高端对话｜共生和鸣 深度存量竞争下的商业生态位

见时代之风，论经营之禾。2025年5月28日-29日，由赢商网主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛典——第20届中国商业地产节在广州朗豪酒店隆重举办，本届地产节以“风禾尽起”为主题，汇聚行业先锋力量，共探中国零售商业的进化方向与未来图景。

5月29日，在主论坛『商业推动地产论坛第20届年会』上，由乐益天地冠名的高端对话环节，围绕《共生和鸣，深度存量竞争下的商业生态位》的主题，对话嘉宾们就“深度存量时代，‘商业体-品牌-消费者’生态位发生怎样的变化？如何共建流量生态？”、“品牌创新与商业空间进化如何双向赋能？”、“深度竞争之下，商业体和品牌如何找准自己的生态位，锻造‘六边形’团队？”、“城市级目的地这类项目，需要具备哪些‘超配套能力’才能突破地理辐射边界？”等议题展开探讨，带来了精彩的观点分享。

主持嘉宾

雷易群：乐晟商业董事长

中国商业地产已全面进入存量时代，市场面临很大的压力和挑战。但激烈的竞争环境，更显“英雄本色”，在新一轮的洗牌中，依然不乏出彩的商业项目，凭借独特的内容、贴合市场需求的商业定位，实现客流、销售额的逆市增长。从成功的项目来看，以文化为内核的创新内容，依然是盘活存量资产的有效赋能方式。

对话嘉宾

林楚佳：乐益商管总裁

在目前市场承压下，商业地产都在内卷，卷配套、卷交通、卷服务、卷商业核心竞争力。与地铁13号线沙村站直连的综合体乐益广场，也在通过提升商业空间温度、带动品牌活动创新，以此来传递情绪价值，提升市场竞争力。

一方面，项目在17.5万㎡的商业体量里，以自营主力品牌超市+影城作为客流发动机，打通二三楼以及四五楼经营空间，实现客流不间断，在屋顶更配备1.7万㎡的儿童公园和运动场，缔造有温度、有人情味的商业空间。

另一方面，乐益天地注重品牌内容创新，通过活动策划和促销手段提升品牌业绩，借助丰富的节庆活动营造“每天过节”的消费氛围，让消费者在场内有宾至如归的感受，也带动品牌方能共存、共生、共同发展。

黄晓欧：融创服务集团副总裁兼商业管理公司总经理

融创商业的核心竞争力在于独特的体验业态，通过超50%体验业态占比形成差异化生态位。以广州融创茂为例，其运营的南方最大室内滑雪场突破地域限制，辐射整个大湾区全年龄段客群。

我们也在持续打造IP优势，如广州文旅城将打造融合西游悟空文化的“黑暗骑乘”项目；成都环球中心将引入盘小宝、奈尔宝全国旗舰店，打造成都最大的儿童乐园集中地，此外昆明融创滇池后海深度结合在地民族文化、青岛东方影都通过华表奖合作绑定头部影视资源都是IP战略的实践案例。实际上，优秀的商业不仅取决于地段，更需要坚持长期深耕IP，才能历久弥新，打造可持续的品牌竞争力。

陈有杰：联美商业/首位（上海）商业管理有限公司助理总裁兼招商副总

品牌创新与商业空间进化的双向赋能，可从三个维度展开理解：

其一，是品牌创新驱动商业空间升级。兼具创意与故事性的品牌不仅能刷新消费体验，更能带来沉浸式体验，提升商业空间的知名度和吸引力；

其二，是商业空间反哺品牌发展。空间本身可作为品牌成长的舞台，赋能品牌形象塑造与多样化表达；

其三，是品牌与空间协同共创价值，通过活动联动与策略协同，打造“1+1＞2”的消费体验，实现真正的双向赋能。

皮建存：河北深国际真悦天地置业发展有限公司董事长

打造城市级目的地的核心目标，就是践行《论语》的“近者悦，远者来”。如何实现？关键在于自身的吸引力和生命力，好看、好玩、不贵三者兼具，才能让本地人满意，远方人愿意来。围绕这六字目标，我们团队以“一棵树、一扇窗、一座城、一条心”十二字策略打造项目：

一棵树：用全国视野和顶尖设计打造高颜值项目，融合在地文化，确保“好看”。

一扇窗：打造全球最大室内观景雪窗，突破技术与成本限制，实现商业与滑雪场景融合，形成独特体验。

一座城：聚焦业态融合，将高端物流医药冷链、食品冷链与商业结合，降低商户经营成本，同时利用滑雪场吸引300公里内客群，结合屋顶太阳能构建绿色低碳园区，实现业态1+1>2的赋能。

一条心：强调多方协同，依托京津冀协同发展及正定的政策优势与文旅资源，真诚合作，形成政府、投资人、合作方、商户、消费者的正能量赋能。

黄皓锐Raymond：JU ACTIVE创始人兼CEO

当前商场、品牌和消费者的站位都发生了显著变化，在深度存量竞争时代，“人-场-货”的生态位逻辑正在重构，从“零和博弈”转向“共生共赢”是关键。

商场的角色不再是单纯的空间提供者，而是用户体验的共创者，JU ACTIVE通过赞助商品、安排教练到商场空间提供服务等形式，与购物中心深度合作，赋能商场增强客流。

黄皓锐指出，品牌也从单纯提供商品的公司，转变为与消费者和商场共创的伙伴，JU ACTIVE作为运动美学品牌，不仅是商场的租户，更希望通过社群活动，以门店为锚点拓展周边五公里客群。

如今，商场、品牌和消费者三方都需要以更开放的心态，共创、共享资源，才能在激烈的竞争中维持竞争力，并实现可持续的商业增长，黄皓锐表示，JU ACTIVE已经在全国开设50多家店，实践着这种“共生共赢”的模式。

简名：云梦山海·东茅街茶馆创始人

关于重构"人-场-货"的生态位，最好就是离场。如果不离场的话，就有两条路：第一条路，对传统行业的老大而言，需要深耕细作，把原有的市场牢牢地吃透；第二条路，当下存量的情况下，更要静下心来看“人”，看人的需求，人的社群分类。从宏观数据、城市数据中，寻找到需求未被满足的人群，为他们创造一个场域，提供他们想要的货，得到市场认可后，在后续运营阶段，持续做好这波人的社群需求和服务。

就像云梦山海·东茅街茶馆一样，采用我们提出的“餐商旅融合”概念，用五千平方米打造茶馆，满足当地的中老年客群从情绪到精神到物质的需求，开业大概在七八个月，央视到访了四、五次，流量还不错。

汪涛：上海抓萌文化传播有限公司JHY娃娃集合营 副总裁

上海抓萌文化、JHY娃娃集合营副总裁汪涛阐述了其“潮玩+AI+游戏”的全新体验空间理念。他强调品牌并非传统抓娃娃店，而是颠覆了传统线下零售，依托自有玩具工厂与MCN机构，在门店开业前即通过本地生活平台预售（如苏州龙湖店5天预售达40万营业额），实现快速引爆。

汪涛认为，潮玩的本质是新一代年轻人的登场，这意味着行业必然迎来洗牌。针对此，他提出了品牌运营的六点核心思考：

体验升级。需将线下体验做得更精进，兼顾消费者的生理与心理双重需求，打造沉浸式互动。

产品驱动。产品和服务必须具备独特性、吸引力，并能快速适应市场变化。

快销思维。将产品与服务视为快消品，持续制造新鲜感和刺激感，满足消费者的即时愉悦。

模式转型。底层逻辑从空间交易转变为场景共创，品牌应从简单入驻升级为“内容容器”，以内容驱动商业空间价值。

数字化闭环。依托商业空间的数字化能力，实现从品牌创新、空间迭代到用户数据的实时反馈循环，与商场紧密结合。

敏捷运营。关键在于建立柔性适配机制，使商业空间真正成为品牌的孵化器，而非仅仅是展示柜。