广州天河领展广场：两年砸4亿改造，品牌为何纷纷“押注”？

“人流量比以前多了N倍”、“灯光、地砖、洗手间、停车场基本都翻新了”、“品牌越来越好逛”……短短两年，边营业边推进东、西翼改造的广州天河领展广场，以“每日可见新变化”的进化速度彻底改写命运，也重塑了项目的商业价值。

据赢商网观察，自2023年东翼焕新开业以来，全场约有160+新品牌入驻（含重装、移位升级品牌及待开业品牌），品牌更新率超过50%。

东翼改造完成后的2024年，项目年销售同比提升31%（不含车），年客流同比提升37%。今年端午假期客流更突破年度新高，近50家品牌业绩持续突破。

伴随西翼改造接近尾声，意味着该项目前后投入高达4亿的焕新升级即将收官，再次印证了领展的操盘功力。

但这背后，值得考究的远不止表面的软硬件更新，更关键在于天河领展广场对品牌合作关系的重新审视：秉持与租户共生共荣的诚意，激发品牌焕新升级的内在动能，携手共创独特个性标签，从而实现项目资产价值的长效释放。

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品牌焕新引擎

“特色首店聚集地”的逆袭之路

天河区素来是广州首店经济主战场，在极度“内卷”的优质首店争夺战中，焕新两年的天河领展广场可谓走出一条突破行业想象的“康庄大道”。而这个过程，也被项目总经理干彦婷笑称为“逆风翻盘”。

我们梳理天河领展广场两年来焕新的品牌清单，可以看到其既往招调呈现出三大战略性侧重：

其一，瞄准成熟连锁品牌，共创首发创新概念店。

细看领展内地6座商场，租户结构配比大有考究，在领展中国内地董事总经理竺海群看来，长期租户属于压舱石，短期租户属于风向标，灵活调整才能乘风破浪。

随市场风向灵活而动的首店独门打法，恰恰是天河领展广场能够在竞争激烈的天河商圈实现“差异化突围”的关键所在。

天河领展广场并非一味追求“标新立异”引入初创首店，而是与经营成熟的连锁品牌深度共创，打造首发创新概念的“衍生首店”。

例如RUXU入续·糖水铺与包，是新式糖水品牌RUXU入续融合烘焙轻食品类的全新模式；华南首家大众ID. UNYX体验中心，是大众汽车ID. 与众在中国开设的第三家品牌直营店，打造了集咖啡吧、生活精品区、互动活动区、车型展示区、休憩区等为一体的沉浸式社交休闲空间。

领展深知，经营一个存量改造项目，最重要是“稳中求进”。成熟连锁品牌的经营实力已经过市场反复验证，双方创新理念一拍即合，不仅可以共同挖掘出品牌的衍生特色，拔高首店级次和个性吸引力，也在一定程度规避了初创品牌的“不确定性”经营风险。

2024-2025年间，“场内15+重点品牌年度销售创新高，30+品牌年度销售增长30%”的突破性成绩单，或许是其稳健增长方法论的有效印证。

其二，给予初创品牌培育孵化空间，丰富消费新场景。

当然，天河领展广场也预留了一定的培育孵化空间，保持首店更新话题度，为消费者创造打卡新鲜感。

例如主营海鲜丼的润Rùn，凭借私享格调、地道的日料海鲜丼和一人食体验，吸引大量粉丝；首进广州的仟仟陶鲜鸡火锅、来自深圳的顶界·全球蒸汽海鲜自助，皆为当下人气火爆的新锐餐饮，俘获了一众爱鲜的广东食客，其中仟仟陶鲜鸡火锅开业不到一个月便跻身大众点评“广州打边炉/港式火锅打卡人气榜”第1名。

值得注意的是，项目筛选这类新兴品牌，除了衡量产品竞争力、目标客群的匹配度及业态互补性之外，还重点考察品牌经营能力及企业背景等综合因素，以确保新兴首店的长期生命力。

如即将亮相的四斤二两浙云贵BISTRO全国首店，与广州本土咖啡品牌PAIX“同出一脉”，两者先后以跨界创新的融合西餐PAIX COFFEE & RESTAURANT与全新孵化的中式小酒馆业态，集结于项目Z字型户外夜经济街区“平川夜巷”。

日前，平川夜巷2.0正在调改升级，将联合四斤二两浙云贵BISTRO全国首店、广州首家孤独咖啡等新店及原有的10+个品牌，营造“品质轻餐+微醺酒馆+文艺咖啡”24小时休闲社交场景，并初步建成人宠共享空间。

据赢商网统计，仰赖于另辟蹊径的“衍生首店+新兴孵化”双轨模式，天河领展广场成为2024年广州吸纳品质首店（城市首店及以上）TOP3商场。

其三，主力店批量迭代，成熟业态个性化升级。

而伴随着改造逐步深化，一批成熟主力品牌主动投入焕新、重装或移位。具体来看，有的聚焦于从产品、门店到品牌的整体迭代升级。

以稻香、中影国际影城为例，均是与项目一路共成长的主力店品牌。前者专注港式粤味33年，去年年底完成厅房包间、高端菜品等升级，并联动项目及周边资源共创VIP品鉴会等圈层活动，进一步实现稻香品牌从传统酒楼到雅奢粤菜的形象蜕变，整体坪效提升30%+。

后者配合L8层升级打造中式美学与西方花园相融的“影食花园”主题空间，从去年开始投入设备设施及门店形象、内容体验升级，带来中影国际影城广州首个CINITY店。

同样在L8层、经营近10年的广州首家那未大叔是大厨，也将在今夏启动升级，打造更具质感和活力的品牌形象。

出于经营提效考量，天河领展广场还对B1层原超市主力店区域重新规划，打造集超市、轻食、小吃的复合型美食空间“平川好味”。

平川好味效果图

平川好味是延续此前平川夜巷积累的市场声量，孵化的又一“平川”系品牌。目前，平川好味已将超市调整为永旺，于5月30日正式开业，带来SKU更丰富、品质更优的消费选择，同时集中引入约15家轻食、小吃新品牌，包括广州首家见味花甲、天河首家栀否栀否、天河首家笠禾、美心烘焙之家、薛记炒货、西树泡芙、港怀、焗外人等，将于8月整体开市。

类似案例不胜枚举，据不完全统计，去年至今场内重装升级、移位焕新品牌超过20家，足见品牌对天河领展广场的经营信心。

透过上述三大招调重点策略，天河领展广场成功构建了“头部成熟品牌+新锐品牌”互补生态，场内业态矩阵得以全面焕新升维：

◎业态矩阵愈加丰富，首店、特色店推动了全场品牌组合档次升维，客群辐射面不断扩大；

◎业态个性得到强化，强势业态竞争力进一步夯实，比如餐饮的多菜系、多品类覆盖，高区人气美食叠加低区平川好味、平川夜巷2.0升级布局，将满足不同的餐饮消费场景，稳固消费者黏性；

◎品牌布局合理优化，以清晰的楼层主题和强集聚效应，提升目的性客群辐射力，比如L3层在儿童零售、游乐、服务业态基础上，持续导入兴趣才艺培养、教培等多元业态，打造覆盖全年龄段的儿童成长全周期业态矩阵；L5层面向女性友好，集结美发养发、美甲美睫、美容护肤、轻医美、运动塑形等业态，满足女性精致提升的细分需求。

焕新以来，天河领展广场一度跃升大众点评、美团双平台“商场销量排行榜·广州TOP1”以及大众点评“珠江新城·购物热门榜TOP1”，市场反响激烈。

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长效价值挖掘

从租户共创到生态共赢

当行业集体迈向精细化运营提升新周期，商场与品牌愈发寻求深层次的共生共荣。合作关系的转变，不仅受市场环境驱动，更是二者对商业运营本质的深度回应。

广州天河领展广场的改造之路，每一步都带有强烈的品牌共创特征，既保持了市场新鲜感的稳定输出，又兼顾了品牌生命周期的韧性管理。背后底层逻辑正是坚持租户共创，始终强调生态价值的长效挖掘。

这种长期沉淀的经营智慧和刻在基因里的战略眼光，也是打动品牌“芳心”的不二因素。

// 包容性和专业度够强

项目所在的珠江新城东区，汇集众多甲级写字楼、高端住宅、总部经济等高端产业及城市公园、文娱场馆等公共配套，多元融合的地缘特性造就了项目包容开放的天然性人格。

透过专业手法，天河领展广场更将自带的包容属性具象为友好型商业定位，聚焦Friendly+升级家庭友好、儿童友好、宠物友好、青年友好、银发友好、女性友好、便民友好七大服务营销体系，不断打磨“消费者友好颗粒度”。

七大友好所覆盖的细分人群和消费场景，也为品牌提供多元共生的土壤。近两年，天河领展广场的品牌号召力稳步提升，关键还在于拆解不同品牌的核心诉求和痛点，针对性突破。

·加强集团层面合作，缓解成熟企业所面临的品牌拓展与创新压力。

深度合作的香港美心集团就是典型，项目先后引入美心集团旗下四大品牌 ——美心烘焙之家、元气寿司、星美乐全新形象店、火遍亚洲的日式烧肉YAKINIKU LIKE，丰富场内烘焙、西式简餐、日料等餐饮体验。

·主理人品牌需要专业平台推动成长，侧重以“保姆型服务”帮扶共生。

结合项目持续打造的宠物友好标签来看，急急脚咖啡公司从东山口迈向市场拓展，便联合项目共创品牌首家宠物友好门店，双方持续导入人宠互动活动，助推品牌知名度和口碑迅速提升。

成功试点之后，越来越多品牌纷纷加入宠物友好共创，包括PAIX COFFEE & RESTAURANT升级为宠物友好门店，霸王茶姬即将打造品牌的广州首家宠物概念店。

// 始终坚守长期主义

尽管持续两年的不停业改造充满挑战，但许多品牌依然选择与天河领展广场并肩作战，共度“阵痛期”。这源于双方对共同目标的坚定追求：提升整体品牌形象与市场竞争力，打造更具竞争力的商业生态系统。

过程中，天河领展广场充分尊重周边消费者的调研反馈，积极支持品牌调改和经营提升。

代表品牌如MUJI无印良品，该品牌客单及销售坪效常年高居广州第一，保持强劲增长趋势。天河领展广场积极联动该品牌走出门店，探索多品类服装快闪，进一步挖掘高净值客群消费粘性，助力品牌取得经营突破。

诸如此类出于长期战略眼光的共创合作模式，不仅更好地满足了消费者需求，促进了品牌迭代和经营韧性，也推动了整个商业生态系统的良性发展。

赢商观察

按照规划，天河领展广场B1平川好味即将于8月开市，备受期待的二期西翼改造也将同步亮相。届时，场内公区、空间氛围和品牌内容又将焕然一新。

值得一提的是，改造期间，天河领展广场始终以绿色可持续理念为核心，已经成为全国首个拥有LEED、WELL和Parksmart三大认证的商业项目，为天河商圈乃至广州商业可持续运营注入新动力。

“这是一个从‘修复’到起势，很不容易的过程，说到底项目的焕新改造就是项目的二次投胎”。正如天河领展广场总经理干彦婷所言，正是因为坚持滚动式边改造边经营战略规划并稳步兑现，才让项目势能如今得以有力释放。

在存量商业焕新浪潮中，天河领展广场凭借差异化招调策略与租户生态共创模式，不仅完成了一场自我升级蜕变，更为行业树立了标杆，提供了一个极具价值的“领展样本”。