万象汇，为何成了华夏华润商业REIT“最强扩募池”？

二次扩募还是万象汇

撰文 | 黎浩然 苏珊 雨晴

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@杭州萧山万象汇

国内规模最大的消费REITs——华夏华润商业REIT，二次扩募了。

7月8日，华夏华润商业REIT披露《华夏基金管理有限公司关于决定华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》。

其中，披露了《华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金产品变更草案》和《华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金第二次扩募方案草案》两个草案。

据最新草案文件，第一次扩募拟购入基础设施项目为苏州昆山万象汇，二次扩募拟购入基础设施项目为杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目。

两次扩募，都选择“万象汇”项目，这一战略决策背后体现了华润置地清晰的商业逻辑和行业趋势判断。

一方面，万象汇产品线的高标准化、区域分散性和成熟现金流，成为REITs扩募的“最优解”。既满足监管对资产质量的要求，又为投资者提供“类固收+”的稳健收益。

另一方面，可丰富华夏华润商业REITs资产谱系，推动其消费基础设施证券化进程进一步加深。未来REITs扩募，将更注重资产组合韧性（跨区+多产品线）与运营赋能增值（改造升级、数字化）。

饮下消费类基础设施公募REITs头啖汤后，华夏华润商业REIT又将以一场实战再次验证了“首发+扩募”的可持续模式，为市场提供一个全新的可借鉴范本。

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华夏华润商业REIT二次扩募

揭秘杭州、沈阳、淄博三个万象汇资产底色

作为首批消费基础设施REITs中估值最高的产品，华夏华润商业REIT一直备关注，分红可观，扩募积极。

首次扩募尚未彻底启动，如今已立即推动二次扩募，两批次合计扩募4个万象汇。据悉，此四子皆为华润旗下可圈可点的“元老级”万象汇，诚意满格。

虽所在城市能级各有不同——有新一线城市，也有二三线城市和县级市，也存在销售额、品牌组合能级上的差异，但四大拟扩募的万象汇都为所在城市区域型购物中心，且客流位于所属商圈前二。

杭州萧山万象汇：年零售额超30亿元，吸金力杠杠

杭州是华润商业板块重仓之地，已开业项目有杭州万象城、城北万象城、东站万象汇、萧山万象汇和华润杭州中心，另外还有筹建中的亚奥万象天地、华丰万象商业、未来科技城万象商业等。

杭州萧山万象汇于2018年开业，是继钱江新城万象城后，华润在杭州的第二座商业综合体，也是杭州首座万象汇。据公开资料，该项目2024年零售额突破30亿元。

通过杭州地铁2号线及5号线双轨交汇的人民广场站可直达商场，目前主力品牌包括盒马鲜生、MUJI无印良品、星巴克臻选、万象影城等。

自开业起，萧山万象汇就围绕城南“首店”的标签进行打造，先后为萧山区引入首店品牌数量超150家，如盒马鲜生萧山首店、Salomon萧山首店、华为授权体验店Plus萧山首店、山缓缓火锅萧山首店、肉肉大米浙江首店等。

此外，萧山万象汇还积极进行店铺末位淘汰制，持续进行品牌焕新，有效解决了区域内商业形态单一的问题，保持顾客的新鲜感。

沈阳长白万象汇：开业爆发力与品牌集聚力强

沈阳是华润万象生活贯彻“一城多汇”策略的重要代表城市，布局有“一城四汇”。

其中，重奢级别的沈阳万象城（2024年租金收入11.67亿元）、高能级的沈阳铁西万象汇（2024年租金收入3.23亿元）为代表项目。三台子万象汇、皇姑万象汇、长白万象汇则分列城市北、东、南三向。

作为华润置地在东北区域布局的重点商业项目，沈阳长白万象汇自2021年开业以来表现突出，已成为沈阳消费市场的重要地标。

一方面，开业爆发力与品牌集聚力强。2021年开业首日客流量突破19万人次，销售额达1731万元，创下区域商业体开业纪录。

据悉，目前项目入驻200余个品牌，既有蓝蛙、皮爷、霸王茶姬、乐乐茶等热门的茶饮咖啡品牌，也有icebreaker、蕉下、bebe、FRED PERRY、优衣库等潮流零售品牌。此外，迪桑特、凯乐石、索康尼、kolon等一线热门户外品牌，齐全度拉满。

今年3月达美乐长白万象汇店开业，进一步强化项目作为区域“首店经济”重要载体的地位。

另一方面，运营策略与活动创新在线，持续更新消费场景，节庆营销成效突出。

淄博万象汇：全国首个万象汇，扩募资产中体量第一

淄博万象汇，位于淄博市张店区，开业于2015年，是青岛万象城之后，华润在山东的第二座商业项目，也是华润置地在全国范围内首个以“万象汇”命名的购物中心。

淄博万象汇有着超16万㎡的商业建筑面积，是华夏华润商业REIT两次扩募资产中面积最大的项目，集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化于一体。

淄博万象汇定位中高端，设计前沿，业态丰富。食通天美食广场、沃美影城、华润万家超市、家家悦、KKV、苏宁电器、星际传奇游戏乐园、ZARA、H&M、UNIQLO、MUJI等主力大店撑场外，更有青岛万象城同款的冰纷万象滑冰场吸客。

随着淄博烧烤的火爆出圈，项目上的"淄博"大字美陈也吸引众多游客打卡。淄博万象汇冰纷万象滑冰场夏日推出"淄博"打卡点，成为夏日淄博的亮丽风景线。

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又是万象汇

华润资产池扩募优势明显

华润置地被行业普遍认为是将在公募REITs时代下最具成长性的企业。

华润置地拥有丰富的的资产池，是唯一在重奢、中高端、非标项目均实现规模化布局的企业，且深耕每一产品线领域，打造竞争壁垒。

截至2024年12月31日，华润万象生活在全国的在营购物中心数量达到（包括购物中心分租项目）122个，总建筑面积达到1310万㎡，其中86个项目的零售额排当地市场前三。

华润万象生活的优质项目数量远超行业平均。S级/A级/B级项目，全国购物中心均值占比为1.60%/6.76%/18.56%，华润万象生活占比为16.15%/33.08%/38.46%。

作为目前在营项目最多的产品线，也是未来万象商业扩张主力，万象汇围绕“生活万岁”的品牌理念，产品硬件不断迭代、租户品牌组合不断突破、运营管理标准不断深化。

2021年，发布“生活万岁”的品牌主张，是以日常生活为轴心，打磨强项差异化；

2022年，产品标准化向“潮雅馨”的迭代；

2023年，新开的项目注重在地文化，立足本地打造空间美学；

2024年，在“因你更万象Better Together”的20周年主题下，采取统一而又连贯的的活动框架，强调每一位消费者的参与，再结合当地文化打造连串破圈事件。

万象汇产品线规模优势明显，聚焦高能级城市

从项目所在城市线级来说，万象汇已开和筹开项目中，二线以上项目占比均超81%。这反映目前万象汇拿地策略聚焦在高能级城市，同时也证明其在高能级城市具备生存能力。

从项目的发展阶段来说，万象汇3-5年成长期、5年以上成熟期项目达64.15%，处于增长潜力较好的阶段，为未来可持续的扩募储备了足量的成熟资产。

万象汇B级以上品牌数量占比达68.4%，展现中高端项目竞争优势

高量级品牌的选址往往较为挑剔，对购物中心的定位、区位和经营能力都有较高要求，尤其品牌拓展步伐放缓的市场背景下。

在当前的招商环境下，能够吸引零售租户的几乎都是区域内的头部项目，因此，零售业态占比是很好的结果指标。

据赢商大数据监测，北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、武汉、杭州、天津9个城市的标杆购物中心零售业态占比逐渐减少，从2019年的45.6%降至2024年的41.8%左右。此外，当前全行业项目B级以上品牌数量占比平均为53.7%。

此背景下，万象汇依然实现了品质轻奢、高化等业态的突破，走出自己的增长之路，B级以上品牌数量占比达68.41%，远超行业平均，实属不易。这也侧面反映出万象汇背靠华润万象生活，在品牌招商方面领先同赛道市场的能力。

精细化运营提升顾客体验，客流远高全国平均

在运营端，租户共赢、营销策划、顾客体验打造是核心。从行业观察来看，万象汇除了有扎实的精细化运营管理基本盘，现场品质呈现、多元客户服务方面在同赛道也有独树一帜的追求和表现。

通过组织全国联动活动，万象汇系列项目进一步提升了品牌市场声量。如在2024年暑期档，就举办了“Summer Together快意相汇”全国联动活动。

硬件迭代、品牌加持，叠加运营实力，万象汇产品线客流明显优于全国平均水平。

综合来看，万象汇综合能力已经证明其能够覆盖中国有消费潜力的城市，未来不管是持有规模还是管理规模都有较大幅度的增长空间，市场对其关注会越来越高、了解越来越充分。

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华润置地的经营性不动产业务

先发优势明确

丰富的资产证券化经验，是华润置地在中国内地购物中心领域成为引领者的重要因素。

“3+1”的一体化业务模式

华润置地作为城市投资开发运营商构建了“3+1”的一体化业务模式，华润置地沉淀了优质资产，协同万象生活构建了投、融、建、管、退的全链条大资管能力。华润万象生活作为轻资产运营商，轻资产运营能力具备较强的行业壁垒能力。

不同上市方式匹配不同业务、现金流

开发业务、轻资产管理业务以公司形式上市，项目以资产形式上市，华润构建了三位一体、多层次资本渠道，不同上市平台和方式匹配不同的业务与现金流，拥有了行业里最让人羡慕的、壁垒很高的领先优势。

在消费基础设施REITs等资产证券化路径打通的预期下，华润万象生活的后续轻资产运营增长空间较大，为扩容带来更多可能。

构建CMBS、类REITs、公募REITs多层次资产证券化结构

据公开资料及CN-ABS数据统计，2020年至今，包括存续期和已清算在内，华润置地以成都万象城、石家庄万象城等为基础资产，发行了大约260亿元CMBS；又以杭州萧山万象汇、北京清河万象汇、南通万象城等为基础资产，累计发行8单合计308亿元的类REITs产品。

而比CMBS、类REITs更具想象力的是公募REITs。目前，华润置地以青岛万象城为基础资产发行消费基础设施REITs，昆山万象汇、杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇为扩募资产，这些资产都曾先后出现在了华润置地发行的CMBS、类REITs中，如今又投入公募REITs的怀抱，背后隐藏了华润置地对资产证券化的战略思考。

复盘华润的证券化证券化之路，商业地产头条认为，华润置地将借助优质商业物业优势，开展CMBS，Pre-REITs→类REITs/公募REITs的多层次资产证券化业务，助力公司大资管战略方向。

由此可见，华润置地的经营性不动产业务在国内已有明确的先发优势，资产结构和管理能力更有竞争优势，除了备受好评的万象城以外，占比最高的万象汇产品线也不断迭代，在中高端赛道中形成了明显的竞争力。

随着中国商业公募REITs市场成熟，华润万象生活将助力华润置地在经营性不动产业务方面实现价值的巨大释放，成为中国房地产开发企业多元化经营、成功转型的典范。