深度| 重构商业逻辑，深业商管以“文商旅”破局
作者丨罗嘉欣
据赢商数据统计，全国存量商业体量已突破7.5亿㎡，转型突围迫在眉睫。政策组合拳正力推破局：商务部等7部门印发《零售业创新提升工程实施方案》鼓励存量焕新；"首发经济"政策加速消费能级提升，"微度假目的地"建设热潮则加速催化在地文旅价值重构。
在深圳，深业商管以“文商旅”融合实践给出突围样本——依托市政公园年均超千万自然客流，以“公园基因”重塑商业DNA，将深业上城从“商业孤岛”蜕变为年客流量突破4000万（日均10W+）的“城市会客厅”，成为行业公认的“公园+商业”模式标杆。
这场看似“神来一笔 ”的逆袭 ，实则是双轮驱动的结果：一方面是政府部门鼓励创新消费场景的政策支持， 另一方面则源于商管团队以 “场景革命”重构商业逻辑的主动实践。
正如经济学家约瑟夫·熊彼特所言，创新本质上是一种创造性破坏。真正的创新从不在既有框架内妥协，而在于重构价值坐标系。
在赢商网看来，分析深业的突围逻辑对当下行业具有典型意义——突破物理边界，将单项目运营升级为片区生态运营；以自然链接消弭商业功利性，以“文商旅”融合重构价值坐标系。这也让外界对筹备中的第二座“上城”-湾中上城同样充满期待。
01
深中双城实验
场景革命驱动下的差异化布局
深业商管董事长钟革惠曾言：“实体商业的本质是创造有温度的人性化场所。”这一理念深刻诠释了深业商管空间创新的底层逻辑。通过“空间缝合×内容共鸣”的双核驱动，重构“聚客要素”，推动项目从“商业体”到“城市文商旅名片”的跨越。
//空间缝合：以自然为媒，重构商业逻辑
建筑大师隈研吾曾说：“建筑应成为连接人与自然的媒介。”这一观点在深业商管项目中具象化呈现。
得益于政府部门在深圳加快建设国际消费中心城市的背景下，对创新消费场景和公园运营模式改革试点政策的大力支持，深圳深业上城以“缝合城市”为设计理念，通过700米空中廊桥巧妙串联笔架山、莲花山、中心公园三大市政公园，将城市绿肺引入商业空间，形成“公园+商业”的立体生态闭环，实现了“在公园中消费，在消费中观景”的独特体验，成功将60%公园访客转化为商业客流。
而在中山，湾中上城以滨水景观带，打造低密度街区与开放式动线，营造“逛滨海公园式”消费体验。项目充分利用滨水资源，设计亲水平台等景观，让消费者在购物的同时享受自然美景，实现“建筑与自然共生”。
赢商网认为，这种设计打破了传统“目的性消费”桎梏，把市民休憩需求转化为场景停留时长，消弭了商业的目的性，把瞬时消费行为转化为沉浸式体验周期。消费者不再为购物专程前往，而是在散步、晨跑等休闲场景中“顺带消费”。
以2025年清明假期为例，“逢假必逛公园”的深圳人涌入周边几大公园，深业上城首日客流达32W，创福田购物中心单日客流新高，全场销售额同比增长36%，充分验证“公园+商业”的强大吸引力。
//国际化稀缺体验：构建跨域生态矩阵
自然基因之外，深业上城绝非普通的公园配套，而是有自己鲜明的国际化时尚消费基因。锚定高端客群与国际商旅消费，通过“首店经济”汇聚超350家品牌，首店占比超30%，引进文华东方酒店、老佛爷百货华南首店、MUJI全球首个三合一业态（零售+酒店+餐厅）、深圳首家市内免税店（围挡中）等形成“稀缺性国际品牌收割机”效应。同时，打造Lululemon、迪桑特、Salomon、SNOW PEAK、MASONPRINCE等潮流矩阵，覆盖国际大牌与潮流前沿，吸引年轻消费者。
L2户外微醺街区
项目还以港深融合抢占区域消费制高点，年接待大湾区客流超1000万人次，港客消费占比达30%。商管团队通过构建"三通工程"：交通直通（深港/深中直通巴士）、场景贯通（市政公园无界衔接）、服务联通（港澳客服务台、跨境支付全覆盖），打造跨境"微度假一条龙"消费服务闭环。
显然，深业希望复制其“稀缺性”成功模式。于是第二座上城——中山湾中上城紧扣“稀缺性IP资源”，创造性地将变形金刚、芭比等全球顶级IP转化为沉浸式体验场景，打造孩之宝梦幻乐园、美泰童玩世界、史努比和朋友们等三大IP乐园及美泰童玩世界酒店、主题零售餐饮业态打造亚洲首个国际IP室内主题娱乐综合体，以“乐园+商业”模式填补大湾区文旅空白。
湾中上城-魔法世界效果图
//全时段场景运营：日与夜的流量密码
如果说场景资源与品牌内容，让深业的项目拥有了文商旅融合发展的内在基因，那么在日常运营上持续探索“全时段”流量，则是团队在商业突围过程中一个自然生长的能力。
在深圳，商管团队以“公园经济”为核心，打造“逛公园”“爱在上城”等自有IP，深化在地文化连接；联动笔架山体育公园，年均举办近300场主题活动，如斯巴达勇士赛、中法消费体验周、膨胀面包节等，吸引家庭及运动客群，提升空间活力；作为深圳首批夜间经济示范街区，通过灯光节、屋顶影院等活动与酒店、书店等品牌构建“夜游、夜宴、夜娱、夜宿、夜读”生态。
而正在筹建中的湾中上城，亦吸取了该项目的成功经验，通过国际IP集群、岭南文化体验、滨水夜经济三大引擎，打造“全时全域”的消费场景。其白天以“乐园经济”为支点，联动亲子教育、研学体验，打造“合家欢”目的地，夜间搭配灯光秀、主题酒店、特色餐饮、滨水酒吧街、高端SPA、主题民宿等业态，形成“微醺之夜”与“静谧之夜”双主题夜经济模式，打造“可打卡、可分享”的网红地标，激活夜间消费潜力。
滨水街区夜景效果图
//内容共鸣：IP赋能场景，创造情感记忆点
从全球首店集群到超级IP乐园，深业商管的核心策略在于将商业空间升维为承载城市文化与情感的记忆容器。这种通过独特内容塑造的深度体验，不仅是吸引客流的关键，更是锻造城市文商旅创新场景影响力的核心引擎。
深植在地，强化文化认同：深业上城依托“公园经济”IP，深度融入城市肌理。粤港澳大湾区花展这一城市级IP盛事连续两年由其运营的笔架山体育公园承接，吸引超147万客流（2025年），显著拉动商场业绩40%。湾中上城则规划岭南文化体验区（中山非遗、粤西美食），打造“一店一品”的在地化场景，使消费过程本身成为一次地方文化沉浸之旅。这种根植于城市基因的差异化内容，有效强化了本地居民的文化认同感与归属感，形成强大的在地影响力。
2025粤港澳大湾区花展现场图
IP共振，塑造目的地引力：湾中上城引入全球顶级IP，绝非简单的品牌叠加，而是通过实景场馆与沉浸式叙事，创造出具有高传播性与情感黏性的目的地体验。这种稀缺性IP资源的创造性转化，显著提升项目在大湾区乃至全国文旅市场的辨识度与吸引力，成为撬动跨区域客流和国际商旅的强力支点。
区域联动，放大协同效应：深业上城（公园+商业）与湾中上城（乐园+商业）凭借差异化模式，可通过深中通道形成“一小时文旅圈”，实现客群互通。未来两地项目互为犄角，共同放大深业商管在文商旅方面影响力。
在赢商网看来，以自然链接消弭商业功利性，以IP内容创造情感记忆，这种突破物理边界的商业实验，更是一场关于城市文商旅创新场景影响力锻造的成功实践。可以预料，伴随着市内免税店的开业，深业上城有望通过“免税购物+国际品牌+公园体验”三位一体模式，承接深圳建设国际消费中心城市的政策红利，进阶为全球游客“入境深圳消费第一站”的文商旅目的地。
02
战略升维
深业商管的文商旅进阶战
如今，深业商管关于城市“文商旅”内容的探索正升维至集团战略高度——通过“3+X”商业产品线全国化布局，同步激活酒店板块的战略协同势能，驱动文商旅生态从单点突破迈向系统化进阶，重塑未来商业竞争逻辑。
//“3+X”商业产品线，卡位全域消费生态深业集团于2025年初发布的"3+X"商业产品线战略，通过分层布局精准构建全域消费生态网络。
该战略以城市级产品线锚定国际化消费窗口，通过深业上城、湾中上城等项目将城市文化基因植入商业场景，打造"城市名片"载体；以区域级产品线激活片区经济动能，打造全业态商业复合体并向全国扩张；以社区级"深业拾集"扎根民生需求，依托"医康养托"公益业态叠加便民服务，计划三年布局20个社区项目；以非标商业（X）创新激活增量市场,如笔架山体育公园年均超50场活动引流超300万人次，黄木岗枢纽"深圳之脉"探索"轨交+商业"模式，将城市公共空间转化为商业流量入口。
湾中上城效果图
黄木岗枢纽商业-深圳之脉
这不仅是深业商业版图的系统性重构，更标志着商业运营从“单体开发”迈向“生态协同”的新征途。深业商管正以"大商业生态"重构消费格局，将轨道交通枢纽、公园绿地等公共空间转化为战略资源，实现从传统商业开发向"城市空间运营商"的升维转型。
//酒店协同：双轨驱动文旅消费闭环
在深业商管的发展版图中，酒店板块正成为其进一步发力文商旅生态的核心支点——当商业空间的内容创新与酒店场景的服务延伸深度融合，一个覆盖“游、购、娱、住、享”全链条的文旅消费闭环逐渐成形。
● 高端酒店赋能商业升维
深圳文华东方酒店（福布斯连续两年五星）年均吸引50万高端客群，与MUJI HOTEL共同成为商务精英出行首选。两大酒店与深业上城连廊直通，以高端餐饮、宴会及SPA业态直接承接商场内老佛爷百货等消费需求，实现客群无缝共享，形成“奢旅+高端商业”闭环，验证国际酒店对商业体的溢价赋能。
深圳文华东方酒店
中山洲际酒店（马鞍岛首家国际五星酒店）与美泰童玩世界酒店（芭比主题套房）互补“高端商务+亲子休闲”客群，未来也将联动IP乐园推出“住玩套餐”，串联滨水商业街非遗文创与粤西美食，构建“乐园+住宿+商业”的黄金内湾48小时微度假体验。
● 自主品牌“憬居”抢占文旅新赛道
目前“憬居”已形成四大产品线覆盖商务、度假、服务公寓、康养四大场景，深圳憬居酒店以“亲子主题套房+在地文化餐饮”打造差异化体验获AHF“年度城市度假酒店”奖项；武夷山憬居度假酒店以“云水堂康养中心+自然疗愈”开辟“康养度假”新赛道。接下来憬居酒店将加速扩张，沈阳翰林府“憬居精选”、深圳世纪山谷“憬居服务公寓”将于2027年前落地，进一步强化在地文化与品牌黏性，扩大深业在文旅市场的影响力。
武夷山憬居度假酒店
据悉未来深业集团有计划打通酒店会员、商场会员与乐园会员，实现权益消费“一卡通”，从内部层面进一步拉通文商旅融合消费的颗粒度。
综合来看，深业的文商旅战略升维，本质是一场“国企特色+多元融合”的生态实验——以国际化视野打破地域限制，以在地化创新扎根城市基因，在粤港澳大湾区这片创新热土上，生长出覆盖全链条的文商旅生态共同体。
未来，随着深业憬居酒店全国布局、湾中上城IP乐园开业，以及“酒店-商场-乐园”会员体系打通，一个更具想象力的图景正在展开：深业或将从“区域标杆”进化为“行业范式”，从“单点突破”迈向“生态制胜”，为国企商管转型提供一份穿越周期的答案。
