“魔都最强区”商业版图来了！700万方、全国TOP2商圈、30+新商场…

作者 · 熊舒苗

文章图片来源·项目官方

浦东，是一片创造奇迹的热土。

1990年4月18日，浦东开发开放号角吹响，一场世界级城市化建设运动拉开序幕。彼时，浦东仅是上海一处偏安一隅的"乡下"，年GDP60亿元，商业气息寥落稀薄。

三十余载星移斗转，浦东GDP在2024年，已突破1.7万亿元，较1990年翻了295倍。

一系列大型开发建设下，浦东新区从阡陌纵横的农田蝶变为中国改革开放的窗口和现代化国际大都市的核心功能区，并正在全面推进造社会主义现代化建设引领区。

浦东以全国1/8000的面积，创造了超全国1/80的GDP。如果说，上海是中国经济的奇迹，那浦东新区便是镶嵌其上最璀璨的明珠。

伴随经济腾飞，高端消费人口持续聚集，加上陆家嘴集团、浦东商业发展集团等国央企为代表的企业的强力驱动，浦东商圈更迭、商业发展日新月异：

1994年，东方明珠点亮天际线、标志性摩天大楼陆家嘴“三件套”拔地而起，一栋栋摩天大楼齐聚小陆家嘴-张杨路商圈，这里还诞生了代表浦东新区商业起点的“第一八佰伴”；

2016年上海迪士尼建成开业，点亮童话经济，铸就国际旅游度假区商圈；

如今，前滩、张江、金桥等多商圈朝气蓬勃，全区120+商业项目群星闪耀，未来三年还有30+筹开项目接踵而来……

黄浦江潮声依旧，浦东商业故事正续写新篇。

01.

浦东新区开发开放35年商业蝶变史

1990年，一项重大的国家战略——浦东开发开放，把浦东推向中国改革开放最前沿。35年，滔滔黄浦江水是浦东嬗变的见证者，超120座已开业商业体遍地开花。

1990~2000年

浦东开发开放战略启动期

商业“从无到有”，一鸣惊人

早期的浦东开发呈散点式分布，重点打造陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、外高桥保税区、金桥出口加工区，凸显“一个龙头，三个中心”功能。

彼时，日本八佰伴掌舵人和田一夫敏锐洞察到浦东的发展前景，毅然决定选址在这里。1995年12月20日，浦东第一家高档百货公司“上海第一八佰伴”在陆家嘴核心开业，以6层楼高的白色“大弯壁”、总建筑面积14.48万㎡的“排场”，吸引市民从四面八方赶来，开业当天共接待了107万人次顾客，创造了吉尼斯世界纪录。

上海第一八佰伴成了中国第一家中外合资大型商业零售企业，意义非凡；同时，以超前的硬件设施和丰富完备的商品领风气之先。

上海第一八佰伴全景图（1995年12月建成时）

图片来源：上海建工一建集团

2000~2010年

浦东开发开放黄金十年

商业起步，小陆家嘴-张杨路商圈成形

这一时期，是浦东新区发展黄金时期，开发基本成熟。

2001年，中国加入WTO，浦东率先探索制度型开放，跨国公司总部加速集聚；2005年，浦东成为全国首个综合配套改革试点，探索土地、资本要素市场化配置；2009年，南汇并入浦东，浦东一次性增加了接近原版图两倍面积的土地；2010年，上海世博会举办，浦东展现“城市，让生活更美好”的实践样本。

10年间，上海正大广场、上海浦东商场（昌里店）、上海浦东商场（南汇店）、上海金茂J·LIFE生活时尚中心、上海96广场、上海国金中心IFC等近20家商场开业，1/3落址于陆家嘴张杨路商圈，奠定商圈核心地位。

其中，2002年开业的上海正大广场以近30万方的体量一度成为全国最大的购物中心；2010年开业的国金中心IFC则称霸上海重奢购物中心多年。

上海正大广场地处陆家嘴核心位置

2011~2020年

浦东开发开放转型升级

购物中心开业潮，最高一年开10+商场

2013年9月29日，代表开放新高地的上海自贸区挂牌，浦东的改革开放按下快进键。2015年4月，上海自贸区扩容至陆家嘴，陆家嘴金融城成为上海自贸区金融改革和对外开放的试验田和主战场。2017年8月，《张江科学城建设规划》获批，将打造世界一流科学城。2019年8月，上海自贸区再扩容，临港新片区管委会揭牌。

期间，上海迪士尼乐园历经5年建设，于2016年正式开园，是中国内地首座、全球第六座迪士尼主题乐园，15个月内实现盈利，并在2018年4月开幕“迪士尼·皮克斯玩具总动员”主题园区，为浦东新区乃至上海带来显著的经济效益。

围绕迪士尼乐园，形成国际旅游度假区商圈，汇聚超200家品牌的比斯特上海购物村亦落址于此。

上海迪士尼乐园

此外，新商圈不断形成，购物中心迎来发展高潮，浦东新区诸多重磅项目登场，总新增商业数量60+，新增体量370万㎡，占现有总存量（截止2025年6月）超50%。

其中，2016年、2019年为开业大年，均有超10座购物中心开业。

2020年至今

进入高质量发展新阶段

商业开发速度放缓，国央企成增量“主力军”

深化改革、扩大开放战略背景下，浦东新区步入了高质量发展新阶段。

2021年7月，《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》发布，赋予浦东新区五大战略定位，其中之一为“扩大国内需求的典范引领”。

2024年1月，中共中央办公厅国务院办公厅印发《浦东新区综合改革试点实施方案（2023-2027年）》。对此，浦东提出，至2035年，深度融入全市格局，以重点区域为引领，推进全域高质量发展，形成5条重要的发展廊道。此外，至2035年，浦东新区还将新增“世博-前滩城市主中心”，新增张江、金桥、川沙3个城市副中心，形成全覆盖的地区中心和社区中心。

4年来，浦东新区积极推进国际消费中心建设，推行《浦东新区建设国际消费中心三年行动计划（2023-2025年）》，还首次推出了“4+6+N”的大消费概念空间布局。

期间，伴随存量时代到来，购物中心开发速度放缓，新开项目约20个，以中小体量为主，大部分为国央企主导开发建设，如上海陆家嘴（集团）有限公司、上海浦东商业发展集团有限公司近3年分别开了5个、2个项目。

但基于浦东新区的产业实力与客群基础，加上新城市副中心建设推进，新商业仍具有较大想象空间。

据赢商大数据不完全统计，未来3年浦东新区筹开业商业项目多达30+个，国央企继续发挥“主力军”作用，开发建设了当中的大半项目，支持浦东新区商业再上新台阶。

02.

浦东新区商业发展现状：

上海商业TOP1行政区，国央企项目浓度高，国际范十足

浦东新区占上海全市面积19%，仅次于崇明区。作为经济核心区，其常住人口高达580万，居上海首位。庞大的土地面积与人口规模，共同构筑了浦东新区商业发展的坚实沃土。

商业项目分布数量、体量

浦东新区遥遥领先

据赢商大数据监测，上海近600个已开业商业项目中，浦东新区以700+万㎡商业项目体量、120+个商业项目数量，高居各行政区第一，体量、数量占比均约为1/5。

商业项目开发商企业属性

国央企项目“浓度高”

国央企开发商在浦东新区发展中发挥了中流砥柱的作用。

据统计，浦东新区120+已开业商业项目中，多达46个为国央企开发商旗下项目，占比近四成；当中，又有21个来自行政区属国央企。

这些国央企开发商，不管是在已开业项目、还是筹开业项目上，都占领着优势地位。其中，区属国企“上海陆家嘴（集团）有限公司”实力最为雄厚，主导开发建设了9个已开业项目，还有3个项目正在筹备中。

而放眼上海全市，国央企开发商旗下已开业商业项目数量共计175个。对比其他行政区，浦东新区国央企项目“浓度”遥遥领先。

国央企对浦东新区的投入力度，既彰显了其作为“拓荒者”的责任担当，也体现了对新区发展前景的坚定信心，为抢占先机奠定了坚实基础。

品牌入驻水平

国际品牌占比、全国连锁品牌占比上海第一

       浦东新区购物中心国际品牌占比、全国连锁品牌占比均较高，分别达40.36%、80.48%，在七个主要行政区中位处第一；但品牌重复率亦是第一，达18.56%，存在一定的同质化竞争。

       同时，区域连锁品牌占比、新兴品牌占比，各为11.95%、3.06%，均为七个主要行政区中最低，相对来说不太适合新兴品牌、主理人品牌生长，区内消费者对品牌知名度、成熟度要求较高。

03.

浦东新区商圈观察：

商圈数量上海TOP1，小陆家嘴-张杨路商圈稳企龙头

浦东新区辖有12个街道、24个镇‌‌，目前共形成了19个商圈，商圈数量为“上海之最”，主要分布于北面，除了小陆家嘴-张杨路商圈、国际旅游度假区为市级商圈外，其余均为区域商圈。

浦东新区商圈分布图

图片来源：城市商业地图投资研策系统

< 五大亮点商圈解读 >

小陆家嘴-张杨路商圈：

上海商圈商业力TOP1，高精尖商务白领聚集地

       最能代表35年来浦东开发开放成果的，毫无疑问，非陆家嘴莫属。 

       经过30多年发展，位于浦东新区的陆家嘴金融城已成为国内市场主体集聚、专业人才汇聚、功能配套完备的世界级中央商务区和全球最佳投资目的地。

图片来源：视觉中国

截至2023年，陆家嘴金融城集聚了8000多家各类金融机构，包括全国80%的外资资管机构、40%的外资法人银行等，已建成的285幢商务楼宇中，税收亿元楼超过110幢，拥有超强产业实力，成高消费力精英人群聚集地。

小陆家嘴-张杨路商圈覆盖陆家嘴金融城核心板块，集结了国金中心IFC、第一八佰伴、正大广场、陆家嘴中心L+mall、世纪汇广场、96广场、华润时代广场等10余个购物中心，总商业存量面积超120万㎡，不仅商业规模为浦东新区之首，亦是上海商圈商业力TOP1、全国商圈商业力TOP2，仅次于北京CBD商圈。

小陆家嘴-张杨路商圈商业项目分布图

图片来源：城市商业地图投资研策系统

这里是优质开发商的必争之地，陆家嘴集团、华润置地、百联、世茂、新鸿基、中信泰富、金茂等均有落子。

其中，区属国企上海陆家嘴（集团）项目数最多，打造了上海陆家嘴中心L+Mall、上海96广场、上海富都滨江休闲街。

小陆家嘴-张杨路商圈寸土寸金，土地资源极度稀缺，新项目进入难度大，不仅近五年无新增商业、未来三年亦将面临“零新增”。商圈发展彻底聚焦存量竞争，能否在存量中创造"心理增量"，将成为破局关键。

前滩商圈：

陆家嘴2.0，新晋市级商业中心

       前滩位于上海中环内浦江以东区域，因为整个地块形似一个靴子，曾被誉为黄浦江畔的“金靴子”。2012年起，陆家嘴集团开始主导前滩的开发建设，因为地处后滩的上游，把这里命名为“前滩”。

       规划之初，前滩就被定位为继陆家嘴之后浦东第二个国际化商务集聚区，被称为“陆家嘴2.0”。13年耕耘，前滩从一片待开发的处女地逐步发展为全新的国际化城市中心。

前滩商圈商业项目分布图

图片来源：城市商业地图投资研策系统

从功能定位上看，陆家嘴金融城主要以商办为主，前滩则强调功能复合、国际化、宜居性等。

在开发之初，陆家嘴集团就注重以高标准配套“筑巢引凤”——主导引进了英国惠灵顿公学、新加坡莱佛士医院等一批高品质国际社区配套品牌进驻，建设了上海纽约大学前滩新址、以文化演艺中心为特色的前滩信德中心等国际化地标，打造高品质国际社区体验，吸引企业与人才在前滩安居乐业，为区域发展注入持久活力。

商业方面，陆家嘴集团主导了前滩商圈内前滩公园巷、前滩陆悦汇、前滩L+PLAZA等众多项目的开发建设，还在土地一级开发之初就开始携手太古地产、美国铁狮门等战略合作伙伴，共同打造了前滩太古里、晶耀前滩两大极具代表性的标杆项目。

前滩公园巷

前滩商圈商业总存量35万㎡，主要商业项目在2019年之后开业。

2019年开业的晶耀前滩坚持“滨江国际轻质生活中心”的商业定位，形成鲜明的家庭消费特色；

2021年开业的前滩太古里，由国际知名团队精心设计，首次在屋顶打造了双层开放空间的街区形态，汇聚众多奢侈大牌，为商圈为唯一高档项目，已成商圈流量引擎；

去年9月亮相的前滩公园巷，以“滨江轻质生活目的地”为定位，填补了浦东区域街巷商业的空白。

随着前滩不断发展成熟，在上海2035总体规划中，前滩地区升级为世博-前滩城市主中心的重要组成部分，《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035）》更将前滩商圈提升为市级商业中心，商业能级得到质的飞跃。

临港新片区商圈：

占据临港片区核心，未来三年拟增量80万㎡

       南汇新城是上海2021年提出建设的五大新城之一，也是中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的主城区，是临港新片区建设具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区和现代化新城的核心承载区。

       截至目前，临港新片区商圈商业项目总体量14万㎡，其中购物中心仅有港城新天地、百联临港生活中心。

      未来三年筹开项目则有较大想象空间，包括龙光蓝鲸世界、临港爱琴海购物中心、海港中心万象商业等7个购物中心，拟增量达66.4万㎡；此外还有文旅商业，拟增量13.9万㎡的临港东方海洋。

临港新片区商圈商业项目分布图

图片来源：城市商业地图投资研策系统

作为临港新城68平方公里主城区开发主体，区属国企上海港城开发（集团）有限公司在临港新片区商圈中扮演着重要角色，打造了商圈内首个购物中心——上海港城新天地，亦是临港星海汇、临港东方海洋、临港印象城MEGA等筹开项目的开发商，三个项目拟增量均超10万㎡。

金桥商圈：

产业优势强劲，重磅筹开商业云集

金桥商圈商业项目分布图

图片来源：城市商业地图投资研策系统

筹开项目颇具亮点，商圈周边有总建筑面积近36万平方米的浦东最大商业体PRISMA新嘉中心、专为新世代打造的“文化沙盒”金桥K11 Select、印力上海与外高桥集团联手打造的森兰印象城、金桥万象天地等重磅商业将陆续亮相，届时金桥商业格局将焕然一新，或将成为未来浦东最受瞩目的商业热土。

张江商圈：

“中国硅谷”，上海最高双塔建筑蓄势待发

       张江，位于浦东新区腹地，与陆家嘴CBD直线距离约10公里。上海2035规划中，张江被升级为城市副中心。

       张江科学城被誉为“中国硅谷”，是国务院批准的首批国家级高新技术产业开发区，拥有集成电路、生物医药、人工智能三大主导产业，涵括50多万从业人员、1900多家高新技术企业、30多家高校院所。

       如今，张江已经是是上海的科创核心，新质生产力的代表、创新的代名词。但张江商圈内，现有已开业商场仅有上海万科2049@翡翠公园，社区商业属性，品牌数量较少，大量品质消费需求未被满足。

张江商圈商业项目分布图

图片来源：城市商业地图投资研策系统

即将崛起张江“科学之门”双子塔，由两栋高达320米的超高层建筑组成，共同构成目前上海最高的双塔建筑，将承担科学研发支持功能和科技商务服务功能，并将开设大型综合商场、购物中心、特色商业及餐饮娱乐、体育设施、文化设施、医疗卫生设施等。目前西塔项目已通过竣工验收。上海陆家嘴（集团）近日在项目塔冠举行“陆创AI加速器”揭幕仪式，目标打造具有全球影响力的人工智能创新应用中心。

       陆悦天地则是上海陆家嘴（集团）的全新商业作品，毗邻张江科学之门双子塔、张江科学会堂，总建筑面积约16.6万平方米，以太阳系的五颗行星：土星、金星、火星、木星、水星命名，通过灵活多样的空间组合，布局多元的细分业态，全面覆盖不同客群的消费需求。其中的火星区域已经于去年12月初开业。

结语

纵观浦东新区的商业成长史，是一部与经济腾飞步调一致的“逆袭剧本”。

开发开放号角吹响，商业建设便与经济脉搏同频共振：从“第一八佰伴”破冰启航，到国金中心IFC、前滩太古里等顶流地标群星闪耀；从全国TOP2的小陆家嘴-张杨路商圈，到“陆家嘴2.0”前滩、“中国硅谷”张江多极并起……浦东商业格局华丽蝶变，始终踏准国家战略的强劲节拍。

接下来，丰富多元的新项目、新业态、新品牌、新举措等，正在为浦东国际消费中心建设源源不断注入“新鲜血液”。

这座活力城区，正向具有全球影响力、吸引力和竞争力的国际消费中心加速迈进。