赢商股份董事长吴传鲲：以战略定力穿越周期

见时代之风，论经营之禾。2025年5月28日-29日，由赢商网主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛典——第20届中国商业地产节在广州朗豪酒店隆重举办，本届地产节以“风禾尽起”为主题，汇聚行业先锋力量，共探中国零售商业的进化方向与未来图景。

5月29日，在主论坛『商业推动地产论坛第20届年会』上，赢商股份董事长吴传鲲带来了《以战略定力穿越周期·2025年度购物中心发展报告》主题报告发布。以丰富详实的数据与深入透彻的分析，深刻剖析了当前市场现状与未来发展趋势，助力行业在复杂多变的环境中把握机遇、应对挑战，以战略定力穿越周期。

存量时代的挑战与机遇

当下购物中心市场已步入存量时代，2024年全国存量集中式商业项目数量高达8700+个，新开业项目430+个，开业量降至近十年新低，存量调改再开业项目占比逐渐增大。在这种背景下，如何充分挖掘存量项目的潜力，通过精准定位、改造升级与优化运营，提升资产价值，成为行业的关键课题。

开关店背后的市场动态

从开关店数据来看，2024年全国24城600+优质购物中心新开门店约3.2万家、新关门店约3万家，整体开关店比1.04，基本与2022、2023年持平。2025年一季度，12个重点城市220+购物中心的开关店比微降至0.91，五大业态均呈现轻微收缩态势。这表明购物中心在业态规划与品牌选择上需要更加谨慎，紧跟市场动态，及时调整策略，以适应消费者不断变化的偏好。

空置率显示存在一定运营压力

空置率是衡量购物中心运营健康状况的重要指标之一。2025年，典型一二线城市标杆项目空置率为10.5。这一数据反映出在经济环境不确定性增加、消费市场有待进一步提振的情况下，购物中心面临着一定招商与运营压力。因此，如何降低空置率，提高出租率，成为购物中心运营方亟待解决的问题。通过优化项目定位、提升服务质量、加强营销推广等手段，吸引更多优质品牌入驻，是降低空置率的有效途径。

首店经济的亮点与趋势

首店经济在2024年表现抢眼，餐饮延续近三年良好态势，首店数量及占比创新高；零售线下消费市场好转，首店占比重回增长轨道。首店的开设不仅为消费者带来了新鲜的体验，也为购物中心注入了新的活力与话题性。首店经济的兴起，体现了品牌对于创新与差异化竞争的重视，以及购物中心在吸引品牌资源、提升项目影响力方面的努力。未来，首店经济有望继续保持增长态势，成为推动购物中心发展的重要力量。

高端商业的分化与调整

高端商业市场在近年来呈现出M型波动的态势。2024年，重奢场承压，高端消费心态整体谨慎，但高净值客群的消费能力保持稳定，韧性更强。高端商业的分化与调整，要求购物中心在定位与运营上更加精准与灵活，既要满足高净值客群的高端消费需求，又要关注年轻客群的消费潜力，通过不断优化业态组合与品牌布局，提升项目的竞争力。

非标商业的创新与突破

非标商业作为一种创新的商业形态，正逐渐风靡行业 。它通常在空间形态、场景营造、业态组合、运营模式等维度进行创新，如小体量、开放式街区的建筑形态，以及餐饮业态占比约50%、更多体验或创新业态的特点。非标商业的构建逻辑是以产品化思维打造项目，强调匠人思维、个性审美、合作灵活与社群表达，为消费者带来与众不同的消费体验。随着消费者对个性化、独特性需求的不断增长，非标商业有望在未来得到更广泛的发展与应用。

二次元经济的崛起与变革

二次元经济在近年来呈现出快速发展的态势，并且正在经历从二次元IP展销向空间场景、业态品牌和营销活动全面升级创新的变革。一批新的“谷子”黑马品牌脱颖而出，以超细分定位进行差异化竞争，通过跨界流量变现，实现高客单价。二次元主题的展览、快闪店、线下演出等活动层出不穷，吸引了大量年轻客群的关注与参与。购物中心也在积极拥抱二次元经济，打造二次元商业综合体。二次元经济的崛起，不仅为购物中心带来了新的活力与流量，也为商业创新提供了新的思路与方向。

轻资产模式的博弈与机遇

轻资产模式在商业地产领域已经发展了十年，如今到了关键的博弈期。2024年，50+项目发生管理方变更，其中50%为头部商管企业项目。这表明轻资产模式在市场竞争中逐渐走向成熟与理性。

大宗交易的市场格局

近年来，商业地产大宗交易市场出现了一些新的变化。与往年零散项目标的不同，近两年收并购以大宗资产包为主。这些大宗交易不仅涉及金额巨大，而且对行业的格局与走向产生深远影响。金融机构在大宗交易中扮演着重要角色，成为市场的主导者。险资等长期资金凭借其稳定性和穿越周期的优势，在经济下行压力下投向不动产，既支持了不动产市场的融资需求，又为自身实现了资产增值与收益。展望未来，零售商业地产大宗交易仍将较为保守，金融机构仍将是主要的交易主体，而外资动态也值得高度关注。

资产证券化的稳步推进

已上市的7大消费REITs涨势稳定，行业发展日趋成熟。截至2025年一季度，7只已上市消费REITs均实现收入增长，出租率虽有所分化，但都高于95%，显示出较强的韧性。这些REITs项目通过精准定位、优化运营与创新营销，不断提升项目的租金收入与资产价值。这为商业地产提供了一种可持续的发展模式，有助于行业实现长期稳定的发展。

在风禾尽起的行业变革浪潮中，购物中心需要以战略定力穿越周期。从非标商业的场景革命，到REITs的资本赋能，从轻资产的深度整合，到高端商业的谨慎求变，唯有以战略定力锚定长期价值，以运营创新激活存量潜能，方能穿越周期，见证商业的韧性生长。通过对存量项目的深度挖掘与优化升级、紧跟市场动态与消费者需求变化、探索创新商业模式与业态组合，以及积极拥抱新兴经济潮流与技术应用，购物中心能够在激烈的市场竞争中焕发新的生机与活力。