赢商智库研究院廖洁：《2025年奥莱商业发展报告》报告分享

见时代之风，论经营之禾。2025年5月28日-29日，由赢商网主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛典——第20届中国商业地产节在广州朗豪酒店隆重举办，本届地产节以“风禾尽起”为主题，汇聚行业先锋力量，共探中国零售商业的进化方向与未来图景。

5月29日，在主题论坛《奥莱商业发展新视界峰会》上，赢商智库研究院副院长、首席分析师廖洁在现场发布了《2025年奥莱商业发展报告》。该报告由赢商研究中心基于赢商网的数据积累和行业洞察编写，分析了奥莱发展的逻辑、机遇和奥莱REITs的表现，全面展示了中国奥特莱斯行业的现状与发展趋势。

一、奥莱发展的逻辑及与购物中心的差异

当经济上行、居民消费信心增强时，消费者品牌消费意识提升，奥莱有望承接部分消费升级需求；而当经济增速减缓或居民消费信心较弱时，由于名品消费存在一定惯性，消费者将倾向于购买品牌折扣商品，因此奥莱也有望受益。这就催生了奥莱的核心商业逻辑：大品牌、小价格，能同时承接消费升级和降级需求。

与购物中心相比，奥莱是通过高性价比、零售业态的聚集来吸引客流，打造目的型消费，这也让远距离吸引客户和假日客流更具活跃度成为奥莱的典型特征。

二、中国奥莱行业的新变化

据赢商研究中心统计，2019年至2024年，国内每年新开奥莱项目平均体量波动上升，于2024年超过11万㎡。这种“巨无霸化”趋势，既是商业地产对消费需求的回应，也是行业迭代的必然选择。

如今二线城市中产不再满足于单纯购物，更追求"微度假体验"。此背景下，品牌关系更稳固、管理能力更强的头部连锁奥莱玩家先后入局，倒逼着二线城市奥莱消费场景不断进化。

三、奥莱REITs的表现

2024年中国的RETIs上来之后，事实上对行业资本化程度有了非常迅速的提高。上市以来，华夏首创奥莱REIT二级市场价格整体呈现持续上行趋势，二级市场涨幅长期居于消费REITs乃至全市场前列；中金唯品会奥特莱斯REIT的底层资产是宁波杉井奥特莱斯，项目周边无实际竞品，落位品牌级次高，本地消费强劲。

廖洁提到，不管是从国内这两年的快速增长来看，还是在国外像Tanger这样的企业，提供了我们一个很长效的增长路径，我觉得在未来的时间里面，奥特莱斯会开启它的长期主义。