赢商股份董事长吴传鲲:以战略定力穿越周期
————第20届中国商业地产节现场报道
见时代之风,论经营之禾。2025年5月28日-29日,由赢商网主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛典——第20届中国商业地产节在广州朗豪酒店隆重举办,本届地产节以“风禾尽起”为主题,汇聚行业先锋力量,共探中国零售商业的进化方向与未来图景。
5月29日,在主论坛『商业推动地产论坛第20届年会』上,赢商股份董事长吴传鲲带来了《以战略定力穿越周期·2025年度购物中心发展报告》主题报告发布。以丰富详实的数据与深入透彻的分析,深刻剖析了当前市场现状与未来发展趋势,助力行业在复杂多变的环境中把握机遇、应对挑战,以战略定力穿越周期。
存量时代的挑战与机遇
当下购物中心市场已步入存量时代,2024年全国存量集中式商业项目数量高达8700+个,新开业项目430+个,开业量降至近十年新低,存量调改再开业项目占比逐渐增大。在这种背景下,如何充分挖掘存量项目的潜力,通过精准定位、改造升级与优化运营,提升资产价值,成为行业的关键课题。
开关店背后的市场动态
从开关店数据来看,2024年全国24城600+优质购物中心新开门店约3.2万家、新关门店约3万家,整体开关店比1.04,基本与2022、2023年持平。2025年一季度,12个重点城市220+购物中心的开关店比微降至0.91,五大业态均呈现轻微收缩态势。这表明购物中心在业态规划与品牌选择上需要更加谨慎,紧跟市场动态,及时调整策略,以适应消费者不断变化的偏好。
空置率显示存在一定运营压力
空置率是衡量购物中心运营健康状况的重要指标之一。2025年,典型一二线城市标杆项目空置率为10.5。这一数据反映出在经济环境不确定性增加、消费市场有待进一步提振的情况下,购物中心面临着一定招商与运营压力。因此,如何降低空置率,提高出租率,成为购物中心运营方亟待解决的问题。通过优化项目定位、提升服务质量、加强营销推广等手段,吸引更多优质品牌入驻,是降低空置率的有效途径。
首店经济的亮点与趋势
首店经济在2024年表现抢眼,餐饮延续近三年良好态势,首店数量及占比创新高;零售线下消费市场好转,首店占比重回增长轨道。首店的开设不仅为消费者带来了新鲜的体验,也为购物中心注入了新的活力与话题性。首店经济的兴起,体现了品牌对于创新与差异化竞争的重视,以及购物中心在吸引品牌资源、提升项目影响力方面的努力。未来,首店经济有望继续保持增长态势,成为推动购物中心发展的重要力量。
高端商业的分化与调整
高端商业市场在近年来呈现出M型波动的态势。2024年,重奢场承压,高端消费心态整体谨慎,但高净值客群的消费能力保持稳定,韧性更强。高端商业的分化与调整,要求购物中心在定位与运营上更加精准与灵活,既要满足高净值客群的高端消费需求,又要关注年轻客群的消费潜力,通过不断优化业态组合与品牌布局,提升项目的竞争力。
非标商业的创新与突破
非标商业作为一种创新的商业形态,正逐渐风靡行业 。它通常在空间形态、场景营造、业态组合、运营模式等维度进行创新,如小体量、开放式街区的建筑形态,以及餐饮业态占比约50%、更多体验或创新业态的特点。非标商业的构建逻辑是以产品化思维打造项目,强调匠人思维、个性审美、合作灵活与社群表达,为消费者带来与众不同的消费体验。随着消费者对个性化、独特性需求的不断增长,非标商业有望在未来得到更广泛的发展与应用。
二次元经济的崛起与变革
二次元经济在近年来呈现出快速发展的态势,并且正在经历从二次元IP展销向空间场景、业态品牌和营销活动全面升级创新的变革。一批新的“谷子”黑马品牌脱颖而出,以超细分定位进行差异化竞争,通过跨界流量变现,实现高客单价。二次元主题的展览、快闪店、线下演出等活动层出不穷,吸引了大量年轻客群的关注与参与。购物中心也在积极拥抱二次元经济,打造二次元商业综合体。二次元经济的崛起,不仅为购物中心带来了新的活力与流量,也为商业创新提供了新的思路与方向。
轻资产模式的博弈与机遇
轻资产模式在商业地产领域已经发展了十年,如今到了关键的博弈期。2024年,50+项目发生管理方变更,其中50%为头部商管企业项目。这表明轻资产模式在市场竞争中逐渐走向成熟与理性。
大宗交易的市场格局
近年来,商业地产大宗交易市场出现了一些新的变化。与往年零散项目标的不同,近两年收并购以大宗资产包为主。这些大宗交易不仅涉及金额巨大,而且对行业的格局与走向产生深远影响。金融机构在大宗交易中扮演着重要角色,成为市场的主导者。险资等长期资金凭借其稳定性和穿越周期的优势,在经济下行压力下投向不动产,既支持了不动产市场的融资需求,又为自身实现了资产增值与收益。展望未来,零售商业地产大宗交易仍将较为保守,金融机构仍将是主要的交易主体,而外资动态也值得高度关注。
资产证券化的稳步推进
已上市的7大消费REITs涨势稳定,行业发展日趋成熟。截至2025年一季度,7只已上市消费REITs均实现收入增长,出租率虽有所分化,但都高于95%,显示出较强的韧性。这些REITs项目通过精准定位、优化运营与创新营销,不断提升项目的租金收入与资产价值。这为商业地产提供了一种可持续的发展模式,有助于行业实现长期稳定的发展。
在风禾尽起的行业变革浪潮中,购物中心需要以战略定力穿越周期。从非标商业的场景革命,到REITs的资本赋能,从轻资产的深度整合,到高端商业的谨慎求变,唯有以战略定力锚定长期价值,以运营创新激活存量潜能,方能穿越周期,见证商业的韧性生长。通过对存量项目的深度挖掘与优化升级、紧跟市场动态与消费者需求变化、探索创新商业模式与业态组合,以及积极拥抱新兴经济潮流与技术应用,购物中心能够在激烈的市场竞争中焕发新的生机与活力。