问题给出答案。
