国信证券商贸零售行业首席分析师张峻豪：城市奥莱正在快速兴起

见时代之风，论经营之禾。2025年5月28日-29日，由赢商网主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛典——第20届中国商业地产节在广州朗豪酒店隆重举办，本届地产节以“风禾尽起”为主题，汇聚行业先锋力量，共探中国零售商业的进化方向与未来图景。

5月29日，在主题论坛《奥莱商业发展新视界峰会》上，国信证券商贸零售行业首席分析师张峻豪带来了《奥莱赛道投资逻辑：抗周期属性与资本化路径探析》主题演讲。围绕奥特莱斯行业的发展现状与未来趋势，深入剖析其独特的抗周期属性以及多元化的资本化路径，共同探讨这一赛道的投资价值与成长潜力。

奥特莱斯行业稳步前行

奥特莱斯，作为一种特殊的商业业态，自诞生之日起便展现出强大的生命力与适应力。从发展历程来看，奥特莱斯自2002年进入中国市场以来，已走过20多个年头。从最初的探索起步，到如今的高质量发展，国内奥特莱斯门店数量稳步增长，截至2023年底已达243家。这一路走来，奥特莱斯行业经历了多个阶段的变迁，逐步适应中国市场环境，形成了独特的商业模式与发展逻辑。

供需驱动，契合市场

在宏观经济承压、消费市场分化的大背景下，奥特莱斯因何能够脱颖而出？其核心在于精准契合了当前消费市场的供需两端需求。

在需求端，消费者正回归理性消费，追求高性价比。随着我国经济进入高质量发展阶段，居民收入水平虽有所增长，但同时也面临着诸多不确定性因素。消费者在购物时，愈发注重商品的性价比，期望以更低的价格获得高品质的商品。而奥特莱斯凭借其品牌折扣优势，正好满足了这一需求。无论是国际大牌还是国内知名品牌，都在奥特莱斯找到了新的增长空间，为消费者提供了高性价比的购物选择。

在供给端，品牌商面临着高库存压力。近年来，品牌数量不断增加，商品产量大幅提升，但市场需求却未能同步跟上，导致库存积压问题日益严重。奥特莱斯作为品牌商消化库存的重要渠道之一，通过销售过季、下架、断码商品，有效缓解了品牌商的库存压力。同时，奥特莱斯与品牌商合作推出奥莱专供产品，不仅丰富了商品种类，还避免了对品牌正价商品销售的冲击。数据显示，2021年奥莱商业体中专供产品占比已达35%-40%，并带来了45%-50%的业绩贡献占比，这一数据充分说明了奥特莱斯在品牌商去库存与创新产品线中的重要作用。

抗周期属性凸显

基于供需两端的强力驱动，奥特莱斯展现出显著的抗经济周期属性。当经济增长放缓、消费信心不足时，消费者对价格的敏感度会显著提升。然而，对于品质与品牌的追求却并未改变。在这种情况下，奥特莱斯成为了消费者的理想选择。BCG咨询23年年中的调查显示，奥特莱斯业态深受中产及以下人群欢迎，未来12个月奥特莱斯作为首选购物渠道的指数增长了68%。从行业数据来看，2020-2023年期间，奥特莱斯始终保持正向增长，2023年同比增长9.5%，远超其他零售业态。

行业格局：行业连锁化程度高，头部奥莱成长领先

连锁化程度高、头部企业优势明显的特点愈发突出。2023年国内奥莱项目连锁化率近70%，头部企业项目占比约34.9%。从销售体量来看，六家头部企业运营项目连续上榜，2021年销售额10亿以上项目中包揽29项，以28%的项目数量贡献了56%的市场份额，且头部单店店销明显高于行业平均。这一数据充分表明，头部企业在资源获取、品牌合作与运营管理等方面具备显著优势，能够更好地适应市场变化，实现可持续发展。

城市奥莱与综合奥莱齐头并进

当前，奥特莱斯行业正处于蓬勃发展的阶段，城市奥特莱斯与综合奥特莱斯齐头并进。截至2022年5月，我国维持良好运营的奥莱商业体共221家，其中重点跟踪的209家奥莱中，综合奥莱与城市奥莱分别为131/78家，分别占比62.7%/37.3%。分城市层级来看，在一二线城市，仍是综合型奥莱为主，且发展速度更快；三线城市综合型和城市型发展速度较为一致；分地区来看，截至2021年底，华东地区奥莱发展领先，奥莱数量/面积分别占比42.7%/33.6%，其余地区差别较小。而除华东、华南地区综合型和城市型奥莱数量基本相同外，其余地区均是综合奥莱占比较高。

城市奥莱快速兴起

在行业发展过程中，城市奥莱的快速兴起尤为引人注目。与传统综合奥莱不同，城市奥莱多位于城市中心，虽然面临面积与租金成本的限制，但通过品牌与商品的精简筛选，以及代销寄售或买断模式的运用，城市奥莱在满足消费者需求方面展现出了独特优势。相较于城市内的硬折扣店，城市奥莱能够进一步突破品牌出厂价，实现超低折扣，这主要得益于其对供应链中供需错配现象的巧妙利用。目前，我国城市奥莱仍处于发展初期，尚未形成绝对的龙头企业，但众多企业已开始积极布局，试图在这片蓝海中抢占先机。

资本化助力行业加速发展

消费基础设施REITs等资本化手段的推行，为奥特莱斯企业盘活存量资产、实现价值提升提供了新的途径。通过REITs，奥特莱斯企业能够获取投资收益、改善盈利水平，实现经营提质增效，助力探索第二增长曲线。此外，REITs还有助于企业打通“投、融、建、管、退”完整闭环，完成重资产向轻资产运营转变，搭建新融资平台，助力价值重估。