仲量联行：2025年二季度上海零售物业租赁需求小幅改善 核心商圈韧性显现

7月10日，仲量联行成功举办2025年第二季度上海房地产市场回顾及展望媒体发布会，深入解析了上海甲级办公楼、零售物业及投资市场表现，并展望了第三季度的市场趋势。

零售物业：核心商圈旗舰布局与非核心区供应扩容并存

仲量联行分析指出，在”促消费“政策及新兴消费趋势的推动下，上海的零售物业方面，潮玩杂货、运动服饰、娱乐体验及平价餐饮等业态的租赁表现保持活跃。2025年二季度，上海零售市场租赁需求有所改善，录得156,000平方米净吸纳量。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示，“头部奢侈品品牌、运动品牌、潮玩杂货及本土服饰品牌对核心商圈的旗舰店及概念店选址意愿显著增强，旨在通过旗舰店或概念店提升品牌形象，打造独特的消费体验。”近期，路易威登在上海启幕了全新概念地标——“路易号”巨轮，不仅为南京西路商圈注入强劲消费动能，更一跃成为上海消费市场的新焦点。

本季度上海的核心商圈无新增供应入市。在供应有限及业主激励措施加码的背景下，核心商圈空置铺位被进一步回填，空置率环比下降0.3个百分点至9.6%。在非核心商圈，位于四川北路的滨港商业中心和位于漕河泾的鑫耀·光环Live于本季度亮相，合计带来211,500平方米的新增供应。受到市场竞争的持续影响，二季度非核心区空置率环比微升0.3个百分点至14.1%。

二季度上海零售物业租金延续下行趋势。核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至43.1元人民币每平方米每天；非核心区域租金环比下降1.8%至15.0元人民币每平方米每天。在市场竞争压力下，业主方继续提供租金优惠及具有吸引力的租赁条款和激励政策以吸引品牌入驻。

尽管整体市场仍将面临挑战，仲量联行预计消费者对健康生活、娱乐体验和理性消费的持续关注将继续推动运动服饰、潮玩及二次元、宠物产品及服务、VR娱乐体验和平价餐饮等相关业态的租赁需求增长。

投资市场：中小体量资产流动性增强

2025年第二季度，上海商业地产市场共录得23宗资产交易，总成交金额达82亿元人民币。二季度单体项目平均成交金额为3.6亿元，较2024年全年均值5.6亿元及2025年一季度的4.8亿元继续下降。成交金额在1至3亿元规模区间的交易占市场成交宗数的61%，表明中小体量资产流动性有所增强。买家构成方面，高净值投资者及企业买家持续主导市场，贡献总成交金额的88%，其对于街铺式商业资产的集中配置有效维持了市场活跃度。

二季度，办公资产以38%的成交金额占比稳居首位；长租公寓板块表现亮眼，以27%的占比跃居第二；其次分别为零售物业（18%）、工业（7%）、酒店（4%）、住宅（3%）和产业园区（3%）。值得注意的是，零售物业以35%的成交宗数占比成为本季度最活跃板块。其中，总价1至3亿元区间且交易周期短的街铺式商业资产尤其受到市场青睐，反映出投资者对消费复苏的预期持续强化。

从需求结构来看，投资性需求仍占据市场主导地位，占比达66%。区域分布方面，中环内项目贡献了85%的成交金额和78%的成交宗数，核心区域资产集聚效应显著。仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎指出："投资者对核心区域资产的集中布局，不仅反映了风险偏好趋稳的市场心态，更凸显出上海核心地段资产的稀缺价值和抗风险能力。"