「城市更新」新样本：南京健康大融城开业2天客流超13万！
当前，中国商业地产已全面步入“存量博弈”阶段，城市发展不再依赖土地扩张和新增建设，而是转向以存量资产优化为主的城市更新阶段。今年政府工作报告对房地产工作的部署中，首次将盘活商办用房纳入其中，标志着行业进入以存量优化替代增量扩张的深度转型期。
与此同时，商业市场的竞争也愈发激烈。今年以来，南京商业格局风起云涌，就在“巨鳄竞逐”的高压市场中，一座轻资产操盘、非标结构的商业项目，却以逆势之姿破圈而出。
6月28日，南京健康大融城盛大启幕，周末两天（28-29号）迎来35万人次客流，以惊艳开场迅速成为行业关注焦点。
这是“大融城”品牌首次进入江苏的重要落子，不仅填补了马群板块长期以来的高品质商业空白，更以一次标志性的“存量焕新”实践，为南京城市更新与产业发展赋能写下重要一笔。
作为TOD枢纽之上的新商业样本，它跑出了一条区别于传统重资产项目的新路径。光大安石以精准定位为矛、持续焕新为盾，证明了：在城市更新与消费转型交织的时代背景下，轻资产也可以打造重价值。
一、从枢纽场景到消费引力
重塑城市节奏的空间逻辑
TOD之上，项目即枢纽。南京健康大融城落位南京城东TOD门户——马群交通枢纽之上，是地铁2号线、S6号线、有轨电车三线交汇点。向西是钟山山麓，8站即达新街口；往东是绕城公路与多条城市干线。正是这组“横贯城市、纵贯生活”的交通布局，为南京健康大融城带来了天然的人流基础与城市联动势能。
项目拥有22万㎡的大体量，内含时尚购物中心、精品公寓、高端写字楼以及超过1700个停车位，打造集购物、娱乐、休闲、商务于一体的城市级综合体。其中，商业体量约6万㎡，地上五层、地下三层的结构通过下沉广场和多维动线立体串联。
1、用动线重构日常生活的消费路径
直面非标结构挑战，以“立体街区”思维成功激活项目的整体消费动线——不同于传统商场一楼承接全部流量的扁平结构，南京健康大融城实现了立体聚势：首层空间即公交与城际客运的中转换乘中心，并通过空中连廊将地铁、有轨电车与商场二层自然衔接，5种交通方式在此纵横交汇（公交、地铁、有轨电车、小汽车和非机动车），实现真正意义上的“出站即到店”“全天候可抵达”。
其中，直通地铁站厅层的二楼，成为整个项目最自然、最高频的客流入口。项目团队通过品牌落位策略优化、高频品类集聚，在结构“非标”的情况下做出了体验“超标”的效果。不少上下班通勤的人，走进商场几乎是“顺脚的本能”，也让这座商业体拥有了更高的日常触达频率。
南京健康大融城打破“首层中心论”，以运营逻辑穿透物理限制，用TOD的真正含义——“生活节奏的再组织”回应了当下城市更新对内容、效率与情绪兼容性的更高要求。
2、用设计激活感官，用细节连接情绪
南京健康大融城以“用户体验”为原点，围绕“欢聚精致生活中心”的理念，从审美表达到空间打造，处处体现出对当代消费者情绪与行为习惯的精准拿捏。
东西两侧入口均采用超高无柱设计，以纵向挑高增强场地的视觉冲击力与品质感，消费者一眼即可触达多层品牌，有效增强逛街意愿。西北侧的特色步梯则以穿插木纹铝板构建独特造型，因常换常新的场景打造，成为拍照打卡热区。
项目中庭被定义为“聚合秀场”，阶梯式挑台形似剧院包厢，与LED屏装饰的拦河一道，弱化传统商场公区的生硬感，带来更强的空间延展性与内容承载力，也激发消费者“向上游逛”的自主行为。
不同楼层空间语境清晰。零售区采用浅灰色金属铝板+透光灯膜组合，呈现偏科技质感的视觉基调；餐饮区则以香槟金铝板与木纹砖铺陈出暖调开放式氛围，强化社交属性与停留时长；高层“星空顶”下的共享楼梯与悬挑露台设计，则创造出松弛而富有诗意的空间节奏。
空中庭院下，穹顶垂落如天幕织光，流线形的设计勾勒出未来气息；公区墙面镶嵌的金属质感装饰，与暖色灯带交织出都市美学韵律；外立面巧妙融合栖霞山枫叶元素，配合渐变灯光，强化夜间辨识度与社交氛围……整体来看，南京健康大融城的内外空间打造，将审美记忆、功能体验与情绪节奏巧妙融合，为未来经营界面的丰富演绎提供了充足想象力。
二、从用户洞察到首店集结
打造区域商业的进阶样本
在城市更新进入深水区、区域商业从“有没有”向“好不好”过渡的今天，南京健康大融城以系统性供给回应人群结构更新，以轻资产模式撬动板块价值重构，正在为南京东部重塑一座高频消费的“日常引力场”。
项目自带写字楼、公寓、住宅等多重物业形态，构建了稳定的复合型消费场景；加之“宁镇扬”一体化门户位置，周边聚合了超43.6万高质消费人口。赢商大数据显示，南京健康大融城周边5公里范围内74.4%为年轻客群和年轻家庭；小康客群占比达61.2%，中产占比达24.6%，TGI（目标群体指数）显著高于全市平均水平。
过去，马群与麒麟板块的存量商业大多以满足周边客群的日常需求为主，缺乏对体验型、社交型、情绪型消费的承载能力，年轻人不愿停留、中产人群外溢明显。而南京健康大融城的出现，正是这一结构性矛盾的破题者。
在“高潜人群-低配商业”错配长期存在的区域背景下，南京健康大融城从传统招商逻辑走向“用户运营思维”，依托丰富的品牌资源，真正以内容势能驱动区域商业向上突围。
项目共引入超102家品牌，覆盖美妆零售、主题餐饮、亲子休闲等多元业态，为整个马群板块注入了久违的新鲜感。其中9家为南京首店、29家为区域首店，在城东实现“首店爆发力”的集中释放。
在餐饮业态方面，南京健康大融城充分考虑到了目标客群的多重需求。目前，项目已经引进恋上圈圈、喜鹅、栖来烤肉、阿蛮姐等南京首店，不仅强化了差异化标签，也直接拉升了马群作为区域消费目的地的吸引力；以商务包间为主的聚会型粤菜餐厅——粤云轩，搭配全景落地窗、智能操控系统，提升城东高端宴请的品质体验；此外，海底捞、南京大牌档、星巴克、小菜园、朱光玉火锅、褚记烤鸭、喜牛锅、淞临家、鱼酷、王找金、青木台、牛得钢等深受大众喜爱的人气品牌，为项目注入了更具生活感与社交属性的内容。
茶饮与烘焙是当代年轻人的情绪触点。爷爷不泡茶、窗苔、麦记牛奶公司、茉酸奶等社交属性浓厚的品牌，以高颜值的产品体验，成为消费者的“日常解压阀”；大米先生、妙手菜湘、沸叔拌饭、飞叔生炸鸡架、夸父炸串、粉小主、湘下佬等特色美食，则构筑起区域烟火经济的底层基础。
在美妆零售方面，南京首家沉浸式美妆集合馆「番茄花园」正式亮相，集美妆、护肤、个护、日化、香氛等多个品类于一体，打造从成人到儿童全龄段覆盖的零售场域。无论是大牌正装，还是精致小样，都能为不同年龄与消费层级的客群提供一站式选购体验。
户外消费持续升温，骆驼户外区域首店覆盖从登山鞋到冲锋衣、从防晒装备到露营配件的全场景需求，为户外运动和日常休闲创造更多舒适体验。女性消费正成为区域商业竞争的新焦点，南京健康大融城同步引入DEFINEX、诗萌、IBUDU、西缇伊等潮流女装品牌，以风格集群回应悦己经济需求。
在亲子与体验维度，项目通过组合布局实现场景穿透：800㎡区域首店主题电玩城——合电占与酷玩卡丁营造“家庭共娱”场景；大型亲子娱乐王国——趣成长·童梦园有充满趣味的淘气堡，儿童洗车、种植等角色体验区，让孩子们在玩乐中学习和成长。同时，项目引入覆盖早教、托育、才艺等全周期儿童成长配套服务，打造“亲子友好型商业”。
更值得期待的是，项目还将在外广场建设无动力儿童乐园，进一步释放场地潜力，激发家庭用户的高频到访。从娱乐陪伴到成长教育，从室内互动到户外拓展，南京健康大融城通过一体化亲子内容布局，不仅提升了项目的家庭客群承载力，也为城东构建出兼具内容深度与情感温度的“家庭社交新地标”。
三、从场景营造到圈层运营
释放消费场域的社交张力
南京健康大融城在场景与人群之间搭建起情绪连接的桥梁，推动消费空间向社交场域转化。围绕“欢聚时光+亲子成长+品质生活+精致潮流”四大生活方式主张，项目精准链接年轻客群、亲子家庭、通勤白领与新兴中产，通过圈层化的内容设计与持续运营，显著提升了项目的日常黏性与复购频率。
开业期间，南京健康大融城以“光临新境·融耀启幕”为主题，携手多家品牌商户，推出涵盖潮流演艺、特色快闪、美食体验、亲子互动等多元内容的PR活动，强势引爆市场声量。实力唱将平安深情献唱《我爱你中国》，将开业氛围推向高潮；百战直播天团空降户外舞台，用劲歌热舞点燃夏夜激情；大型机械木偶巡游、冰雪奇遇主题活动轮番上演，让不同年龄与兴趣圈层的消费者，在一次次共振中建立了更深的品牌记忆。
在场景构建上，项目充分释放空间的叙事力：露台区、台阶区、外广场与中庭联动组合，既为大型演出与品牌快闪提供了多维舞台，也为商户自主运营创造了丰富的延展场景。标志性的橙色玻璃外立面尤为吸睛，缤纷跳跃的红橙色调与自然元素融合，在城市灰色肌理中形成极强辨识度。
诸如“鲜花瀑布”、“月球打卡”等高参与感装置迅速在社交媒体平台刷屏，吸引大批年轻用户自主打卡分享，带动项目热度自然发酵。“从线下场景种草，到线上内容共创”，南京健康大融城正以社交化运营思维完成从开业流量到长期留量的转换。
除了演出、主题巡游等丰富的活动造势之外，南京健康大融城亦同步推出了会员专属活动，释放温暖回馈信号。如多档团券、满额抽奖与整点抽奖机制，均以高性价比和高中奖率提升到店转化效率，强化“首访即复购”的消费惯性，形成流量沉淀的正向循环。
更重要的是，南京健康大融城的运营思维并不止于短期热度，更着眼于长期价值的可持续释放。项目从开业伊始便注重商户支持机制，通过运营补贴、定向引流、内容共创等方式，助力品牌在城东市场实现快速渗透。
同时，项目亦持续打造“友好型商业环境”，亲子友好、宠物友好、绿色友好等理念融入空间细节与服务体系之中。未来，南京健康大融城将持续挖掘内容+场景的长期价值，为马群乃至南京东部的商业生态注入持续动能。
四、从资产管理到价值提升
激活存量资产的无限潜能
如果说上文主要聚焦“空间洞察”“经营洞察”与“场景洞察”，那么南京健康大融城的真正底层逻辑，则体现在背后的操盘机制与协作模型中。
2024年初，光大安石与山东健康实业集团达成合作，双方就中垠地产旗下的南京中垠广场项目签订了商业运营战略协议，这也是光大安石旗下的商业品牌“大融城”首次进入南京，开启其深耕区域、赋能城市的全新篇章。双方此次携手，更是基于优势互补、资源协同的共赢之选。
项目更名为“南京健康大融城”后，在短短不到一年的时间内完成了脱胎换骨：2024年1月双方正式签约，4月光大安石团队入驻，6月启动招商，到2025年6月迎来高质量开业。11个月内，项目从定位重塑到品牌集结，交出了一份在当前行业环境下尤为难得的“高效答卷”。
与传统开发商不同，光大安石的角色并非单纯的建造者，而是致力于成为中国领先的城市价值赋能者。他们坚持价值投资策略，以“重资产收购+轻资产管理输出”模式，贯穿项目全生命周期——从前期定位、产品重构、品牌组合到运营管理，每一环都以提升资产效率与价值为目标。
在逾十五年的发展历程中，光大安石商业地产坚持“核心城市”+“区域聚焦”的策略，在长三角、大湾区、京津冀、成渝陕等地区集中布局。多年来，“大融城”品牌因地制宜，针对不同区位、不同体量、不同客群，丰富多维的产品线应运而生，目前已经在全国9个城市管理18个商业项目，商业总管理规模近300万平方米。
南京健康大融城的意义，不止于一场成功开业，更在于其作为城市更新代表项目的示范价值。在光大安石与中垠地产的合力赋能下，项目完成了从功能迭代到场景更新的系统重塑，为区域注入了全新的消费活力和生活温度。
结语：
真正值得被铭记的开业，从不止于当下的热闹人潮，而在于其背后所映射的战略思考与行业示范意义。南京健康大融城，以95%招商率、90%开业率的高效兑现，在谨慎复苏的市场周期中实现“逆势出圈”。
这份成绩并非偶然，而是光大安石对城市发展方向、片区客群特征、消费场景进化趋势的系统研判与精准响应——从TOD场景重构、品牌首发集结，到内容生态构建、圈层运营深化，项目每一步落点，皆是一次面向长期价值的主动出击。
南京健康大融城不仅塑造了一座高频消费的日常引力场，更探索出一条可持续的存量更新路径——它回应了市场当下，也启发了行业未来。对于正身处结构转型、价值重构周期的中国商业而言，这样的实践尤为宝贵。
未来，南京健康大融城将如何持续拓展城市商业的想象边界，赢商网将持续关注。
