太盟投资，抄底全球最大商业地产商

近年，太盟投资在中国市场表现活跃，不仅频繁抄底不动产，在私募股权市场亦有诸多布局。5月26日，据市场消息，太盟投资牵头的联合体将以500亿的总价收购万达旗下48座万达广场。

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此前已拿下珠海万达控制权

2024年，太盟投资（PAG）从王健林手中，拿走了珠海万达商管的控制权，完成了中国私募股权市场近4年最大的一笔交易。

太盟投资与珠海万达商管，结缘于2021年8月。当时，珠海万达商管以21.17%的股份，换取了太盟投资、中信资本、蚂蚁金服等22家机构的380亿元投资，并承诺于2023年底上市。其中，太盟投资出资28亿美元，占比近半。这也是其迄今在中国市场最大的一笔投资。

此后，珠海万达商管四度递表IPO，均以失败告终。按照对赌协议，投资机构中的碧桂园于2023年12月选择退出，太盟投资则决定加码。

2024年3月30日，其牵头联合中信资本、锐盛投资（Ares Management）旗下基金、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony、穆巴达拉投资公司（Mubadala）签署投资协议，再投600亿元，成立大连新达盟，作为新的持股平台控制珠海万达商管。王健林旗下的大连万达商管对珠海万达商管的持股比例由此从70.15%降至40%，太盟投资及其他股东合计持股60%，一举拿下了大连新达盟和珠海万达商管的控制权，拟继续推动其上市。

从某种意义上说，太盟投资借中国房地产市场深度调整、大连万达商管债务困境、珠海万达商管IPO对赌失败之机，抄底了全球最大的商业地产管理公司。

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单伟建为联合创始人，员工人均薪酬开支约400万元/年

20年前，单伟建就是中国资本市场的风云人物。

他1979年毕业于北京对外经济贸易大学英语专业，之后相继获得旧金山大学工商管理硕士、加利福尼亚大学伯克利分校经济学硕士与工商管理博士学位，曾师从美国现任财政部长珍妮特·耶伦。

毕业后，他进入世界银行，很快又转入宾夕法尼亚大学沃顿商学院执教，1993年起担任摩根大通董事总经理，1998年加入TPG Capital（前身为新桥资本），担任执行合伙人，期间因主导了新桥资本收购韩国第一银行、入主深发展等重大交易，在亚洲市场声名雀起。

早前，单伟建曾担任中银香港、招商银行、丰益国际的独立非执行董事。2022年3月至今，他担任阿里巴巴的独立非执行董事。

2010年，他与高天乐（Chris Gradel）、乔恩·保罗·托皮诺（Jon-Paul Toppino）联合创立了太盟投资，并担任执行董事兼董事会执行主席。

官网显示，太盟投资如今为全球近300家机构管理超过500亿美元的资产。截至2021年12月末，其在信贷及市场、私市股权、不动产三大业务领域的基金管理的资产规模分别为210亿、170亿和90亿美元，总回报率（各策略部门成立以来至2021年12月末包括所有基金在内的毛内部收益率）分别为约20%、26%和25%。

2022年3月，太盟投资向港交所提交上市申请。招股书显示，太盟投资采用不同投票权架构，A类股东每股1票，B类股东每股10票，单伟建、高天乐、乔恩·保罗·托皮诺持有B类股份，并通过共同控制的PAGH Founders LLP行使投票权，可控制30%以上的投票权（附图）。

此外，PAGH LLP持有太盟投资A类股份，其执行合伙人为PAGH Limited，其他合伙人为公司的创始人、高管及员工。黑石集团（BX.N）通过Pegasus LP，持有太盟投资17.6%的股权（以最高4.9%的投票权益为限），为其第三大股东。2018年，黑石集团对其投资了4亿美元。

太盟投资的收入主要来自为投资基金提供管理、顾问、咨询、资产及行政服务等。2019—2021年，其营业收入分别为4.36亿、6.38亿和7.37亿美元，其中，管理费收入分别占71%、55%和54%。同期，其净利润分别为1.77亿、2.62亿和3.05亿美元。

据招股书介绍，太盟投资在全球12个主要办事处共有577名员工。2019—2021年，其员工福利及开支分别为1.96亿、3.08亿、3.59亿美元，按照2021年数据折算，人均薪酬福利开支约400万元。

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频频抄底中国不动产

尽管太盟投资今年才在国内名声大噪，但过去10余年，其在中国不动产市场的投资动作并不少。其看中的标的，既有办公大楼、购物中心、综合体，也有房地产基金及REITs等，风格较为多元化（表1）。

从可查询的资料看，上海是其不动产布局的第一站，悦达889广场是其最早投资的项目。

悦达889广场。2013年5月，太盟投资与MGPA联合收购了上海悦达889广场项目公司65%股权。MGPA原属麦格理旗下，2013年被贝莱德收购。

悦达889是悦达地产旗下项目，位于上海市曹家渡商圈。悦达地产的母公司江苏悦达集团，旗下拥有悦达投资、悦达矿业（00629.HK，现改称“悦达国际控股”）两家上市公司。

2011年步入限购时代，加之2013年前后新房供应量稳增，上海房地产市场处于相对低迷阶段。彼时，凯雷投资、基汇资本等外资、港资机构相继出手收购上海商业资产，太盟投资是这波浪潮中的抄底机构之一。其此番收购，或踩准了悦达地产出于短期融资需求考虑，选择部分出售资产的时点。

上海企业天地三期。2015年7月，太盟投资与万科、铁狮门合作，收购瑞安房地产旗下的上海企业天地三期，收购价约35.7亿元。据瑞安房地产主席罗康瑞当时称，出售资产套现的资金，为推动中国新天地上市。

公开资料显示，当时李嘉诚出售内地多项资产，瑞安房地产、华人置业等港资机构也有项目出售，太盟投资则从中抄底。

戴德梁行。2014年11月，太盟投资与TPG、加拿大安大略省教师养老基金组团以12.15亿美元的价格，从澳大利亚UGL手中全面收购了戴德梁行。

在UGL入主之前，戴德梁行收入持续下滑，但中国市场业务增长强劲。受益于中国市场的快速发展，UGL投资戴德梁行三年不到的时间，大赚逾10亿澳元。

太盟投资等接手戴德梁行之后，在2015年开始相继推动其与美国Cassidy Turley、高纬环球合并，并于2018年在纽交所上市。在该次IPO前，万科旗下万科物业买入戴德梁行4.9%股权，2020年1月，万科物业与戴德梁行联合成立万物梁行。

春泉产业信托。春泉产业信托的底层资产是北京华贸中心。2016年6月开始，太盟投资举牌春泉产业信托，最初持有其5.66%基金份额，中间通过多次增持，直至持有其17.95%的基金份额，仅次于持有27.48%基金份额的大股东RCA Fund。

不过，春泉产业信托管理人2017年为收购英国的物业，大幅折让发行基金单位，摊薄了其他基金持有人的份额，2018年9月，其拟再次通过大幅折让发行基金单位的形式收购广东惠州的商业地产项目，这两番操作引发股东震怒。2018年起，太盟投资在未与信托管理人或董事会商讨的情况下对其提出全面要约收购，涉及资金高达52.4亿港元，且表示将表决罢免涉事的基金管理人。

在要约前最后一个交易日，春泉产业信托的市净率约为0.49倍，在香港10只REITs中排名垫底。太盟投资出手，意在抄底一只价值被严重低估的REIT，并尝试谋求控制权以修正其盈利、提升其价值。但从结果来看，太盟投资此番未能如愿。

2020年2月，太盟投资因春泉产业信托发布一则债券转换公告，此举引入新投资者的同时，也摊薄了太盟投资的持有比例，其向香港证监会投诉，指控后者管理制度不合标准、涉及利益冲突等。

不过，春泉产业信托行政总裁梁国豪在2023年7月的一则采访中披露，太盟投资与公司管理层从早前的意见不合转至沟通良好，公司已回购太盟投资旗下公司BT Cayman所持的4.23%基金份额，太盟投资目前仍透过Spirit Cayman持有春泉产业信托的11.85%份额。

SARE房地产基金。太盟投资还曾以Pre-REITs基金形式涉足不动产投资。2017年11月，其与招商蛇口（001979）按4：1的出资比例，在开曼群岛联合设立地产基金Super Alliance Real Estate L.P.。公告称，这只基金由招商蛇口旗下利邦控股占股20%，太盟投资旗下Prep Venice Limited持80%权益。

该基金收购了招商蛇口所持的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦相关股权，交易总对价约计50亿元。这三项资产均为招商蛇口在一线城市的核心资产。

由于当时国内REITs尚不成熟，两方搭建离岸地产基金架构，以私募基金持有。

在该项交易中，招商蛇口成功套现50亿元，解决了经营收益回笼缓慢等重资产难题。太盟投资则是按REITs标准筛选资产，为后续发REITs做战略储备。如今，国内“投融建管退”的不动产金融产业链已逐步打通，该基金或有望通过REITs退出。

高银金融国际中心。2023年1月，太盟投资联手新加坡丰树集团，以56亿港元收购香港高银金融国际中心，双方各持股50%。

高银金融国际中心位于九龙，早前属于香港高银集团创始人潘苏通旗下高银金融（00530.HK，已退市）的物业。由于高银金融陷入债务困境，2020年7月，高银金融国际中心曾被以新加坡主权基金GIC及德意志银行为首的债权人要求接管抵债。同年9月，该项目被接管人委托标售，期间高银金融曾表示，将以143亿港元向Hundred Gain International Holding Limited出售该物业，但最终未如期成交。2022年9月，该项目计划以67亿港元易手，但交易最终取消，需作重售。

2023年1月，这宗“难卖”的物业被太盟投资组团拿下，交易价格较两年前预期的143亿港元少逾60%，太盟投资完成又一项不动产抄底。

2024年4月23日，有消息称，太盟投资与ST中南（000961）控股股东中南城建洽谈债务化解、股权交易等合作。由于房地产市场深度调整，中南建设深陷债务危机，当时处在退市边缘。不过，这一传言未有下文，7月10日，中南建设发布了股票终止上市暨摘牌的公告。

总体来看，太盟投资在国内的投资体现了鲜明的抄底特色，且收购的不动产多处于北京、上海等一线城市的核心地段。

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投资策略酷似黑石

太盟投资不仅股东有黑石集团，其投资策略也酷似黑石，以瞄准时机抄底受压资产的“狩猎者”风格著称，在业内，其被称作“亚洲小黑石”。

权威媒体PERE（Private Equity Real Estate，不动产私募投资基金）公布的《2020年全球私募地产机构Top100榜单》显示，太盟投资以66.5亿美元位居第19位，黑石集团集团居首位。

截至2021年底，太盟投资不动产板块的资产管理规模已增至90亿美元。其旗下主要有两只房地产基金：Secured Capital Real Estate Partners（简称“SCREP”）、Real Estate Partners（简称“PREP”）。前者资产管理规模为52亿美元，已募集7期基金；后者管理规模为22亿美元，已募集2期基金。此外，其还管理了独立管理账户（Asia Select）、日本增值型物流基金（ICPJLV）、日本房地产信托投资基金（J-REIT）以及数字基础平台FLOW等产品（表2）。

在资产类型上，太盟投资很大比例投资于办公楼，但也涉及物流地产和住宅项目。

太盟投资的不动产业务大本营在日本。仅SCREP和PREP两项产品计算，其在日本市场的资管规模有50.14亿美元，占全部不动产的比例超过55.71%。加上ICPJLV和J-REIT的管理规模，这一比例势必更高。

2011至2021年，太盟投资的资产管理规模由80亿美元增长到470亿美元，同期，不动产的资管规模组合占比却由2011年的34%，震荡下滑至2021年的19%。近年加码中国不动产后，这一组合的资管规模占比或有上升。

在不动产基金圈，黑石集团、喜达屋资本、橡树资本等私募均以“狩猎者”风格著称。太盟投资与之类似，主推“并购—增值—退出”的商业模式，即以低于重置成本的价格，收购高质量的资产，在解决公司问题、改造提升价值后，再溢价出售获利。

据太盟投资披露，其依靠这一模式，在多个项目中获得了不错回报。

例如，2015年10月，太盟投资启动日本大阪的Passat项目，将其物流物业的废弃工厂改造为现代物流物业，解决了坡道卡车通行通道和装货码头以及地面负荷等问题。该项目最终比预期提前7个月撤资，实现了26.7%的净内部收益率及2倍的回报。

2018年，太盟投资收购了韩国首尔一栋16层的办公楼。该物业由于管理不善导致租金低于市价30%。太盟投资以原价8%的折扣买入后全面翻新，使之净面积和营业收入净额分别增长27%、109%。2021年出售该项目时，其实现了2.3倍的回报、37%的毛内部收益率。